портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Покупка недвижимости в Турции: новостройка и вторичка

Опубликовано:
Приобретение недвижимости в Турции сегодня стало самым популярным направлением среди россиян, если речь идет о вложении в иностранные квадратные метры – при этом востребованы как новостройки, так и рынок вторичного жилья.

Покупка жилья на первичном рынке

Покупка собственности в Турции на этапе строительства сегодня стала одним из самых популярных видов вложений среди иностранных покупателей - цена будет более доступной, чем если вкладываться в готовый объект, а рассрочка платежа - дольше. За время строительства недвижимость в Турции вырастает в цене на 15-25%. После закладки фундамента и строительства каркаса, застройщик подает заявление в кадастровое управление на деление объекта на независимые доли, то есть на квартиры. Как правило, это происходит при готовности объекта на 30-50% и после получения ТАПУ на каждую квартиру застройщиком, он готов к передаче недвижимости будущим собственникам.

Купить недвижимость в Турции

Как только покупатель определяется с конкретной квартирой или домом, организуется встреча  с представителем застройщика, владельцем или директором компании, на которой подробно оговариваются все условия сделки, составляется договор купли-продажи, где прописывается окончательная цена, график совершения платежей (если есть беспроцентная рассрочка, а у застройщиков это частая практика,) согласовываются даты сдачи объекта, если он пребывает в стадии строительства, вносятся и прописываются особые условия и пожелания покупателя  по внутреннему дизайну квартиры. Также в документе обозначаются права и обязанности сторон, гарантийные обязательства и штрафные санкции в случае задержки сроков строительства - застройщик будет обязан оплатить каждый просроченный месяц.

 

 

Затем в течение недели вносится первый платеж, составляющий от 30% до 50% от общей стоимости объекта. Согласно договору с застройщиком, даже если объект все еще находится в стадии строительства, цена не подлежит изменению. В случае, если покупатель по каким-то причинам отказывается от покупки, то он должен оплатить штрафные санкции в размере 5-30% от стоимости объекта – здесь у каждого застройщика существуют свои условия и размер штрафных санкций.

После того, как за объект выплачена вся сумма (оплата может осуществляться как наличными в бухгалтерии застройщиков, так и безналичным платежом посредством банковских переводов на расчетный счет застройщика) подаются документы в кадастровое управление на переоформление прав собственности на имя покупателя. Обычно процедура переоформления ТАПУ занимает максимум 2-3 рабочих дня. После того как получено ТАПУ, необходимо внести данные новых собственников в местном муниципалитете (beyanname).

Далее оформляется технический паспорт на квартиру (ferdi iskan) - как правило, присутствие покупателя для этого не нужно, обычно это делает сам застройщик или агентство недвижимости сопровождающее сделку. Однако его можно оформить только при наличии у дома акта сдачи здания в эксплуатацию (on iskana) – это главный документ, который должен получить застройщик. Стоимость оформления этого документа составляет от 1200 (190 евро) до 1800 лир (290 евро).

После этого происходит оформление абонентских договоров на подключение водоснабжения и электроэнергии в квартиру. Многие открывают в банковские счета в Турции и привязывают к своим счета автоматическую оплату по счетам за свет и воду.  По стоимости средняя оплата составляет около 1000 лир (160 евро) при покупке новостройки и 400 лир (64 евро) при покупке вторичной недвижимости. Все эти процедуры покупатель может сделать лично или посредством оформленной доверенности на представителя компании или своего агентства.

Купить недвижимость в Турции

Покупка жилья на вторичном рынке

Вторичная недвижимость привлекает несколькими факторами: цена (часто продажа срочная, поэтому и цена минимальная), жилье готово к проживанию и не требует расходов, связанных с покупкой мебели, бытовой техники и кондиционеров, нет риска задержки строительства или недостроенного жилья в принципе. Правда слишком «пожилая» вторичка имеет сильно изношенную мебель и технику, а осуществление замены связано с дополнительными вложениями.

Есть и подводные камни: часто бывает, что срочная продажа связана с ипотечным обременением данной квартиры и сумму обременения можно узнать только в кадастровом управлении. Очень дешевые варианты готового жилья, как правило, несут риск отсутствия важнейшего документа о сдаче в эксплуатацию – iskana, без которого нельзя легально оформить счетчики электричества и воды. Но главный момент: сегодня вторичка предполагает оплату всей суммы в течении 3-4 недель максимум после внесения задатка -никаких рассрочек, возможных при покупке строящегося жилья.


