Предыдущий обзор этого рынка выходил на HomesOverseas.ru в 2024 году. Многие тренды сохранились и усилились, но есть и значимые изменения: продажи и цены снова идут вверх.
Рынок недвижимости Батуми два года пребывал в стагнации, которая последовала за миграционным бумом 2022-2023 годов, но с середины прошлого года ситуация вновь развернулась. Продажи жилья растут, подогреваемые международным спросом: по данным Galt & Taggart, доля иностранных покупателей квартир в Батуми достигла в 1-м квартале 2026 года 63%. Израильтяне, россияне, западноевропейцы, американцы, турки, эмиратцы приезжают не за Золотым Руном, но за отдыхом, перспективами и выгодными инвестициями. Кстати, туристическую привлекательность регион усилил за счёт казино (уже работает несколько десятков игорных заведений, и строятся новые).
Рынок Батуми в цифрах
Рынок жилья крайне активен. За первое полугодие 2026 года в Батуми заключено 7 838 сделок с недвижимостью (+11,4% к 2025 году), а совокупный объём рынка достиг 507 млн долларов (+29%). Наиболее активным стал июнь: 1468 сделок на 100 млн долларов. Таковы данные Colliers Georgia.
Средняя цена квартиры на первичном рынке в 1-м квартале 2026 года, согласно отчёту Galt & Taggart, – 1 893 доллара за кв. м (+8,7% год к году), на вторичном – 1 479 долларов за кв. м (+7,8%). К июню средневзвешенная цена в новостройках, по данным Colliers Georgia, выросла до 1 455 долларов за кв. м, показав годовой рост в 22%.
Арендная доходность снизилась с 8,8% (2024) до 7,1% (начало 2026). Средняя суточная ставка (ADR) в 1-м квартале упала на 7,3%, по данным Galt & Taggart.
По данным Galt & Taggart, в 1-м квартале 2026 года доля покупателей из-за рубежа достигла 63%. Однако во 2-м квартале, согласно статистике Colliers Georgia, она стабилизировалась на уровне 47–49%, обеспечивая до 90% чистого прироста сделок. Основные покупатели – из России, Израиля, стран СНГ, Европы и США. В 2025 году лидировали израильтяне, обойдя россиян.
Лидер по числу сделок в 1-м квартале, по данным Galt & Taggart, – Новый бульвар (1 671 сделка), далее следуют Аллея Героев (811), внутренние районы (492), периферия (416), Махинджаури (317), Старый город (283), Кобулети (120) и Гонио-Квариати (59). При этом крупные застройщики активно заходят в пригороды (Кобулети, Чакви, Гонио-Квариати), что указывает на раннюю стадию инвестиционного цикла в этих локациях.
Ключевые тренды. Иностранцы – главный драйвер роста. Спрос смещается в сторону новостроек, а цены на первичном рынке растут быстрее, чем на вторичном.
Обзор районов Батуми
Новый бульвар
Особенности. Абсолютно новая застройка – 15 лет назад здесь была неосвоенная местность. Сегодня Новый бульвар – самый насыщенный новостройками район побережья и лидер по объёму сделок в городе (1 671 сделка в 1-м квартале 2026). Витрина нового Батуми: просторные аллеи, ЖК с панорамными окнами, много объектов для отдыха и аренды. Район считается модным и активно продвигается застройщиками как туристический и инвестиционный.
Плюсы. Исключительно новые дома, новые дороги и развязки, богатая инфраструктура – кафе, рестораны, спортзалы, торговые центры. Крупнейший парк, казино. Удобные пешеходные зоны, современное благоустройство.
Минусы. Очень плотная застройка, мало парковочных мест, затруднённое движение – особенно в высокий сезон. Есть важный нюанс – городская свалка в районе аэропорта: когда ветер дует с той стороны, в районе ощущается неприятный запах. Это бывает нечасто, но факт имеет место.
Типы жилья. Представлено всё: квартиры, гостиничные номера, апартаменты под сдачу, а также виллы и таунхаусы.
Заметные проекты. ArtHouse, Temp District, Laguna Resort, проекты Oxy и Status House от застройщика ELBuilding; два крупных знаковых объекта – Alliance Palace (41-этажная башня с отелем Courtyard by Marriott на нижних этажах) и Black Sea Towers (две 33-этажные башни на первой линии).
