О стране
Доминиканская Республика занимает две третьих острова Гаити (Эспаньола), расположенного недалеко от Северной и Южной Америки. На остальной его части находится более бедное государство Гаити.
С севера Доминикана омывается Атлантическим океаном, с юга – Карибским морем. В стране субтропический климат и круглый год лето, однако, благодаря приятным морским бризам изнуряющего зноя нет. Летом воздух прогревается в среднем до + 33 °C, зимой до +25 °C. Температура воды в море и океане колеблется от +24 ° до +29 ° в зависимости от времени года. С апреля по октябрь на острове выпадает самое большое количество осадков, но даже это не портит пребывание в этом райском уголке планеты, так как ливни здесь непродолжительные. Следует, однако, помнить, что в период с августа по октябрь в регионе случаются ураганы.
Ландшафт небольшого острова разнообразен. Несколько горных цепей перемежаются с благодатными зелёными долинами, основная из которых – Сибао. Сельскохозяйственные угодья простираются на много километров: фруктовые сады, рисовые поля, плантации сахарного тростника, кофе, какао, табака.
Недалеко от плантаций тростника в долинах Ля Вега-Реаль и Сибао, а также в южных и юго-восточных регионах много заводов по производству сахара. Доминиканцы выпускают также сигары, активно конкурируя на этом рынке с кубинцами. Значительная часть продукции аграрного сектора и перерабатывающей промышленности ориентирована на экспорт.
В горной местности ведётся добыча никелевой и железной руды, серебра, золота. В районе Пуэрто-Плата на Атлантическом побережье собирают янтарь.
Особое место в экономике страны с такими благоприятными природными предпосылками занимает туризм. На долю этого сектора приходится 15% ВВП государства (за исключением последних 2 лет).
Доминиканская Республика разделена на 3 крупных региона, которые, в свою очередь, состоят из субрегионов и провинций. Всего в стране 31 провинция и 1 национальный округ. Столица государства: Санто-Доминго.
Самым главным туристическим регионом считается провинция Ла-Альтаграсия в восточной части страны, на территории которой расположен популярный курорт Пунта- Кана.
Помимо Ла-Альтаграсии развиваются и другие регионы. Эксперты доминиканского издания выделяют: затерянный среди нетронутой природы город Мичес в провинции Эль-Сейбо на северо-восточном побережье, курорт Пуэрто-Плата на северном побережье; сказочно красивый горный полуостров Самана, у берегов которого можно увидеть брачные игры горбатых китов; города Констанца и Харабакоа в живописной высокогорной долине провинции Ла-Вега в центральной части страны.
Между городами в Доминикане курсируют комфортабельные автобусы, с кондиционерами и туалетом. Однако внутри населённых пунктов общественный транспорт развит слабо. Чаще всего на улицах можно встретить небольшие микроавтобусы, которые в народе называют «гуа-гуа». Остановить их можно, просто подняв руку. Привычных для нас автобусных остановок почти нет. Так что, для того чтобы жить в стране и свободно передвигаться, лучше иметь автомобиль.
История курорта Пунта-Кана
История развития туризма в Доминиканской Республике начинается после свержения в 1962 года диктатуры Рафаэля Леонидаса Трухильо, который правил страной более 35 лет (с 1924 года). С приходом к власти в 1966 году первого демократически избранного президента Хоакина Балагера выставленные на продажу земли раскупаются местными и зарубежными инвесторами. С 1882 года начинается активное строительство отелей и туристической инфраструктуры.
Первыми, кто открыл этот рынок как инвестиционно привлекательный, были итальянцы. За ними потянулись американцы, канадцы, а также инвесторы из других стран.
Особое внимание наблюдательные иностранцы обратили на незаселённое побережье в восточной части райского острова. Дело в том, что этот регион естественным образом ограждён от бурь. Если шторма идут с севера, они ударяются о Пуэрто-Плато. Если с юга, то разбиваются о берега Санто-Доминго. Более того, протянувшиеся вдоль этой оконечности острова коралловые рифы защищают от акул. Таким образом, территория провинции Ла-Альтаграсия – не только живописное, но безопасное место.
