Причин, по которым испанская недвижимость пользуется постоянным спросом со стороны иностранных инвесторов, немало. Однако доступность и выгодность ипотеки может стать решающим фактором для тех, кто ограничен в средствах. Кредит на недвижимость в Испании обойдется россиянам несравнимо дешевле, чем на родине, ведь ставки составляют до 4–5% годовых – сравните это с не менее чем 9% по валютным займам в России, – а пакет требуемых документов прост и логичен.
Немного статистики
4/5 всей жилой недвижимости в Испании приобретается с использованием ипотеки. Местные банки охотно выдают кредиты не только испанцам, но и иностранцам. Не секрет, что иностранцы, инвестирующие в недвижимость, как правило имеют большую кредитоспособность, чем сами испанцы, поэтому было бы странно, если бы банки не предоставляли им «зеленый свет» при получении ссуды на жилье.
Когда речь идет о заемщике-иностранце, то банки как правило придерживаются следующих стандартных условий кредитования: срок – до 25 лет (при условии, что на момент обращения в банк клиент моложе 35 лет), сумма – до 70% оценочной стоимости недвижимости (максимум 350 000 евро). Возможно получение кредита и на 80% от оценочной стоимости объекта – в том случае, если клиент подписывает договор страхования на разницу между 80% и 70%. Стоимость такой страховки в первый год составляет 0,7% от суммы страхования.
Если клиенту для покупки требуется сумма, превышающая 350 000 евро, или возраст клиента значительно выше 35 лет, то банку может потребоваться больше времени на принятие решения и гораздо более внушительный пакет документов. При этом срок займа может заметно сократиться. Как правило кредит выдается из расчета 20–25% от общей суммы продемонстрированных доходов клиента при отсутствии обязательств по выплатам других кредитов. Стоит отметить, что банковская оценка объекта практически всегда превышает его рыночную стоимость, так что зачастую можно получить кредит и на сумму, большую, чем 70% от стоимости сделки.
Плавающие ставки
Если в России наиболее распространены фиксированные ставки по ипотечным кредитам, то в Испании чаще используются «плавающие» ставки. Получить кредит с фиксированным процентом также реально, хотя ставка будет выше «плавающей», так что эта практика не особенно распространена.
Сегодня большинство банков в качестве основы для расчета ставки используют финансовые индексы IRPH или EURIBOR. Индекс EURIBOR представляет собой годовой процентный показатель внутренних депозитных обменов между 64 основными банками зоны евро, а индекс IRPH – чисто испанский, это средний процентный показатель по ипотечным кредитам, выданным испанскими банками за последние 3 года. В последние годы кредиты с использованием индекса EURIBOR получили большое распространение, однако колебания индекса IRPH, как правило, более стабильны и предсказуемы. В прилагаемой таблице можно проследить динамику колебаний этих индексов за последние годы.
Сегодня формулы расчета ставок выглядят следующим образом: IRPH + 0% или EURIBOR + 1%. Как правило банки пересчитывают выплаты по кредитам в зависимости от колебаний индексов каждые 6–12 месяцев. С учетом сегодняшнего уровня индексов, средний размер ежемесячных выплат при сумме кредита в 100 000 евро в первый год составит около 570 евро. За предоставление кредита берется комиссия в 1–1,5% от общей суммы; также существует штраф в 1% при полном досрочном погашении кредита, однако при частичном досрочном погашении санкций обычно не предусматривается.
Что касается дополнительных расходов при заключении сделки и оформлении ипотечного кредита, то как правило они составляют около 10% от стоимости объекта. Так, при покупке объекта стоимостью 250 000 евро и получении кредита на сумму 100 000 евро заемщик дополнительно заплатит около 25 000 евро.
В эту сумму войдет НДС в размере 6% от стоимости недвижимости (15 000 евро), если недвижимость приобретается на вторичном рынке, или 7% (17 500 евро) – при покупке нового объекта. К этому добавим налоги на оформление документов на покупку и на кредит – 2500 и 1000 евро соответственно. Уже упомянутая комиссия за открытие ипотечного кредита будет иметь размер 1000–1500 евро, а оплата услуг нотариуса составит 560 евро за сделку купли-продажи и 540 евро – за кредит. Еще 600 евро придется потратить на регистрацию прав собственности и 200–250 евро – на банковскую оценку приобретаемого объекта. Наконец, 800 евро в год придется зарезервировать на страхование недвижимости и жизни заемщика. Не стоит забывать и о необходимости оплаты ежегодного налога на недвижимость, а также налога на потенциальную прибыль от владения недвижимостью – всего 1500 евро для объекта стоимостью в 250 000 евро.
Доступные кредиты
Большинство испанских банков практически беспрепятственно выдает кредиты нерезидентам, среди них –Banco Guipuzcoano, BBVA, CajaSur, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona и Caja Madrid. При этом необходимо учитывать тот факт, что оформлять кредит все-таки лучше через агента или риэлтора, который представит клиента банку как потенциального заемщика. Здесь сказывается не только фактор личных связей, но и то, что агенты, постоянно работающие с банком, могут гораздо лучше и эффективнее помочь клиенту подготовить и предоставить на рассмотрение необходимый пакет документов.