Цены. На этапе строительства – около 1 500 долларов за кв. м без отделки, с ремонтом – 2 300–2 400 долларов за кв. м. По факту завершённых сделок средняя цена, по данным Galt & Taggart, выше – 1 787 долларов за кв. м (на 1-й квартал 2026). Аренда – в среднем 10,8 доллара за кв. м в месяц по долгосрочным контрактам.
Для кого. Универсальный район – подходит и под аренду, и под собственное проживание. Одна из самых популярных зон для покупки с целью последующей сдачи и перепродажи. Туристов много, сезон длинный, застройка активная.
Аллея Героев (Центр Батуми)
Особенности. Плотная высотная застройка от 40 с лишним этажей, благодаря чему район стадиона и Аллеи Героев местные нередко называют «наш Лас-Вегас». Сплошные башни, современные жилые комплексы. Второй по объёму продаж район – 811 сделок в 1-м квартале 2026-го.
Плюсы. Развитая инфраструктура для бизнеса и жизни – коворкинг-зоны, рестораны, магазины, спортзалы.
Минусы. Интенсивное движение и шум, а также очень большой номерной фонд – высокая конкуренция между собственниками при сдаче в аренду.
Типы жилья. Преимущественно апартаменты в высотных комплексах бизнес-класса.
Заметные проекты. Alliance Centropolis №1, Next Address, Calligraphy, а также Cube и Oval от застройщика «Метрополь».
Цены. В среднем от 2 000 долларов за кв. м без отделки, встречаются варианты и по 3 000–5 000, и по 1 500 – разброс большой. Статистика даёт практически идентичную среднюю цифру – 2 081 доллар за кв. м по факту сделок (на 1-й квартал 2026).
Для кого. Прежде всего под аренду. Для постоянного проживания подходит тем, кому по душе динамика города.
Район Шартава и Парк 6 мая (Руставели)
Особенности. Этот район можно назвать одним из самых сбалансированных по ощущениям. Он урбанистически насыщен, но не перегружен. Здесь расположено большое озеро, парк, зоопарк, дельфинарий, школы, аптеки, множество кафе – всё окружено зеленью. Район пользуется спросом как у покупателей, так и у арендаторов. Образец того, как быстро в Батуми появляются новые зоны притяжения: несколько лет назад здесь было много пустующих территорий, а сейчас это сплошной жилой кластер из современных новостроек, супермаркетов, кофеен и офисов.
Плюсы. Широкие тротуары, парк под окном, тишина даже в сезон, хорошее озеленение. Это район, где можно и жить, и отдыхать без стресса. Развитая инфраструктура – всё в шаговой доступности: школы, аптеки, магазины, парикмахерские, места для прогулок. Популярен у местных, экспатов и инвесторов.
Минусы. Есть ощущение плотной застройки и нехватки воздуха между домами. Зелени как будто всё ещё не хватает.
Типы жилья. Преобладают новостройки среднего и выше среднего класса с качественными подъездами, фасадами и лифтами. Есть подземные парковки.
Цены. Уверенно растут, но район ещё не достиг пика – можно найти выгодные предложения. По оценкам экспертов, цены здесь ниже, чем на Новом бульваре и Аллее Героев, и начинаются от 1 600–1 800 долларов за кв. м. В домах с видом на парк или море они выше.
Для кого. Один из самых перспективных районов в плане инвестиций. Новостройки востребованы, особенно у тех, кто ищет квартиры в аренду. Район ещё не перегрет, а значит, потенциал роста сохраняется. Именно этот район имеет очень большие перспективы называться центром Батуми в будущем.
Старый город
Особенности. Исторический центр и одновременно самый элитный район города. Архитектура XIX века, мощёные улочки, уютные площади, рестораны, винные бары. Здесь расположены главные туристические достопримечательности – площадь Пьяца, часовая башня, площадь Европы. Законодательно запрещено высотное строительство, поэтому крупных новых проектов почти нет.
.jpg)
Плюсы. Насыщенная и качественная гастрономическая инфраструктура – самые изысканные кафе и рестораны; невысокая застройка, атмосферные европейские улочки, больше тишины, чем в других центральных районах.
Минусы. Главное ограничение – запрет на высотное строительство – сужает выбор нового жилья. Шумно в любое время года, особенно в сезон. Улицы узкие, парковка – настоящий квест. Здания старые, но отреставрированные, квартиры нередко без лифта.
