Этот загадочный «офф-план»
Если вы следите за зарубежными рынками недвижимости, то наверняка встречали термин «офф-план». Он означает покупку квартиры на стадии строительства, а точнее, от получения застройщиком разрешения на строительство до сдачи дома в эксплуатацию. Отметим, что «приобрести на первичном рынке» не всегда то же самое, что «приобрести офф-план», так как под первичным рынком подразумеваются любые предложения от девелоперской компании, не только в домах на стадии строительства, но и в готовых новостройках. Как правило, к моменту, когда здание передаётся в пользование владельцам квартир, ликвидных вариантов (а часто и никаких вариантов) у застройщика уже не остаётся, только если он намеренно не придержал какое-то количество лотов для реализации по более высоким ценам. Таким образом, большая часть квартир в новостройках реализуется именно офф-план, то есть на этапе строительства.
В каких странах популярны сделки офф-план, а в каких нет?
В некоторых странах приобретение квартир офф-план более распространено, чем в других. Для такой ситуации необходимы определённые предпосылки: высокий спрос на недвижимость, наличие территорий под застройку, государственное регулирование девелоперской деятельности и защита интересов покупателей, доверие ко всем участникам процесса со стороны клиентов, а также в целом прозрачный, развитый рынок. Наиболее яркий пример – Объединённые Арабские Эмираты. Здесь продажи недвижимости растут, при этом значительная доля сделок приходится на объекты офф-план (по данным на июль 2022 года –41%).
Активен первичный рынок жилья в Испании, Турции, Таиланде. Приобретение на стадии строительства в этих странах даёт существенные выгоды, в основном, за счёт беспроцентной рассрочки, а также благодаря разнице в цене квадратного метра «на котловане» и в уже готовом доме. «Традиционно большая доля сделок офф-план на Кипре, где преобладают небольшие малоэтажные жилые комплексы», – говорит эксперт по зарубежной недвижимости Rentsale Юлия Титова.
Много разнообразных предложений в новостройках Грузии, Египта, однако в этих странах необходимо особенно внимательно подходить к выбору компании, с которой заключаете договор. Надо отдать должное, в Египте власти предпринимают меры для усиления контроля над застройщиками, планируется ввести единую цифровую платформу девелоперских проектов.
В Болгарии в конце нулевых и начале десятых также была большая доля продаж квартир офф-план. Однако за последние восемь лет ситуация изменилась. После 2014 года рынок первичного жилья просел. В 2018-2019 году компании заканчивали возведение начатых ранее комплексов, а в годы пандемии практически ничего не строилось. Сегодня новые объекты появляются в крупных городах, но, в целом, на рынке преобладают предложения от собственников. Схожая ситуация в Черногории и Хорватии, где наблюдается недостаток новых проектов.
Во Франции и Германии квартиры в домах на стадии строительства пользуются высоким спросом, и стоят они в среднем на 10-15% дороже, чем на вторичном рынке. Причина в том, что риски при совершении таких сделок сведены к минимуму, а преимущества неоспоримы. «Новые здания возводятся по актуальным экологическим стандартам с учётом энергосбережения, что позволит будущим владельцам экономить на содержании недвижимости, – поясняет руководитель «Адвекс.Недвижимость» Марина Васильева. – Рядом с жилыми объектами строятся современные школы, детские сады, магазины, парковки, что также является плюсом. Кроме того, предусмотрены налоговые преференции: освобождение от налога на недвижимость на 2 года, НДС снижен до 5,5-7%. Покупателей строящегося жилья привлекает также возможность получить рассрочку или заём».
Турция
«Как только застройщик получил разрешение на строительство нового комплекса, он объявляет о старте продаж, как через свой офис, так и через агентства, с которыми заключены соответствующие соглашения. К этому моменту уже подготовлены поэтажные планы, прайс-листы и рендеры – 3D-изображения будущего дома с разных ракурсов», – рассказывает исполнительный директор Liga Real Estate Ксения Балджи.
