В каких странах в 2026 году ещё можно получить ВНЖ при покупке недвижимости

Стран, предоставляющих вид на жительство за покупку недвижимости, становится всё меньше, а те, которые не отказываются от подобных схем, ужесточают условия по ним. Испания закрыла популярную у россиян и других иностранцев «Золотую визу» с апреля 2025 года, до этого Португалия «выпилила» возможность инвестирования в недвижимость из своей программы, а Греция существенно подняла пороги вложений. Венгрия разочаровала многих инвесторов, приняв программу, в которой доступны инвестиции лишь в фонды недвижимости, а не в объекты, как ожидалось. К тому же венгерская «Золотая виза», как и греческая, недоступна для заявителей с российским паспортом.

Среди стран вне ЕС выделяется Сербия, в которой до сих пор можно стать резидентом при покупке квартиры любой стоимости. Раньше такие же условия были и в Черногории, но с 2026 года власти ввели требование к стоимости объекта – не менее 150 000 евро. Дубай же недавно предпринял обратное, стремясь привлечь инвесторов, которых испугали иранские атаки: в стране отменён минимальный порог вложений в недвижимость для двухлетней резидентской визы.

Есть государства, где варианты легализации через недвижимость предусмотрены, но на деле ими никто не пользуется. Например, в Египте за инвестиции в 300 000 долларов можно получить даже не визу, а паспорт, но желающих мало, так как порог для этой страны довольно высокий, да и необходимости особой нет, учитывая, что визовая политика в целом довольно мягкая: можно просто продлевать визу, выданную на месяц в аэропорту по прилёте, а через год выехать и въехать снова (людям старше 60 лет и детям до 16 лет продление не требуется).

Расскажем подробно о самых популярных вариантах получения ВНЖ за покупку недвижимости.

Турция: вид на жительство и паспорт за инвестиции

Важное обновление: турецкий парламент в мае 2026 года принял закон о 20-летних налоговых каникулах для новых резидентов.

В Турции действуют три разных способа легализации через недвижимость.

1. ВНЖ на основании права собственности (İkamet) – путь к ПМЖ и гражданству через 5 лет.

Это программа для тех, кто планирует жить в Турции долго и в перспективе получить гражданство (через натурализацию).

Минимальная стоимость недвижимости: 200 000 долларов (цена должна быть прописана в TAPU – свидетельстве о праве собственности). Требование едино для всей страны с 16 октября 2023 года.

Тип недвижимости: только жилая (квартиры, дома, виллы). Коммерческая недвижимость (магазины, офисы) не подходит.

Срок выдачи: первоначально до 2 лет, затем продление при сохранении права собственности.

Условия сделки: оплата должна быть проведена через официальные банковские каналы, заявитель обязан быть зарегистрирован по адресу приобретённой недвижимости.

Включение семьи: супруг/супруга и дети до 18 лет также могут получить ВНЖ вместе с основным заявителем.

Что даёт: легальное проживание без ограничения, свободный въезд и выезд, упрощённое открытие банковского счёта и подключение коммунальных услуг на своё имя.

Что не даёт: этот статус не даёт права на официальное трудоустройство по найму – для этого потребуется отдельное разрешение на работу.

Почти 4 года в стране действовали ограничения по районам (в некоторых популярных районах разных городов выдача первичного ВНЖ была временно закрыта). Но теперь этот запрет фактически снят (кроме двух районов Стамбула) и подать заявление на İkamet в них снова можно.

2. Краткосрочный «туристический» ВНЖ (без права на ПМЖ/гражданство).

Этот вариант подходит тем, кто хочет легально находиться в стране ограниченное время, но не планирует в будущем получать ни ПМЖ, ни гражданство.

Минимальной стоимости недвижимости по такой программе не предусмотрено. Теоретически этот вид ВНЖ доступен при покупке любой квартиры, однако на практике заявителям нередко отказывают. Так, массовые отказы в выдаче и продлении туристического ВНЖ в 2023-2024 году стали причиной большого оттока иностранцев.

Срок действия: обычно первый раз выдают на 6 месяцев, затем можно продлевать на 1–2 года (правила часто меняются в зависимости от текущей миграционной политики).

Что даёт: легальное проживание, возможность открыть счёт, подключить коммуникации.

Что не даёт: этот статус не ведёт к ПМЖ и не засчитывается в срок для натурализации.

3. Программа «Гражданство за инвестиции»

Это самый быстрый способ получить турецкий паспорт – без необходимости жить в стране 5 лет и без экзамена по языку. Подробно обо всех требованиях и нюансах программы – в нашем материале.