Типы жилья. В основном квартиры в исторических и невысоких зданиях.
Заметные проекты. Piazza Residence от Tower Group, Batumi Concept – проекты с красивой архитектурой.
Цены. От 2 500 долларов за кв. м без отделки и до 3 500 долларов с ремонтом – эта оценка экспертов почти в точности совпадает со статистикой: средняя цена сделки в Старом городе за 1-й квартал 2026 года составила 3 146 долларов за кв. м (Galt & Taggart), что делает район самым дорогим в городе по факту продаж. Аренда – в среднем 11 долларов за кв. м в месяц, максимум среди всех отслеживаемых районов.
Для кого. Отлично подходит и для собственного проживания, и для аренды – летом здесь стабильно много туристов. Это место идеально для прогулок, отдыха, фото, но вот жить здесь комфортно не всем.
Зелёный мыс (Мцване-Концхи)
Особенности. Рельеф местности физически ограничивает объём застройки – крупных проектов здесь немного и вряд ли будет значительно больше. Официальная статистика Galt & Taggart не выделяет этот район как отдельный сегмент – данные учтены в общей категории периферийных зон побережья. Это самый зелёный и экологичный район Батуми с устойчивым спросом на элитное жильё. Он привлекает покупателей, ценящих приватность, тишину и свежий воздух. Соседство с Батумским ботаническим садом и чистый пляж формируют здесь премиальную атмосферу.
Плюсы. Природа, близость к ботаническому саду, отличный пляж с чистой водой, море, свежий воздух. Тишина даже в высокий сезон. Транспортную доступность в начале 2026 года улучшила реконструкция железнодорожной платформы «Зелёный Мыс».
Минусы. Ограниченный выбор готового и строящегося жилья из-за особенностей рельефа и статуса природоохранной зоны. Небольшое количество объектов для покупки. Меньше инфраструктуры по сравнению с центральными районами.
Типы жилья. В основном апартаменты под сдачу в малоэтажных комплексах, реже – виллы и таунхаусы. Есть редкие предложения по продаже больших участков земли с потенциалом для строительства индивидуальных домов.
Заметные проекты. «Зелёный мыс Ботанико» (завершён в 2023, 7-этажные здания на 80 квартир, собственный спа-центр); «Green Cape, Batumi» (дом в 150 метрах от моря, аккредитован под ипотеку для нерезидентов); Next Collection – самый известный проект на первой линии моря.
Цены. В среднем от 1 800 долларов за кв. м без отделки. Готовые объекты с ремонтом в премиальном сегменте могут достигать 2 500–3 000 долларов за кв. м.
Для кого. Прекрасно подходит для аренды – особенно в сегменте «тихий люкс» для состоятельных туристов. Для проживания – на любителя, который готов пожертвовать разнообразием инфраструктуры ради уединения и природы.
Махинджаури
Особенности. Район фактически граничит с Зелёным мысом, но имеет более активную динамику застройки. По данным Galt & Taggart, за 1-й квартал 2026 года в Махинджаури прошло 317 сделок (третий результат в городе после Нового бульвара и Аллеи Героев) при средней цене 1 819 долларов за кв. м – выше, чем на Новом бульваре. Запущенная в 2024 году объездная дорога значительно разгрузила центр Махинджаури от транзитного трафика. Район предлагает хороший баланс между близостью к морю (5–10 минут пешком), тишиной и быстрой доступностью центра (15 минут на машине).
Плюсы. Удобная транспортная развязка, быстрый выезд на трассу. Меньше туристической суеты, чем на Новом бульваре. Много новых проектов на первой и второй линии. Есть варианты с панорамным видом на море и горы. Хорошее соотношение цены и удалённости от центра. Развивающаяся инфраструктура – открываются супермаркеты, аптеки, школы.
Минусы. Инфраструктура всё ещё уступает центральным районам – меньше кафе, ресторанов и развлечений. Не хватает крупных торговых центров и парков. Часть построек более старая, есть дома с изношенными коммуникациями.
Типы жилья. Преобладают новостройки среднего и выше среднего класса, как на первой линии моря, так и во второй-третьей линиях. Есть как компактные студии под аренду, так и просторные квартиры для собственного проживания. Встречаются гостиничные номера в формате апарт-отелей.