Мало кто знает, что Пунта-Кана – это не административная единица страны, а название крупного инвестиционного проекта. Основанная в 1969 году доминиканцем Фрэнком Рейньери и американцем Теодором Хилом (в 1997 совладельцами бизнеса стали также дизайнер Оскар де ла Рента и певец Хулио Иглесиас) компания Grupo Puntаcana начинала свою деятельность довольно скромно, с открытия небольшого гостиничного комплекса, рассчитанного на 40 гостей.
Через несколько лет партнёрам удалось привлечь к делу иностранных инвесторов. Бизнес постепенно расширялся, однако ключевыми моментами для его развития стало открытие государственной трассы, что позволило гостям легко добираться до отелей, а, самое главное, получение разрешения на строительство первого в мире частного международного аэропорта. Начавший работу в 1984 году аэропорт «Пунта-Кана» ежегодно принимает около 65% всех туристов, приезжающих в страну. Помимо воздушной гавани инвестиционной группой были возведены школы, больницы, транспортные объекты, туристический комплекс.
По словам местных жителей, за последние 15-20 лет Пунта-Кана превратилась из деревни в город. Курорт потребляет около 70% всех производимых в стране продуктов питания и приносит в казну значительные доходы.
Государственная поддержка инвесторов
Власти страны целенаправленно предпринимают меры, чтобы иностранные капиталы стекались в Доминикану.
Во-первых, была отрегулирована система регистрации собственности. В 2000 году земельные участки перемеряли и всех владельцев обязали поменять титулы (документы на право собственности) на новые, с корректными данными.
Во-вторых, ведётся мягкая налоговая политика. Приобретающие «туристическое» жильё (или жильё по государственным меркам, попадающее под статью «туристическое»), освобождаются от единовременного налога на переход права собственности (3%) и от ежегодного налога на недвижимость (1%). Каникулы в отношении последнего налога продолжаются 10-15 лет в зависимости от проекта. Эта практика пришла в Доминикану около 15 лет назад из Колумбии. По словам наших экспертов, упомянутая льгота при покупке объектов в новостройках будет предоставляться ещё 3 года (для получивших эту привилегию ранее её действие не прекратится ещё 10-15 лет). Отметим, что данный закон распространяется только на первую продажу, от застройщика.
В-третьих, с 1998 года права иностранцев при приобретении недвижимости приравнены к правам граждан Доминиканы. Чтобы заключить сделку по покупке квартиры или дома достаточно иметь лишь загранпаспорт и любой второй документ, удостоверяющий личность. Иностранцы получают недвижимость в полное владение с правом передачи наследникам.
В-четвёртых, Доминикана – безвизовая страна.
Рынок недвижимости Пунта-Каны
Пунта-Кана и Кап-Кана
На курорте Пунта-Кана расположено 2 крупных жилых района, у каждого из которых по десять километров прибрежной полосы: одноимённый район Пунта-Кана от инвестиционной группы Grupo Puntаcana и Кап-Кана.
Район Пунта-Кана в свою очередь разбит на несколько секторов. Примыкает к морю элитная резиденция Пунта-Кана Резорт. Дальше от побережья находятся дома Пунта-Кана Вилладж. Эта локация условно относится уже к бизнес-сегменту.
Пунта-Кана удобна для спокойной жизни семьи.
На частной закрытой территории размещена вся необходимая инфраструктура: школы, клиники, магазины, рестораны, всевозможные офисы. До ближайшего пляжа всего 8 минут на машине. Здесь вполне реально жить, выезжая за пределы лишь изредка.
Территория тщательно охраняется частной специализированной компанией. Дети спокойно могут ездить внутри посёлка на велосипедах или самокатах. Об уровне безопасности говорит также тот факт, что дом запросто можно оставить незапертым.
Стоимость квартир в Пунта-Кана Резорт начинается от $500 000, вилл от $1 000 000. Минимальный бюджет покупки квартиры в Пунта-Кана Вилладж – $230 000, виллы – $480 000.