Минимальная стоимость: 400 000 долларов по кадастру (можно купить нескольких объектов). В TAPU должна быть отметка о запрете продажи в течение 3 лет.

Срок получения паспорта: процедура рассмотрения заявки занимает от 6 до 12 месяцев. До этого предоставляется временный ВНЖ.

Болгария: старый друг с чёткими цифрами

Болгария остаётся предсказуемым вариантом внутри ЕС и Шенгенской зоны. Программа доступна всем иностранцам, включая граждан России.

Минимальная стоимость недвижимости: 306 775 евро. Можно купить один или несколько объектов (жилых или коммерческих), общая стоимость которых достигает этой суммы.

Тип недвижимости: подходит как первичный, так и вторичный рынок. Новостройка должна иметь Акт‑16 (разрешение на эксплуатацию).

Важное условие: все средства должны быть переведены на болгарский банковский счёт продавца. Предварительное открытие счёта в Болгарии обязательно.

Члены семьи: супруг/супруга и дети до 18 лет получают ВНЖ на основании воссоединения семьи. 

Срок: выдается на 1 год с возможностью ежегодного продления. Требования проживать в стране нет.

Право на работу: владелец ВНЖ может быть учредителем и управляющим компании, но не может работать по найму у болгарского работодателя.

Путь к ПМЖ и гражданству: после 5 лет в статусе ВНЖ можно претендовать на ПМЖ, а затем – на гражданство (с экзаменом по языку).

Черногория: новые правила с 2026 года

С 17 января 2026 года Черногория ввела требование к стоимости недвижимости для получения ВНЖ.

Минимальная стоимость: 150 000 евро.

Важно: учитывается не цена покупки, а кадастровая стоимость, которую устанавливает муниципальный налоговый орган по месту нахождения объекта. Частные оценщики не подходят.

Тип недвижимости: квартиры, дома, коммерческая недвижимость. Земельные участки (даже с недостроем) не подходят.

Исключения: граждане стран ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии освобождаются от требования к минимальной стоимости объекта.

Срок ВНЖ: выдается на 1 год, продлевается ежегодно при сохранении права собственности.

Семья: супруг/супруга и дети до 18 лет могут получить ВНЖ вместе с основным заявителем.

Что даёт: возможность проживать в стране.

Что не даёт: страна не входит в Шенген, поэтому свободного перемещения по Европе черногорский ВНЖ не даёт.

Кипр: ПМЖ за инвестиции в новое жильё

На Кипре программа устроена иначе: при соблюдении условий вы получаете бессрочный ПМЖ, минуя этап временного ВНЖ.

Вариант 1. ПМЖ за инвестиции (основная программа)

Стоимость недвижимости: 300 000 евро (+ НДС).

Что можно купить:

• Один или два объекта жилой недвижимости на первичном рынке (от застройщика). Суммарная стоимость – от 300 000 евро.
• Коммерческую недвижимость (офисы, магазины, гостиницы) на любом рынке (первичном или вторичном) на ту же сумму.

Плюс программы в том, что для участия в ней предварительное открытие счёта на Кипре необязательно: покупатель перечисляет средства со своего зарубежного счёта сразу на счёт застройщика.

Дополнительные требования к доходу: необходимо подтвердить годовой доход из-за рубежа не менее 50 000 евро на основного заявителя, плюс 15 000 евро на супруга и 10 000 евро на каждого ребёнка.

Срок получения: от 7 до 12 месяцев.

Требования к посещению: достаточно приезжать на Кипр хотя бы раз в 2 года, чтобы статус не аннулировали.

Что даёт: право проживания в стране. После вступления Кипра в Шенген (по оценкам, в 2026-2027 году) появится возможность свободного перемещения в Европе.

Что не даёт: ПМЖ не даёт права на работу по найму, но позволяет быть учредителем или директором компании.

Вариант 2. ПМЖ категории F

Для тех, кто покупает недвижимость дешевле 300 000 евро или на вторичном рынке.

Минимальная стоимость недвижимости не предусмотрена.

Условия:

• Гарантированный годовой доход не менее 30 000 евро (плюс 5 000 на каждого члена семьи).
• Необходимо перевести на кипрский счёт 30 000–40 000 евро из-за границы.

Срок рассмотрения: 12–18 месяцев, причём во время рассмотрения заявитель не может постоянно находиться на Кипре.

Статус: тоже ПМЖ, но с меньшими преференциями.

Грузия: программы ВНЖ на год и на 5 лет

С 1 марта 2026 года порог для годового ВНЖ повысили на 50% – со 100 000 до 150 000 долларов.

Вариант 1. ВНЖ через владение недвижимостью (годовой)

Минимальная рыночная стоимость: 150 000 долларов (подтверждается отчётом независимого лицензированного оценщика). Можно суммировать стоимость нескольких объектов.