Заметные проекты. Next Collection – комплекс на первой линии с развитой инфраструктурой (бассейн, коворкинг, управляющая компания); Mardi Aquapark Wellness Resort – формат велнес-курорта с аквапарком, сдан в конце 2025 года; Real Palace Green – камерный премиальный проект, малоэтажный клубный дом.
Цены. Средняя цена по факту сделок за 1-й квартал 2026 года – 1 819 долларов за кв. м. На этапе строительства можно найти варианты от 1 400 долларов за кв. м без отделки. В премиальных проектах на первой линии – до 2 500 долларов за кв. м.
Для кого. Район активно выбирают инвесторы, которые ищут альтернативу перегретым районам. Подходит и для собственного проживания – особенно для тех, кто ценит спокойствие и планирует пользоваться машиной. Хороший выбор для семей с детьми благодаря школам и относительной тишине.
Гонио-Квариати
Особенности. Ещё недавно – тихие рыбацкие посёлки, а сегодня – территория, на которую активно заходят премиальные гостиничные бренды. Инфраструктура пока развита слабо. Формально это уже часть города, но по ощущению район создаёт курортно-поселковое настроение. Здесь тихо, зелено, мало машин, свежий воздух. Всего 59 сделок в 1-м квартале 2026 года, но потенциал роста высокий.
Плюсы. Великолепная природа, шикарные горы, отличный воздух и самое чистое море на побережье – заметно чище, чем в самом Батуми. Пляж, тишина, много зелени и прекрасные виды.
Минусы. Узкие дороги, трудность передвижения на транспорте, долгий горизонт развития инфраструктуры. Пока ограниченный выбор магазинов, аптек и городских сервисов.
Типы жилья. Комплексов для постоянной жизни очень мало – рынок практически полностью представлен объектами под аренду. Преимущественно апартаменты в гостиничных комплексах.
Заметные проекты. Пятизвёздочные отельные комплексы на первой линии моря: Wyndham Grand Batumi Gonio, Pontus Rotana, проект от Radisson (застройщик Next), Wyndham Residence.
Цены. По данным Galt & Taggart, средняя цена по факту сделок – 2 075 долларов за кв. м (на 1-й квартал 2026).
Для кого. По оценкам экспертов, «это больше под арендный доход», не формат для постоянной жизни. Однако если не нужна суета, а хочется покоя у моря – это ваш вариант.
Кобулети
Особенности. Курортный посёлок в 30 километрах от Батуми, в советское время – всесоюзная здравница. Сейчас сюда активно заходят крупные батумские застройщики. По оценкам экспертов, Кобулети сегодня находится на том же этапе развития, что и Батуми пять-семь лет назад – до массового девелоперского бума. За 1-й квартал 2026 года здесь прошло 120 сделок – немного по меркам города, но показатель растёт. На первой линии ещё есть свободные участки, что для побережья уже редкость. На территории – охраняемые Рамсарской конвенцией сфагновые болота и хвойные леса, за счёт чего местный воздух отличается от батумского.
Плюсы. Пляж с мелкой галькой и песком, вода чище, чем в Батуми. Хвойные леса подходят к берегу. Тише, чем в городе, машин меньше. Проекты на первой линии есть и продолжают появляться.
Минусы. Сезонность: зимой туристов почти нет, арендный рынок замирает. До Батуми – 30–40 минут на машине, общественный транспорт ходит, но нечасто. Инфраструктура пока ограничена – несколько магазинов и кафе, выбор меньше, чем в городе.
Типы жилья. Апартаменты в гостиничных комплексах и жилых комплексах с управляющей компанией. Есть виллы и таунхаусы. В основном средний и высокий класс, эконом-сегмента почти нет.
Заметные проекты. Alliance Renaissance – на первой линии, с оздоровительным центром. Отельный проект от Next Archi. Проект казино от компании Kibike – обещают самый крупный в Аджарии комплекс. Все три – в пределах километра друг от друга на нулевой линии. Также в Кобулети заходит «Метрополь» (застройщик Cube и Oval в Батуми).
Цены. По оценкам экспертов, средняя цена по факту сделок за 1-й квартал 2026 года – около 1 900 долларов за кв. м. На этапе строительства – от 1 200–1 400 долларов за кв. м без отделки.