Рядом с Пунта-Каной построен район Кап-Кана, который сейчас стремительно застраивается. В Кап-Кане открылось несколько отелей с мировым именем, например, «Эден Рок» и «Сенчури», в котором любят останавливаться звёзды.
Архитектурный облик Кап-Каны немного напоминает Дубай: широкие дороги, мосты, шик в отделке зданий. Появляются и высотные комплексы.
Квартиру в новостройке здесь можно купить от $300 000. Виллы предлагаются по цене от $500 000.
Баварo
Баваро – это туристический центр курорта Пунта-Кана. Именно здесь, на побережье, сосредоточена большая часть отелей, работающих по системе «всё включено». От района Пунта-Кана до Баваро всего 15 минут по скоростному шоссе.
Эта местность также активно развивается. Инфраструктура в Баваро уже на высоком уровне – открыто много супермаркетов, ресторанов с интернациональной кухней, парков развлечений, баров и дискотек.
В сердце Баваро находится примыкающий к пляжу туристический район Лос-Коралес. В нём располагается много небольших резиденций, а рядом работают уютные рестораны, кафе, магазины. Всё это делает Лос-Коралес очень популярным.
Готовую квартиру с 1 спальней площадью 55 квадратных метров (с балконом и парковочным местом) в одной из резиденций сегодня можно купить по цене от $90 000. На первичном рынке подобное жильё будет стоить дороже, от $140 000-$150 000. Почти во всех резиденциях есть бассейн, один или несколько, в некоторых комплексах предусмотрен также тренажёрный зал.
Лос-Коралес подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи квартиры в аренду, если вы планируете покупку с целью получения ежемесячной прибыли.
В центре Баваро построен большой гольф-микрорайон Кокоталь. Из окон домов открывается прекрасный вид на гольф-поля. Собственники резиденции могут пользоваться пляжем отеля «Мелия», который расположен напротив Кокоталя. До него можно добраться на гольф-машинке. Жители Кокоталя с удовольствием посещают клуб, на территории которого находятся бассейны для детей и взрослых, ресторан, детская игровая площадка, теннисный корт, баскетбольная и волейбольная площадки.
Стоимость квартир в Кокотале стартует от $150 000. Виллы предлагаются по цене от $500 000.
Микрорайон подходит для собственного проживания. Его очень любят переехавшие в Доминикану иностранцы. Следует отметить, что Кокоталь – это отличный вариант для сдачи квартиры в долгосрочную аренду.
Цены на недвижимость в Пунта-Кане
По словам наших экспертов, сегодня в Доминиканской Республике разброс цен на недвижимость очень большой, от $50 000 за квартиру с двумя спальнями и парковочным местом подальше от побережья – до вилл за несколько миллионов.
Решающими факторами в ценообразовании является близость к пляжу, а также уровень инфраструктуры той или иной локации, наличие бассейна, спортзала, гольф-поля на территории. Кроме того, часто при одинаковой площади двух квартир их стоимость существенно отличается из-за особенностей планировки.
Жильё офф-план сейчас существенно дороже, чем от собственника. Причины – мало свободных участков под застройку в привлекательных местах, то есть вблизи моря или океана, а также удорожание стройматериалов. Если средств для покупки объекта недостаточно, можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика, которая предоставляется до конца строительства. Первоначальный взнос, как правило, составляет 10-30%.
В отличие от многих стран, в Доминиканской Республике нерезиденты могут воспользоваться ипотекой под залог приобретаемой квартиры. Для американцев ставка в долларах составляет от 3,75%, для россиян – в среднем 8% годовых. Банки обычно предоставляют кредит в размере 50% от общей суммы.
На фоне высокого спроса на недвижимость, как среди местных, так и среди иностранцев, цены стремительно растут. Во время пандемии, когда продажи жилья сократились из-за въездных ограничений, квартиры от собственников, по словам риелторов, стоили примерно на 15% дешевле, квартиры от застройщиков – на 35%. Подъём цен на рынке произошёл в течение последних полутора лет, после того как страна снова начала принимать большое количество туристов из-за рубежа.
