Согласно майскому отчёту аналитического департамента Galt & Taggart, на рынке жилья Тбилиси сохраняется разнонаправленная динамика. Вторичный сегмент демонстрирует устойчивый рост продаж, тогда как первичный практически остановился в объёмах реализации. Одновременно с этим предложение новых объектов сокращается восьмой месяц подряд. Цены на новостройки продолжают умеренно расти, тогда как на вторичном рынке после резкого апрельского скачка они перешли к фазе стабилизации.
Спрос и продажи
По данным Национального агентства публичного реестра (NAPR), в мае 2026 года в Тбилиси было зарегистрировано 3 748 сделок купли-продажи квартир. Это на 11,1% больше, чем в мае прошлого года (3 374). При этом общая стоимость реализованного жилья за первые пять месяцев 2026 года достигла 1,6 млрд долларов США, что на 21,9% превышает показатель аналогичного периода 2025 года. Всего с января по май включительно оформлено 18 296 транзакций.
Ключевая особенность мая – резкое расхождение динамики первичного и вторичного сегментов:
● Вторичный рынок продемонстрировал значительный рост – +12,4% в годовом исчислении, до 1 924 квартир. Это пятый по величине месячный показатель с 2023 года. Увеличение за 5 месяцев составило 14,7%.
● Первичный рынок по данным реестра вырос на 9,7% (до 1 824 квартир), однако эти цифры искажены из-за задержек в регистрации сделок. Более точную картину даёт оперативный опрос застройщиков, проводимый Galt & Taggart (охватывает около 50% всех первичных проектов). Согласно этому опросу, количество проданных квартир на первичном рынке в мае увеличилось лишь на 2,5% по сравнению с маем прошлого года. При этом общая проданная площадь сократилась, что свидетельствует о снижении среднего размера приобретаемых квартир. Аналитики связывают это с эффектом высокой базы 2025 года и адаптацией покупателей к более дорогим квадратным метрам. За 5 месяцев в целом количество проданных квартир на «первичке» выросло на 22,1% – в основном за счёт сильного первого квартала.
Предложение
Объём нового строительства продолжает сокращаться. В мае 2026 года выданы разрешения на 23 жилых проекта общей жилой площадью 165 484 кв. м – это на 18,4% меньше, чем в мае прошлого года. Площадь выдаваемых разрешений уменьшается в годовом выражении уже восьмой месяц подряд, что указывает на устойчивую нормализацию предложения после перегрева предыдущих лет. За пять месяцев текущего года совокупная площадь по получившим разрешения проектам снизилась на 34,4%.
Цены
Ценовая динамика в мае оказалась неоднородной:
● Средняя цена на первичном рынке выросла на 0,3% по сравнению с апрелем и достигла 1 412 долларов США за кв. м. Рост остаётся умеренным, что подтверждает сбалансированность спроса и предложения в этом сегменте.
● На вторичном рынке (для новых домов, построенных по разрешениям с 2013 года) средняя цена, напротив, снизилась на 0,3% за месяц, до 1 366 долларов за кв. м. Это частичная коррекция после резкого апрельского скачка на 5,0%, который аналитики связывали с временными факторами. Таким образом, вторичный рынок возвращается к более плавной динамике.
Аренда и доходность
Арендные ставки в мае остались практически неизменными: средняя цена аренды квартиры площадью 50–60 кв. м составила 9,9 доллара за кв. м, что на 0,2% ниже апрельского уровня. Доходность от сдачи жилья в аренду сохраняется на высоком уровне – 8,4% годовых, что значительно превышает ставки по депозитам в долларах (2,4%) и в лари (9,7%). Это делает инвестиции в жилую недвижимость Тбилиси по-прежнему привлекательными.
Районы
Традиционно наибольшее количество сделок пришлось на районы Диди Дигоми, Сабуртало и Самгори. По ценам на первичном рынке лидирует Ваке с показателем около 3150 долларов за кв. м. Самые доступные новостройки – в Вашлиджвари (около 1 071 доллар за кв. м).
Продажи иностранцам
Иностранцы в совокупности составили около 25% от общего числа покупателей жилья (израильтяне – 11%, россияне – 3%, граждане других стран – 11%).
Отмечается, что доли зарубежных граждан в структуре продаж практически не изменились с 2025 года, когда пропорция была следующей: израильтяне – 10%, россияне – 3%, граждане других стран – 11%.
Источник: Galt & Taggart
