После замедления в 2024 году рынок жилой недвижимости Батуми продемонстрировал уверенное восстановление в 2025 году. Согласно отчету аналитической компании Galt & Taggart, общее количество сделок с квартирами выросло на 15% по сравнению с предыдущим годом, достигнув 17 478 единиц. Совокупный оборот сделок увеличился на 23,8%, составив впечатляющие 1,3 млрд долларов США. Драйверами роста стали запуск новых крупных проектов и активизация вторичных продаж.
Несмотря на общий подъём, первичный рынок всё ещё не достиг рекордных показателей 2023 года. Хотя продажи от застройщиков в 2025 году выросли в годовом выражении на 23,9%, они остаются ниже пиковых значений двухлетней давности на 26,3%. При этом количество непроданных квартир продолжает расти, достигнув к концу 2025 года примерно 12 400 единиц (+13,9% за год), а многие проекты всё ещё находятся в стадии реализации. Аналитики отмечают, что, хотя активность и увеличилась, избыточное предложение пока не абсорбировано.
Иностранные покупатели сохраняют ключевую роль на рынке.
Согласно опросу системных застройщиков, проведенному Galt & Taggart в январе 2026 года, в 2025 году на иностранных граждан пришлось 52% всех сделок с квартирами (граждане Грузии составили оставшиеся 48%). Самым быстрорастущим иностранным сегментом стали покупатели из Израиля, доля которых достигла 13% от общего объема продаж. Покупатели из стран Евросоюза также увеличили своё присутствие с 11% в 2024 году до 14% в 2025 году. При этом доля покупателей из Украины, России и Беларуси сократилась с 18% до 13%, а доля граждан Турции осталась стабильной на уровне 10–11%.
Цены на первичном рынке растут быстрее спроса, что ставит под вопрос устойчивость текущей динамики. Средняя стоимость квартир с отделкой на первичном рынке достигла 1 865 долларов за кв. м, увеличившись за год на 9,4%. Для сравнения, цены на вторичном рынке выросли лишь на 6,9%, что привело к расширению разрыва между двумя сегментами.
Основной драйвер спроса на инвестиционные проекты – арендная доходность – продолжил снижаться. Средняя суточная ставка аренды (ADR) практически не изменилась, составив 35,6 доллара в день. В результате доходность от сдачи в аренду сжалась с 8,8% в 2024 году до 7,4% в 2025 году. Тем не менее, этот показатель остаётся одним из самых высоких среди сопоставимых городов, уступая только Дубаю (8,7%).
Что касается географии продаж, то абсолютным лидером стал район Нового бульвара (New Boulevard Area), где в 2025 году было продано 6 807 квартир – на 23% больше, чем годом ранее. Второе место заняла «Аллея Героев» (Alley of Heroes) с 3 993 сделками (+77,3% за год). Самая высокая цена за квадратный метр зафиксирована в районе Старого Батуми (Old Batumi) – 3 028 долларов, а самая доступная – в периферийных зонах (1 487 долларов).
Прогноз на 2026 год выглядит более сдержанным. Ожидается, что продажи на первичном рынке останутся практически неизменными, в то время как вторичные сделки могут вырасти благодаря увеличению жилого фонда. Рост цен на первичном рынке, вероятно, замедлится до 4–6% в годовом выражении (против 9,4% в 2025 году), а средняя доходность продолжит снижаться на фоне ввода в эксплуатацию большого количества новых проектов.
Аналитики называют эскалацию напряженности в Иране ключевым краткосрочным риском, прежде всего из-за влияния на израильских покупателей, которые в 2025 году стали самым быстрорастущим иностранным сегментом. Однако в среднесрочной перспективе Батуми, уже хорошо знакомый израильтянам, может даже выиграть, поскольку они часто рассматривают недвижимость как «тихую гавань» в периоды нестабильности. Диверсификация базы покупателей за счёт новых рынков станет решающим фактором, который определит, стабилизируется ли рынок в 2026 году или столкнется с новыми трудностями.
Источник: Galt & Taggart