Покупка жилья офф-план в Турции распространена, так как, во-первых, таким образом можно приобрести квартиру по минимальной стоимости. Если проект небольшой и строительство ведётся 1-1,5 года, то за этот период цены, как правило, повышаются трижды. Если проект длится 2-2,5 года, то за время с момента анонсирования до сдачи дома в эксплуатацию прайс-лист может поменяться четыре раза.
Во-вторых, покупателей привлекает беспроцентная рассрочка, которую девелопер предоставляет до конца строительства. Первоначальный взнос обычно составляет 20-30%. Остальную часть можно выплачивать помесячно или поквартально. Таким образом, клиент, ещё не перечислив всю сумму, видит, как растёт цена на его квартиру.
В-третьих, приобретая объект офф-план, допустимо разговаривать с застройщиком о внесении изменений в проект планировки, естественно, не затрагивающие несущие стены, а также участвовать в выборе отделочных материалов, дополнительных опций, скажем, в каких комнатах вам установить тёплый пол, а в каких нет. Все эти детали можно отразить в договоре купли-продажи.
К недостаткам покупки недвижимости офф-план, безусловно, относится необходимость ждать окончания строительства. В Турции период возведения комплекса составляет от 1 до 3 лет.
Ещё один минус – это обычные опасения покупателя при такого рода сделках, связанные с задержкой срока сдачи дома, возможным несоответствием между тем, что застройщик обещал изначально, и полученным результатом, а также некачественным выполнением работ. В Турции эти риски невелики, но, тем не менее, на недобросовестную строительную компанию нарваться можно.
Результат не соответствует проекту
Серьёзные проблемы могут возникнуть, если застройщик возвёл объект, отступив от проекта, который он изначально согласовал с мэрией. Такая постройка не получает акт ввода в эксплуатацию («искан»), и даже если застройщику удастся подвести коммуникации к зданию, их использование домохозяйствами будет нелегальным. Не говоря уже о том, что дом в любой момент может идти под снос.
«Стоит отметить, что даже малейшие отступления от согласованного проекта не позволят застройщику получить искан. Поэтому, как правило, компании стараются этого не допустить и следят за качеством работ», – объясняет Ксения Балджи.
Задержка сроков строительства
Задержка строительства в Турции случается редко. Если речь идёт о добросовестной строительной компании, то в договоре с ней всегда прописываются штрафные санкции в виде арендной платы по средней рыночной ставке (ориентировочно $300-$500 в зависимости от жилого комплекса), которую девелопер выплачивает покупателю за каждый месяц просрочки. Отметим, что если строительство не завершается в срок не по вине застройщика, то он материальную ответственность не несёт. Например, такое случается, когда власти меняют разметку участков в градостроительном плане или ведут какие-то работы рядом с площадкой, и это мешает, скажем, проезду строительной техники.
Незавершённое строительство
Истории с незавершённым строительством случаются крайне-крайне редко. Это могут быть объекты каких-то мелких застройщиков. Их покупатели находят сами с целью сэкономить. Вернуть свои средства в таких совсем уже вопиющих ситуациях может быть проблематично, так как договор при подобном раскладе, скорее всего, составлен и подписан неправильно и не имеет юридической силы.
Подчеркнём, проблемные ситуации на рынке новостроек в Турции достаточно редки, и их можно легко избежать, если не иметь дело с сомнительными застройщиками.
Государственный контроль над застройщиками
Разрешение на строительство дома выдаёт мэрия при условии соблюдения компанией определённых требований. Одно из них заключается в том, что девелопер обязан полностью выкупить землю под застройку, при этом участок не должен быть под обременениями. Кроме того, проект проверяется на соответствие всем нормативам, например, по количеству этажей, расстоянию от дороги и так далее.
В Турции государство защищает выплаты, произведённые иностранцами, поэтому все платежи должны обязательно подтверждаться документом. Во-первых, в качестве основания необходим правильно оформленный договор купли-продажи, в котором указаны все стороны сделки: застройщик с его юридическим адресом, агентство недвижимости, если оно участвует, а также данные самого клиента. Если покупатель переводит деньги на счёт продавца, то необходимо получить «деконт» от банка.