Для кого. Для инвесторов с горизонтом 5–7 лет – район на ранней стадии развития, цены ниже, чем в Батуми. Для постоянного проживания – если не требуется ежедневно ездить в город и устраивает ограниченный набор сервисов. Для аренды – летом высокий спрос, зимой простои.
Район нефтеперерабатывающего завода
Особенности. Один из самых доступных районов по цене. Здесь много недорогих объектов, простых построек, небольших ЖК. Поблизости начинается реализация масштабного проекта – насыпного острова Батуми Айленд, который может кардинально изменить весь район. Самые низкие цены по Батуми сейчас именно здесь.
Плюсы. Низкая стоимость недвижимости, потенциал роста в связи с проектом Батуми Айленд. Уже сейчас к району начинают присматриваться инвесторы с расчётом на рост в будущем.
Минусы. Слабо развитая инфраструктура, мало зелени, слабое обустройство. Здесь находится нефтеперерабатывающий завод, что негативно сказывается на экологии района. Комфорт ниже среднего.
Типы жилья. Преимущественно недорогие объекты в эконом-сегменте.
Для кого. Для инвесторов с долгосрочным горизонтом, готовых ждать реализации проекта Батуми Айленд. На сегодняшний день – самый бюджетный вариант для входа на рынок Батуми.
Батуми Айленд (официальное название – Ambassadori Island Batumi)
Особенности. Строится в 2 км от берега. Масштабный проект включает два искусственных полуострова и один остров общей площадью 84 гектара. На территории появится торговый центр, парк, марина с яхт-клубом, казино площадью 5 000 кв. м, более 50 кафе и ресторанов. Здесь расположится новый деловой центр Батуми. Сегодня ведётся строительство первой жилой башни The First Tower (58 этажей, 1 358 квартир), сдача которой запланирована на февраль 2029 года.
Плюсы. Уникальная локация. Единственный в Грузии пляж с белым песком. Полная инфраструктура мирового уровня. Благодаря деловому центру – круглогодичная загрузка отелей.
Минусы. Проект находится на ранней стадии реализации. Инфраструктура острова будет формироваться по мере заселения. До центра Батуми – 5–10 минут на машине, но для повседневных поездок потребуется личный транспорт (общественный пока не запущен).
Типы жилья. В первой башне The First Tower представлены студии от 37 кв. м, квартиры с 1 спальней от 53,4 кв. и с 2 спальнями от 108,4 кв. м.
Цены. Старт продаж – от 1 500 долларов за кв. м (без отделки).
Для кого. Для инвесторов с горизонтом 3–7 лет, которые хотят войти в уникальный проект на ранней стадии. Для покупателей премиального жилья, ценящих приватность, панорамные виды и инфраструктуру мирового уровня.
Резюме
Как видно из обзора, у каждого района свой характер. Универсального центра в Батуми нет, и местные разделились на два лагеря: кто-то считает центром Старый город, кто-то – район улицы Шартава.
В конечном счёте, выбор района в Батуми зависит от целей покупки недвижимости.
Если ваша цель – инвестиции с быстрой отдачей, стоит смотреть на Новый бульвар и Аллею Героев – там высокий туристический спрос и активная аренда.
Если ваша цель – долгосрочный рост капитала, обращайте внимание на Кобулети и Гонио-Квариати – туда заходят крупные застройщики, и рост цен ещё впереди. А также на район Батуми Айленд.
Если ваша цель – собственное проживание, выбор зависит от образа жизни: Старый город для ценителей европейской атмосферы, готовых мириться с туристической суетой; район Парка 6 мая / Руставели – для тех, кому нужен баланс зелени, комфорта и инфраструктуры; Новый бульвар – для любителей современного урбанизма у моря; Гонио – для поклонников тишины и природы.
Если ваша цель – арендный бизнес, лидируют Новый бульвар и Аллея Героев, а также исторический центр с его высоким туристическим трафиком.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Викторию Валенскую, основателя международного агентства недвижимости «КУЛЬТУРА»
Михаила Шмакова, руководителя агентства SM Sale
Источники:
https://batumelebi.netgazeti.ge/
https://galtandtaggart.com/en/reports/details/6a1802a0080c5f0007598c7f
bm.ge/en/news/batumi-apartment-transactions-rise-by-8-foreign-buyers-account-for-47-colliers