Предпосылки для дальнейшего развития Доминиканской Республики как туристического и инвестиционного направления есть. Одна из них – создание в аэропорту Пунта-Каны иммиграционно-таможенной службы США. Подобный опыт уже есть в Панаме. Приезжающие смогут пересекать границу США, физически находясь ещё в Доминикане, и далее лететь в Америку уже внутренним рейсом. Для реализации этого проекта в аэропорту Пунта-Каны построен отдельный терминал.
Кто и зачем покупает недвижимость в Доминикане?
По словам экспертов рынка, около 80% клиентов в Доминикане приобретают недвижимость с инвестиционной целью. Во-первых, в ситуации, когда инфляция во многих странах мира бьёт рекорды, люди стремятся таким понятным образом уберечь капиталы от обесценивания. Во-вторых, многие рассчитывают заработать на растущем рынке. В-третьих, сдача в аренду квартиры на курорте приносит в среднем 8-10% годовых. Купив квартиру, можно заключить договор на управление недвижимостью и получать неплохой доход. Ставки при долгосрочной аренде квартиры стартуют от $500 в месяц и от $60-$350 в сутки при краткосрочной. Виллы сдаются по цене от $1000 и до нескольких десятков тысяч долларов в месяц.
Многие иностранцы решаются переехать в Доминикану на постоянное место жительства. Это, например, состоятельные люди, имеющие пассивный доход, которые покупают дом и ещё пару квартир под сдачу в аренду.
Вторая категория тех, кто обосновывается в островном государстве, – молодые семьи с детьми. Часто это так называемые цифровые кочевники, работающие удалённо на иностранную компанию, или предприниматели, открывающие в стране бизнес. Их привлекает, помимо климата и дружелюбия доминиканцев, развитая инфраструктура, а также высокий уровень среднего образования, который они могут дать своим детям в работающих здесь частных американских школах.
Традиционно квартиры и дома в Доминикане покупают граждане США, Канады, Испании, Германии, Франции, Италии. Россияне до недавнего времени также составляли многочисленную группу среди туристов и инвесторов. Надо отметить, что гостей из России здесь особенно любят, тем более, согласно исследованиям, приезжающие на 2-3 недели российские туристы тратят в республике больше, чем другие иностранцы (для сравнения – американцы чаще прилетают в короткие туры, на выходные).
Сегодня турпоток из России в Доминикану значительно сократился из-за отсутствия прямых рейсов (до пандемии самолёты летали пять раз в неделю) и дороговизны билетов. Ситуация должна измениться с открытием в октябре 2022 года анонсированных ранее перелётов со стыковкой в Стамбуле.
Как и в большинстве стран, в Доминикане гражданам России купить недвижимость стало сложнее. Причина – из-за международных санкций против РФ, последовавших после начала военных действий в Украине, взаиморасчёты с продавцами квартир связаны с трудностями. Тем не менее, сделки возможны.
Приобретение недвижимости в стране не является основанием для получения ВНЖ, однако это, безусловно, будет плюсом при рассмотрении вашей заявки.
Те, кто намерен переехать в Доминикану, сначала оформляют визу резидента в консульстве, ещё находясь в своей стране. Она позволяет получить в Доминиканской Республике первый временный вид на жительство. ВНЖ нужно продлевать каждый год в течение 4 лет. Это даёт право работать или вести бизнес в стране. Затем иностранец получает ПМЖ (постоянное место жительства). По истечении 5-6 лет можно подавать документы на гражданство республики.
Программа более быстрого получения паспорта, через инвестиции, также существует, однако порог вложений довольно высокий – $850 000.
Благодарим за помощь в подготовке статьи наших экспертов в Доминиканской Республике:
Анну Гладышеву, руководителя компании Arichy Immobilaria SRL
Екатерину Белову, менеджера Surton S.R.L.
Автор: Елизавета Барских
Фотографии: depositphotos.com
Источники:
Википедия