При внесении средств наличными покупатель получает квитанцию, которая должна быть подписана и проштампована продавцом, то есть агентством недвижимости или строительной компаний. Квитанция является одновременно и долговой распиской, с которой клиент может требовать возврат денег в случае расторжения договора по вине компании. Причём материальную ответственность несёт не только юрлицо, но и физлица – владельцы компании.
Тем, кто планирует приобрести квартиру в Турции и при этом всей суммы пока не имеет, безусловно, выгодно остановиться на одном из вариантов офф-план. Если же вы располагаете средствами, то стоит рассмотреть жильё от собственников – это будет дешевле, так как предложений на рынке достаточно, и продавцы предлагают дисконт.
Эксперты советуют покупку готовой недвижимости также семьям, которые планируют переезд в Турцию. Целесообразно заключить сделку, получить «икамет» (свидетельство о собственности) и подавать документы на ВНЖ, в тех районах, которые доступны для проживания иностранцев. Затягивать не стоит, так как нет гарантии, что «открытые» для иностранцев районы не закроются.
Таиланд
На рынке жилья тайских курортов Паттайи и Пхукета – к этим регионам приковано основное внимание туристов и инвесторов – примерно 70% сделок заключается на объекты офф-план.
Одно из основных преимуществ, как и в Турции, – беспроцентная рассрочка на период строительства. «Люди могут заключить контракт, внести 30% и постепенно выплачивать остальную сумму по индивидуальному графику, согласованному с застройщиком», – рассказывает руководитель компании «Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете» Ольга Бартеньева.
Второй плюс, по словам эксперта, – это возможность купить квартиру дешевле. На начальном этапе действует так называемая предпродажная цена. От момента старта продаж и до завершения строительства стоимость квартир может вырасти на 30-40%, что даёт возможность инвесторам зарабатывать. Причём перепродать квартиру, дождавшись повышения цены на неё, возможно и на промежуточном этапе до завершения работ.
Ещё одна причина популярности сделок офф-план в том, что таким образом можно купить более качественную недвижимость. «Новые, современные дома не сравнятся с жилым фондом, скажем, 10-летней давности. Более того, каждый год застройщики, конкурируя между собой, предлагают проекты всё интереснее», – продолжает Ольга Бартеньева.
Приобретение недвижимости на стадии строительства всегда несёт в себе определённые риски. Чтобы их избежать, важно уделять внимание деталям.
Юридические моменты
При рассмотрении объекта следует убедиться, что земельный участок принадлежит компании-застройщику. В Таиланде право на всё, что построено на участке земли, принадлежит непосредственно собственнику этого участка. Необходимо, чтобы информация о собственнике земли или о связи между собственником и застройщиком была указана в контракте на покупку квартиры.
Следует также проверить, существует ли такая компания в принципе, есть ли разрешение на строительство объекта, имеется ли экологический сертификат.
Задержка сроков строительства
Ситуации с задержкой сроков строительства или, тем более, с незавершёнными объектами в Таиланде не распространены. Следует отметить, что в соответствии с тайским законодательством, предусмотрена законная просрочка для застройщиков, равная 12 месяцам с той даты, которая указана в договоре купли-продажи. То есть, если в договоре стоит дата окончания строительства – 1 октября 2022 года, то застройщик имеет право завершить работы и сдать дом до 1 октября 2023 года. Как правило, застройщики указывают этот пункт в контрактах. Но, даже если он отсутствует в договоре, компания всё равно имеет право задержать строительство на законных основаниях и использовать дополнительное время по своему усмотрению.
В течение этих 12 месяцев покупатель не имеет права предъявлять какие-либо претензии застройщику. Если компания не уложилась и в этот дополнительный период, то она зачастую предлагает клиенту какие-либо преференции, чтобы смягчить ситуацию. Покупатель вправе обратиться в суд, который взыщет с продавца полную сумму плюс неустойку 7,5% годовых за использование средств за период, начиная с того момента, как застройщик перестал выполнять свои обязательства.
