«Нет» коррупции и отсутствию контроля
Испанский рынок жилья тесно связан с экономической и политической ситуацией как в стране, так и в целом в Европе. На него оказывает воздействие множество факторов, и сам он в свою очередь влияет на многие моменты в жизни страны. Так, испанские политики крайне озабочены тем, чтобы так называемое «доступное» жилье оставалось действительно доступным. Если завтра вдруг взлетят цены на квартиры, которые сегодня по карману 30–35-летним, для правящих партий это будет означать одно – падение доверия избирателей.
Еще один повод для беспокойства политиков – коррупция на рынке жилья. Та легкость, с которой чиновники 1990-х гг. раздавали разрешения на строительство, осталась в прошлом. Многих коррумпированных деятелей, разбазаривших за взятки дорогую муниципальную землю, ожидают сегодня судебные разбирательства. Очевидно, что власти стараются придать каждому из таких процессов «образцово-показательный» характер, тем самым подчеркивая – беспределу в жилищном секторе настал конец.
За жилищным строительством пристально следят банкиры, которых волнует вопрос равновесия между доходами и расходами среднего испанца. Ведь если ипотечная задолженность перейдет от нынешних плательщиков к следующему поколению, представители которого имеют полное право отказаться от долговых обязательств своих родителей, испанскую банковскую систему постигнет настоящий кризис.
Понятную ситуацию на рынке хотели бы видеть и фирмы-застройщики. Темпы строительства в Испании остаются высокими, но ни один строитель уже не скажет, что его бизнес чрезвычайно мобилен и отличается при этом крайне высокой доходностью. До 2004–2005 гг. большинство новостроек распродавалось еще на стадии проектирования и в ходе строительства. С тех пор как в 2005 г. рынок жилищного строительства начал постепенно переходить из «вулканического» состояния к более спокойным ритмам, уже построенным квартирам нередко приходится ждать своего покупателя в течение нескольких месяцев. Несмотря на это, строительный сектор остается высокоприбыльным – в 2006 г. акции именно фирм-застройщиков выступали на испанской бирже в роли «голубых фишек».
Европу волнуют долги и цены
В объективности аналитической информации, посвященной испанской недвижимости, не приходится сомневаться еще и потому, что за ней пристально наблюдают европейские эксперты. Та же самая ипотечная задолженность испанцев весьма волнует Евросоюз – если жители Испании в одно прекрасное время окажутся не в силах покрыть свои долги, это обязательно отразится на стабильности евро, чьей устойчивостью Европа так гордится сегодня. Кроме того, считается, что рынок Испании представляет собой как бы модель европейского, и любые его тенденции отражаются и на рынках других стран.
В том числе и по этим причинам Европа старается указать испанцам «правильные» пути развития. Один из таких путей – европейская модель отношения к жилью, подразумевающая определенный баланс между недвижимостью, находящейся в собственности, и арендованной. В Испании 89% жителей являются собственниками, несмотря на то что покупка в большинстве случаев осуществляется в кредит и подразумевает длительные долги. В свое время именно строительный бум спровоцировал массовую покупку квартир, ведь люди зачастую покупали жилье исключительно из страха того, что завтра цены станут совершенно недоступными. Но ситуация меняется, и сегодня многие испанцы предпочитают снимать квартиру за 600 евро в месяц, вместо того чтобы платить по ипотеке 500 евро – в результате именно съемная квартира окажется дешевле. Рост интереса к возможности снять жилплощадь эксперты расценивают как один из важных показателей того, что рынок жилья в Испании приобретает стабильные черты.
Однако главным показателем устойчивости рынка традиционно считается ценовая динамика. 2006 г. в этом смысле стал знаковым, прежде всего потому, что стоимость 1 кв. м хоть и выросла, но незначительно по сравнению с прошлыми годами. Жилье подорожало в среднем по стране на 9,1% по сравнению с 2005 г., когда рост составил 12,5%. И это при том, что строительство хоть и замедлило свои темпы, но ни в коем случае не прекратилось – в 2006 г. в стране было возведено 600 000 единиц жилья, а всего жилищный фонд Испании сегодня составляет более 23 млн квартир и домов.
Регионы «выравниваются»
Есть и еще один фактор, который неоспоримо свидетельствует в пользу того, что рынок жилья в Испании принимает стабильные черты. Вспомним, что за годы жилищного бума, начавшегося в середине 1990-х гг., стоимость среднестатистического 1 кв. м в стране увеличилась на 138%. Самый значительный рост в этот период пережили Мадрид и окрестности, Барселона и прибрежные зоны Каталонии, а также Страна Басков.
