Согласно свежему отчёту аналитического подразделения BBVA, в 2026 году рынок недвижимости Испании находится в парадоксальной ситуацией: продажи жилья сократятся, по предварительным данным, на 7,3% на фоне рекордного спроса. Главным виновником этого тренда аналитики называют не ослабление покупательской способности, а острейший дефицит предложения, который не позволяет рынку насытиться даже при наличии всех макроэкономических предпосылок для роста.
Несмотря на ожидаемое падение количества сделок (после роста на 12,2% в 2024 году и 4,8% в 2025-м), фундаментальные показатели спроса остаются крайне сильными. В отчёте отмечается, что в текущем году в Испании будет создано порядка 540 тысяч новых рабочих мест, а доходы наёмных работников вырастут на 3,5–4%. В совокупности с притоком около 600 тысяч иммигрантов это обеспечит формирование 220 тысяч новых домохозяйств, которые объективно нуждаются в жилье.
Однако строительная отрасль не успевает за демографией. По прогнозам BBVA, в 2026 году будет выдано лишь 150 тысяч разрешений на новое строительство, а в 2027-м – 170 тысяч. Эти цифры, хотя и демонстрируют двузначный рост, критически недостаточны для покрытия создаваемого спроса. Накопленный дисбаланс на рынке продолжает расти, что объясняет, почему цены на жильё взлетели на 13,9% в первом квартале, достигнув уровня соотношения с доходами домохозяйств, сопоставимого с 2004 годом.
Аналитики указывают, что рост цен сам по себе объясняет лишь 30–70% падения числа транзакций. Остальное приходится на структурные проблемы предложения. Помимо медленных темпов нового строительства, рынок страдает от «высыхания» вторичного жилья: часть объектов была выведена из арендного сегмента из-за введения контроля за арендной платой и нормативной неопределенности. Кроме того, многие владельцы намеренно затягивают продажу в ожидании дальнейшего удорожания своих активов.
Особенно ярко этот тренд заметен в регионах с наиболее благоприятной экономической конъюнктурой – Мадриде, Валенсийском сообществе и на Канарских островах, где спрос остается максимальным, а падение продаж парадоксальным образом самое сильное. Эксперты подчеркивают, что именно отсутствие доступных объектов, а не охлаждение интереса покупателей, становится главным ограничителем для заключения сделок.
В перспективе аналитики BBRA видят два сценария: либо постепенное увеличение предложения за счет роста разрешений на строительство, начавшегося в 2024 году, либо сохранение напряженности. В последнем случае рынок будет продолжать «лихорадить» через рост цен или дальнейшее сжатие количества сделок. Авторы отчета призывают к скорейшему достижению политического консенсуса для решения жилищного кризиса, предупреждая, что в условиях глобальной неопределенности текущий дефицит предложения остается главной угрозой для доступности жилья в стране.
Источник: BBVA Research