Несоответствие проекту
В новостройке всё должно чётко соответствовать спецификации, которая была в контракте. Так, запрещено отступление по площади квартиры более, чем на 5% в любую сторону. Если компания такое допустила, покупатель имеет право расторгнуть договор и взыскать неустойку.
Кроме того, застройщик в Таиланде обязан реализовать всё, что обещал изначально в рекламе проекта. По этой причине юристы рекомендуют сохранять рекламные буклеты, фото- и видеоматериалы, на которых видно, что за отделка задумывалась, какая комплектация мест общего пользования, тип зелёных насаждений, сколько бассейнов и так далее. Если застройщик отступил от своих планов, клиент имеет право не принимать квартиру и вернуть свои деньги вместе с неустойкой.
Эксперты рекомендуют недвижимость офф-план тем, кто приобретает с целью инвестирования или заработка от последующей сдачи в аренду. Если же задачи получить прибыль от разницы в цене не стоит, имеет смысл выбрать квартиру в новостройке, но уже ближе к сроку сдачи в эксплуатацию.
ОАЭ
Приобретение недвижимости офф-план отличается, прежде всего, гибким графиком платежей. «Застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку минимум до конца строительства, а максимум – до 10 лет, – рассказывает эксперт H&S Real Estate, вице-председатель H&S - Haqsons Group М-р Эмад Хак. – Первоначальный взнос составляет обычно 10-20% от общей стоимости объекта. Некоторые девелоперы привлекают клиентов также дополнительными выгодами в виде, например, освобождения от уплаты регистрационного сбора в Земельном департаменте Дубая или нескольких лет сервисного обслуживания». Кроме того, покупка на стадии строительства позволяет заработать на росте цен на недвижимость. Квартиру можно перепродать, получив прибыль, в некоторых случаях даже не дожидаясь окончания строительства.
Спрос на недвижимость в Дубае настолько велик, что открытие продаж в комплексе с удачными характеристиками от известного застройщика вызывает ажиотаж у покупателей. Иногда наиболее востребованные квартиры в новостройке «уходят» в течение нескольких дней или даже часов после старта.
Во многом активность на первичном рынке связана с тем, что риски покупателей сведены к минимуму. За порядком в этой сфере следят государственные органы - Земельный департамент Дубая (DLD) и Управление по регулированию недвижимости (RERA).
Незавершённое строительство
Согласно законодательству ОАЭ, деньги инвесторов хранятся на специальном эскроу-счете, открытом под конкретный проект. Застройщик предоставляет в Земельный департамент (DLD) Дубая сметы на каждый этап строительства и получает доступ к деньгам на реализацию следующего этапа только после завершения предыдущей стадии. Если застройщик не в состоянии закончить работы, государство открывает тендер и передает деньги другой компании, которая достраивает объект.
Задержка сроков или отмена строительства
Застройщики Дубая, согласно законодательству, имеют право продлить сроки выполнения строительных работ на период до 12 месяцев после предполагаемой даты завершения. Другими словами, если застройщик задерживает строительство профинансированной вами недвижимости на срок до года, это не будет являться основанием для начала судебного разбирательства.
В случае отмены или заморозки конкретных проектов недвижимости, DLD присваивает им соответствующий статус. Это можно проверить на официальном сайте Земельного департамента эмирата. Согласно Закону № 8 от 2007 года, застройщик обязан в такой ситуации компенсировать затраты инвестора средствами с гарантийного банковского счета. В случае если по каким-либо причинам участники договора не смогли прийти к соглашению, инвестор имеет право обратиться в суд с целью взыскания вложенных средств.
Также согласно Закону № 19 от 2020 года «О внесении изменений в статью 11 Закона № 13 от 2008 года «О временном реестре недвижимости в Дубае», застройщики отмененных объектов, которые по каким-либо причинам еще не приступили к выполнению строительных работ, обязаны вернуть покупателям все внесенные средства.