Срок ВНЖ: 1 год, продление каждый год при сохранении собственности.

Что даёт: легальное проживание, открытие счёта, ведение бизнеса (но не работа по найму).

Что не даёт: автоматического пути к ПМЖ. Чтобы получить бессрочный статус, нужно прожить по этому ВНЖ около 10 лет (по разным основаниям).

Участие в программе не требует знания грузинского языка, проживания определённого количества дней в году, трудоустройства.

Вариант 2. Инвестиционный ВНЖ (пятилетний)

Размер инвестиций: от 300 000 долларов (недвижимость, бизнес, ценные бумаги и т.д.).

Срок ВНЖ: 5 лет (сразу).

Путь к ПМЖ: при условии сохранения инвестиции в течение 5 лет можно претендовать на бессрочное ПМЖ.

Гражданство: только через натурализацию после 10 лет законного проживания (не автоматически).

Спрос. Большинство покупателей недвижимости в Батуми вообще не оформляет ВНЖ, так как Грузия позволяет гражданам многих стран находиться на её территории длительное время без специального разрешения. ВНЖ оформляют в основном те, кому нужно официально закрепиться (открыть бизнес, счёт, получить доступ к медицине).

Сербия: ВНЖ при покупке недвижимости любой стоимости

Минимальной стоимости недвижимости официально не установлено. Подходит любая пригодная для проживания недвижимость – квартира или дом (не сельхозземля). Местоположение и престижность значения не имеют.

Важное ограничение: объект должен быть либо на вторичном рынке, либо уже в сданной в эксплуатацию новостройке. Если вы купили квартиру в строящемся доме, ВНЖ сразу не дадут – придётся ждать ввода в эксплуатацию.

Условия получения ВНЖ:

• ВНЖ выдаётся на 3 года (карточка собственнику и членам семьи: супруг, дети до 18 лет).
• Необходимо проживать по тому адресу, на который оформлен ВНЖ (регистрация по месту жительства обязательна).

Путь к гражданству (один из самых быстрых в мире):

• После 3 лет в статусе ВНЖ можно подать на ПМЖ.
• Затем сразу – на гражданство. Ключевое условие: за эти 3 года вы суммарно отсутствовали в Сербии не более 10 месяцев.
• Экзамен по языку формально есть, но на практике требования лояльнее, чем в ЕС.

Что важно: ВНЖ через недвижимость в Сербии не даёт права на работу по найму. Для трудоустройства нужно оформлять отдельное разрешение.

ОАЭ: «Золотая виза» и не только

В Дубае стать резидентом через покупку недвижимости можно при помощи трёх программ, каждая из которых позволяет спонсировать семью и открывает доступ к местным банковским услугам. Вы получаете статус резидента страны, что означает 0% подоходного налога.

1. Двухлетняя инвесторская виза (изменения действуют с апреля 2026 года)

Минимальный порог стоимости отменён для единоличных владельцев. Раньше было 750 000 дирхамов (примерно 204 000 долларов). Теперь можно получить визу при покупке недвижимости любой стоимости.

Если приобретается недвижимость в долях, то каждый совладелец обязан внести не менее 400 000 дирхамов (примерно 109 000 долларов).

Требование: для объектов, приобретенных в ипотеку или рассрочку, заявители должны получить нотариально заверенное согласие (NOC) от банка или застройщика с подтверждением выплаченной суммы и остатка задолженности. Если недвижимость уже сдана в эксплуатацию, потребуется доказать, что выплачено не менее 50% её стоимости или 375 000 дирхамов.

Срок оформления: 10–15 рабочих дней.

2. Пятилетняя пенсионная виза (для заявителей старше 55 лет)

Требования:

• владение недвижимостью стоимостью не менее 1 млн дирхамов (примерно 272 000 долларов) или
• подтверждённый ежемесячный доход от 20 000 дирхамов (примерно 5 450 долларов) или
• сбережения на сумму не менее 1 млн дирхамов.

Срок действия визы: 5 лет, с возможностью продления.

Кому подходит: пенсионерам и предпенсионерам, которые хотят жить в ОАЭ без необходимости работать.

3. Десятилетняя «Золотая виза» (Golden Visa)

Минимальная стоимость недвижимости: от 2 млн дирхамов (примерно 545 000 долларов). Можно подать заявку на основании одного объекта или суммарной стоимости нескольких.

Важное изменение с февраля 2026 года: отменено требование об обязательной предоплате 50% стоимости (или минимум 1 млн дирхамов). Теперь график платежей значения не имеет. Учитываются покупки на стадии строительства, с ипотекой и по объединённым титулам – если общая стоимость достигает порога.