Теперь все указывает на то, что ценовая картина стремится к некоему равновесию. В 2006 г. поднялось в цене жилье в тех регионах, чьи ценовые показатели медленнее всего росли в годы жилищного бума. В африканских анклавах Сеуте и Мелийе в 2006 г. рост цен составил 16,3%, в Арагоне – 13,3%, на Балеарских островах – 11,6%. В то же время там, где растущая стоимость недвижимости в последние годы была привычна, цены «подтянулись» более чем скромно: в Мадриде – на 6,2%, на Канарских островах, в Валенсии и Мурсии – на 7–8%.
«Пляжное» жилье без форс-мажоров
Подобная тенденция не может не радовать тех, кто заинтересован в приобретении жилья на испанском побережье. Эта страна по-прежнему лидирует среди своих европейских собратьев по числу квадратных метров, предназначенных для отдыха. Похоже, что теперь к количественной статистике добавится и «качественный» показатель – виллы и апартаменты в прибрежных зонах, предназначенные для отдыха, гарантируют его покупателю надежность инвестиций, поскольку форс-мажорных ситуаций и великих потрясений на ценовом рынке не ожидается.
Такая более спокойная ситуация на рынке рождает новые тенденции – покупатели, которым теперь не надо торопиться, для того чтобы угнаться за ценами, получили возможность пристальнее анализировать предложения. А продавцы теперь должны приложить больше усилий, чтобы повысить конкурентоспособность своего предложения, в том числе адаптировать его под иностранного покупателя.
Согласно последней статистике покупатели недвижимости для отдыха больше всего интересуются побережьями провинции Аликанте, несколько отстают от нее провинции Валенсия, Барселона, Малага и Таррагона. Однако спрос постепенно смещается к ранее мало исследованным регионам Испании. Так, все больший интерес покупатели пляжного жилья проявляют к провинции Мурсия, которая пока не отличается перенаселенностью. Жилье в ее прибрежной зоне пока что относительно недорого – средняя стоимость 1 кв. м начинается от 1410 евро, тогда как в Малаге – около 2500 евро. Земельные участки под строительство в таких регионах, как Мурсия, также дешевле, что внушает застройщикам оптимизм – они смогут предложить будущим покупателям не только жилье и необходимые инфраструктуры, но также и дополнительные элементы роскоши, как, например, поля для гольфа.
Ирландцы и россияне выбирают особняки
В то время как набирает обороты строительство в недавно еще малопопулярных регионах, классические районы испанского пляжного туризма переживают в этом смысле некоторый спад. Урбанистические реформы, направленные на упорядочивание застройки, и антикоррупционные акции дали свои плоды. В 2006 г. в Малаге предложение по новостройкам снизилось примерно на 6% по сравнению с предыдущим годом. Но для экспертов жилищного рынка эти цифры – хороший знак. Ведь перенаселенность и ничем не сдерживаемое предложение по определению нежелательны для курортных зон и с годами непременно скажутся негативно на привлекательности курорта.
Рынок пляжного жилья в Испании отмечен в последние годы двумя основными тенденциями. Испанцы все чаще предпочитают отдыхать за рубежом – этому способствует и рост выгодных предложений со стороны туроператоров страны, и стабильность евро. А вот иностранцы по-прежнему рассматривают Испанию как одно из прекрасных мест для отдыха. Согласно данным банка BBVA, иностранцы тратят около 1 млрд евро в год на содержание своего испанского жилья и составляют около 40% от всех покупателей «пляжной» недвижимости.
В последнем аналитическом обзоре ассоциации риэлторов Live in Spain говорится, что средняя площадь пляжных апартаментов в Испании составляет около 114 кв. м. Интересно, что англичане и немцы предпочитают апартаменты в многоэтажных домах, тогда как ирландцы чаще приобретают особняки. Похоже, что предпочтения покупателей из России сходны со вкусами выходцев из Ирландии – риэлторы, работающие в Испании с российскими клиентами, отмечают, что наши соотечественники также отдают предпочтение отдельно стоящим виллам и шале.
Как бы то ни было, стабильность и умеренный рост цен на рынке испанской недвижимости оказываются на руку всем – кроме, пожалуй, спекулянтов, рассчитывающих на быструю и прибыльную перепродажу купленного жилья. Впрочем, и они вряд ли останутся в убытке – сроки окупаемости и нормы прибыли будут несколько скорректированы, зато надежность инвестиций значительно возрастает.