Претензии к качеству строительства
В Дубае существует услуга инспекции с целью выявления строительных дефектов, которые могут поставить под угрозу вашу жизнь или инвестиции. Речь идет о процессе осмотра квартиры, который предшествует подписанию акта приёма-передачи недвижимости или составлению акта на устранение недостатков. Во время осмотра главная задача сводится к тому, чтобы убедиться в полном выполнении застройщиком своих обязательств и сдаче жилья, которое на сто процентов соответствует строительным и эксплуатационным нормам. В противном случае у собственника есть право требовать компенсацию или безвозмездное устранение дефектов в разумные сроки.
«Как правило, если покупатель не ограничен временными рамками, он рассматривает объекты офф-план, так как недвижимость в строящихся зданиях в среднем на 30% дешевле, чем готовые к заселению квартиры. Но, если вы планируете переезд в Дубай в ближайшее время и не готовы ждать, то предложения в возводимых комплексах вам не подходят, ведь сроки строительства могут достигать от 2,5 до 4 лет», – заключает М-р Эмад Хак.
Болгария
Рынок Болгарии за последние годы, как мы уже говорили, изменился. Активного строительства, как до 2014-2016 года уже не ведётся, а во время двух лет пандемии оно вообще практически прекратилось. «Сейчас в таких городах, как Бургас, Варна, новые проекты появляются, однако настолько выгодных рассрочек на 3 года, как раньше, больше застройщики не предлагают», – объясняет Дарья Борзова, управляющая Oazis Real Estate.
Цикл строительства довольно короткий. Проекты небольшие, и возведение их занимает 1,5-2 года. Однако цены на квартиры за это время практически не меняются, прирост составляет максимум 3-5%.
Таким образом, в Болгарии сегодня преобладает рынок вторичного жилья. «Часто «выловить» хорошую квартиру от собственника выгодней, чем вкладывать средства в новостройку», – считает эксперт по зарубежной недвижимости Rentsale Юлия Титова.
Ещё один минус, который отталкивает покупателей, – это риски. Так как при приобретении квартиры офф-план между застройщиком и клиентом подписывается не основной, а предварительный договор купли-продажи, в случае банкротства компании интересы покупателя никак не защищены.
Бывает так, что здание построено, выполнена отделка, но оно не сдано в эксплуатацию. В таком доме можно жить, подавать документы на ВНЖ, ПМЖ, однако за электроэнергию придётся платить по промышленным тарифам.
О степени рискованности сделок офф-план говорит и политика банков в отношении ипотечных кредитов. На начальном этапе ипотеку получить вообще невозможно. Если завершена «грубая стройка», то есть стоит каркас, банк даёт 25% от общей стоимости квартиры. После окончания всех работ доступная покупателю сумма кредита достигает 75-90%.
Застройщики понимают, что клиенты могут опасаться вкладывать средства в проект, учитывая степень незащищённости сделок, поэтому предлагают вносить платежи по определённой схеме. Например, «на котловане» клиент вносит предоплату от 20% до 50%, далее на этапе «акта 14», то есть когда возведён бетонный каркас, ещё 10-20%, затем на стадии «акта 15», когда произведена отделка, установлены лифты, подготовлены МОПы, ещё 10-20%, а после подписания «акта 16», когда здание полностью завершено, налажено электроснабжение, водоснабжение, подведена канализация, оплачивается оставшаяся сумма.
«Если нужна недвижимость в крупном городе, например, в Варне или Бургасе, вам придётся смотреть проекты на начальной стадии строительства, так как здесь новых построенных домов не так много, а на вторичке преобладает старый жилой фонд», – говорит Дарья Борзова. – Единственная рекомендация – выбирать проверенного застройщика, который много лет на рынке, выстоял в кризисы. Например, девелоперы, которые уже возвели такие известные комплексы, как «Пантеон», «Флора», «Централ Парк», «Перла», «Атлантис». В курортной зоне строящихся проектов очень мало. Но есть хорошие варианты в готовых, не так давно построенных домах».
Автор: Елизавета Барских
Фотографии: depositphotos.com