Процесс получения ипотечного кредита весьма прост: клиент выбирает объект, обращается в испанский банк, который оценивает жилье и платежеспособность заемщика и принимает решение о выдаче кредита. Для получения стандартного кредита российскому покупателю достаточно иметь загранпаспорт с визой (в случае своего личного присутствия), и предоставить справку о доходах, должным образом переведенную на испанский язык и заверенную консульским учреждением или официальным переводчиком, а также выписку по счетам и рекомендации любого российского или европейского банка.
Некоторые испанские банки предлагают клиенту заполнить своеобразную анкету, в которой просят указать принадлежащую клиенту недвижимость и другие активы, совокупный годовой доход, другие кредитные обязательства, при этом содержащаяся в ней информация банком не разглашается. Было бы неплохо предоставить налоговую декларацию с указанием суммы доходов и уплаченных налогов, хотя с учетом российской специфики многие банки довольствуются лишь справкой о доходах. Стоит также заранее позаботиться о получении налогового номера иностранца NIE.
Давид Каньядас, директор представительства банка Banco Guipuzcoano в приморском городке Фуэнхироле, расположенном между Малагой и Марбельей, напоминает, что банк не будет рассматривать заявку на кредит без указания определенного объекта недвижимости. Сначала клиент подбирает жилье, по которому, параллельно с изучением документов клиента, проводится банковская оценка. Как правило Banco Guipuzcoano дает своим клиентам ответ в течение недели-двух. Затем покупатель открывает счет в банке и выплачивает первоначальный взнос за квартиру или дом на счет адвоката продавца или риэлторской компании. После этого, при оплате полной суммы сделки в нотариальной конторе, подписывается Escritura Publica de Compra Venta (эскритура) – официальный документ о владении недвижимостью, который затем передается в банк, для последующей регистрации в Registro de Propiedad. Оригинал эскритуры покупатель получает по завершении всех формальностей вместе с выпиской о сопутствующих затратах.
Несколько недель тому назад банк Давида Каньядаса подтвердил выдачу кредита супружеской паре россиян в возрасте 53 лет, которые предоставили справки о доходах на общую ежемесячную сумму в 7500 евро и выписки по своим счетам в российских банках. Банк выдал им ипотечный кредит на сумму в 250 000 евро сроком на 20 лет, при этом ежемесячная выплата по кредиту в первый год будет составлять 1547 евро.
Ипотека на стадии off-plan
Получить ипотеку при покупке недвижимости на стадии off-plan еще легче. Многие строительные компании предлагают своим клиентам переписать на себя уже полученный девелоперской компанией кредит, условия которого обычно весьма привлекательны. В реальной жизни это может выглядеть так: строительная компания продает квартиру за 250 000 евро на условиях оплаты клиентом 20–30% от стоимости и соответствующей суммы НДС до окончания строительства. На оставшуюся сумму предлагается кредит, который уже получен девелопером в одном из банков. При этом комиссия за открытие кредита как правило составляет 0,5% и предлагаемая процентная ставка может быть более низкой, чем обычно.
Первый платеж при покупке off-plan в кредит – это депозит размером 6000–10 000 евро, с помощью которого резервируется объект. Примерно через месяц подписывается договор купли-продажи и оплачивается 20% от стоимости жилья с соответствующим НДС, за вычетом депозита. Иногда девелоперская компания предоставляет возможность рассрочки даже этого платежа на несколько месяцев. На оставшуюся сумму заключается ипотечный договор, причем выплаты начинаются только после окончания строительства. При такой схеме предоставление документов в банк зачастую становится простой формальностью, поскольку банк заинтересован в клиентах девелопера и готов предъявлять к ним более мягкие требования.
Сделки под залогом
Привлекательные черты испанской ипотеки не ограничиваются низкими процентами и доступностью кредита. Операции с недвижимостью под залогом ничем не отличаются от обычной купли-продажи. Новый покупатель может переписать на себя оставшийся кредит, в этом случае продавец не несет дополнительных расходов. Если же клиент отказывается от существующего кредита, то банк взимает с продавца штраф в 1% от суммы погашения. Стоит напомнить, что при продаже недвижимости нерезидентом удерживается 3% от ее декларированной стоимости (до 1 января 2007 г. эта цифра составляла 5%) для проверки выполнения всех фискальных обязательств за время владения недвижимостью. Если владелец четко и своевременно совершал все выплаты, то через год-два он имеет право на получение 90–95% суммы, удержанной при продаже.
Выплаты по кредиту и текущие расходы по содержанию недвижимости можно частично, а иногда и полностью, компенсировать за счет сезонной сдачи своей собственности в аренду. При удачном управлении первоначальный взнос при покупке и накладные расходы при совершении сделки так и остаются единственными тратами из собственных средств инвестора – все остальное покрывает прибыль от аренды. Это – одна из причин, по которым спрос на испанскую недвижимость среди иностранцев, в том числе и россиян, постоянно растет.