ТАПУ должен быть представлен текущим собственником потенциальному покупателю. Если владельца нет в городе, то доверенное лицо, у которого на руках находится оригинал доверенности от собственника на совершение кадастровых операций от его имени. Если недвижимость продается «под ключ», то в договоре купли-продажи должен быть обозначен перечень предметов мебели, бытовой техники, аксессуаров и т.д. 

Процесс покупки недвижимости на вторичном рынке не сильно отличается от приобретения нового жилья от застройщика. После того, как покупатель определяется со своим выбором, заключается договор купли-продажи между покупателем, продавцом и агентством недвижимости, где прописываются цена, условия и сроки сделки. Агентство проверяет недвижимость на предмет ее юридической чистоты, затем при подписании договора вносится аванс – обычно он составляет от 500 евро до 10% от стоимости объекта.

Далее определятся дата самой сделки, на которой одновременно должны присутствует все три стороны, агентство в этот день сдает в кадастровое управление документы, и, как правило, в течении 2-3 дней, происходит переоформление прав собственности. Оплата за квартиру на вторичном рынке совершается в день самой сделки либо наличными, либо на банковский счет продавца. Далее происходит процедура переоформления абонентских договоров на подключение услуг водоснабжения и электроэнергии.

Купить недвижимость в Турции

Общие правила покупки

Вне зависимости от того, на каком рынке приобретается недвижимость от покупателей потребуется загранпаспорт
и нотариальный перевод загранпаспорта на турецкий язык, который делается в любой нотариальной конторе Турции. Стоимость перевода паспорта составляет 180-200 турецких лир (около 30 евро). Налоговый номер оформляется в течение 10 минут абсолютно бесплатно в налоговой Турции.

Нововведения и расходы на покупку

Согласно новому закону с апреля 2019 года для всех сделок и переоформлении прав собственности в Турции, требуется обязательная кадастровая оценочная экспертиза недвижимости. Как правило, ее проводят после подписания договора купли-продажи. В данном экспертном отчете содержится вся информация о приобретаемой недвижимости: площадь, спецификации, планы внутренние и наружные, наличие всех разрешительных документов на ту или иную недвижимости, кадастровая стоимость объекта, наличие ипотеки, арестов или залогов на квартиру и прочее.

Стоимость экспертизы варьируется от 1000 (160 евро) до 1500 лир (240 евро) в зависимости от компании, которая имеет лицензию и аккредитацию кадастрового управления на проведение такой экспертизы. Обычно процедура оплачивает сторона покупателя. Также процедура оформления недвижимости в собственность включает в себя оформление технического паспорта на недвижимость (genel iskan), страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK, без которой невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, В среднем, на расходы по оформлению недвижимости мы рекомендуем закладывать дополнительно 1200-2000 евро.

Экспертный отчет подготавливается за 2-3 рабочих дня, а личное присутствие покупателя и продавца не обязательно - это может сделать агентство заранее до самой сделки. Затем в день подачи документов на переоформлении прав собственности в кадастровое управление требуется личное присутствие продавца и покупателя либо их представителей, которые имеют доверенность на покупку или продажу, оформленную в турецком нотариусе или в турецком консульстве.

Далее заполняются кадастровые бланки, анкета покупателя и заявление на сделку, сдаются оригинальные паспорта и нотариальные переводы паспортов и фотографии. Оплачивается налог на приобретение недвижимости 4% от кадастровой стоимости (указанной в отчете о проведенной экспертизе). Налоговая скидка (когда оплачивается 3% вместо 4%) продлена до конца 2019 года. Так же оплачивается услуги присяжного переводчика: по закону все сделки с иностранцами должны сопровождаться присяжными и аккредитованными в кадастровом управлении переводчиками. Например, в Алании стоимость этих услуг составляет около 500 лир (80 евро).

Купить недвижимость в Турции

Риэлторские агентства

Весь процесс покупки недвижимости в Турции занимает минимум времени от 2 до 3 рабочих дней, и минимум необходимых документов. Главное выбрать правильного профессионального агента. Согласно по новому закону, заниматься продажей и арендой недвижимости в Турции, имеет право только лицензированные агентства, получившие аккредитацию в торговой палате, а также прошедшие специализированные курсы и сдавшие экзамены и имеющие диплом риэлтора 4 или 5 уровня. (meslek yeterlelik belgesi 4 veya 5 seviye).

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Анну Унал, генерального директора компании MAXHOME Invest

Ксению Балджи, директора отдела продаж компании Liga Real Estate

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Турции
Обсуждение