Дополнительные привилегии: консульская поддержка за рубежом (включая замену паспорта и экстренную помощь), круглосуточная горячая линия, приоритетные полосы в аэропортах.

Спонсирование семьи: супруг/супруга и дети, а также домашний персонал.

В 2026 власти объединили все три программы в единый административный канал.

Оман: стандартная и премиальная визовые программы

С 21 июня 2026 года правительство внесло существенные изменения в правила получения виз и вида на жительство для иностранных покупателей недвижимости.

Важная ремарка. Ранее иностранцы могли владеть недвижимостью только в специальных зонах ITC (Integrated Tourism Complex), теперь же полное право собственности (freehold) распространяется на всю территорию страны.

На сегодняшний день действуют три программы.

1. Residency Visa (2 года) – самая доступная программа для покупателей недвижимости.

Минимальная стоимость недвижимости отсутствует. Однако состав семьи, имеющей право на получение ВНЖ, зависит от цены объекта:

• до 50 000 оманских риалов (около 130 000 долларов) – ВНЖ предоставляется только самому инвестору;
• от 50 000 оманских риалов (около 130 000 долларов) – ВНЖ могут получить инвестор, супруг/супруга, дети и родители заявителя.

Срок действия: 2 года с возможностью неограниченного продления при условии сохранения права собственности на объект.

2. Investor Residency (5 лет) – долгосрочная программа для инвесторов.

Минимальная стоимость недвижимости: 250 000 оманских риалов (около 650 000 долларов).

Срок действия ВНЖ: 5 лет с возможностью продления.

3. Golden Residency (10 лет) – программа для крупных инвесторов.

Минимальная стоимость недвижимости: 500 000 оманских риалов (около 1 300 000 долларов).

Срок действия ВНЖ: 10 лет с возможностью продления.

Важная особенность: недвижимость, купленная под ВНЖ, как правило, должна быть полностью оплачена и введена в эксплуатацию. Однако у ряда крупнейших девелоперов действуют специальные условия: инвестор может оформить ВНЖ уже на стадии строительства после внесения 30% стоимости объекта, не дожидаясь завершения проекта. Это позволяет получить статус резидента значительно раньше, сохранив при этом рассрочку по оплате недвижимости.

Что даёт ВНЖ Омана:

• легальное долгосрочное проживание в стране;
• открытие счёта в местном банке и доступ к банковским и государственным сервисам;
• возможность спонсировать семью (при условии соблюдения порога стоимости);
• отсутствие налога на доход физических лиц и налога на арендный доход;
• комфортное сезонное проживание, релокация или использование недвижимости как «дома для отпуска»;
• доступ к стабильной юрисдикции Персидского залива и упрощённое ведение финансовых и бытовых вопросов внутри страны.

Что важно знать: при продаже или переходе права собственности на объект ВНЖ автоматически аннулируется. Требований по обязательному проживанию или знанию языка для получения статуса нет.

Греция: самая популярная европейская «Золотая виза»

Программа Golden Visa Греции недоступна для граждан России (за исключением случаев наличия второго паспорта). Однако она сохраняет статус одной из самых привлекательных в Европе, и её условия важны как ориентир.

Актуальные пороги стоимости недвижимости (2026 год)

• 800 000 евро — для регионов: Аттика (включая Афины), Салоники, Миконос, Санторини, а также островов с населением более 3100 человек. При этом площадь объекта должна быть не менее 120 кв. м.
• 400 000 евро — для всех остальных регионов, например, Халкидики, Пелопоннес, Крит (кроме популярных туристических зон). Также требуется площадь от 120 кв. м.
• 250 000 евро — особая категория: покупка коммерческой недвижимости с последующим переводом её в жилую, или инвестиции в реставрацию исторических зданий либо объектов культурного наследия. Для этой категории требований по площади нет.

Важное условие: запрет на краткосрочную аренду (Airbnb) для всех объектов, купленных по программе. Разрешена только долгосрочная аренда. Нарушение грозит аннулированием ВНЖ и штрафом до 50 000 евро.

Сроки: ВНЖ выдается на 5 лет и продлевается при сохранении инвестиции. Проживать в Греции не обязательно.

Включение членов семьи: супруг/супруга, дети до 21 года также получают ВНЖ.

Готовится поправка: возможно, ВНЖ будет жёстко привязан к паспорту страны, на который он выдан (то есть смена гражданства может привести к потере статуса). Юристы ждут официальных разъяснений.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

 Александру Янкович, менеджера  Via Batumi (Грузия)

 Юлию Высоцкую-Чаг, директора отдела продаж  Uptrend Homes (Турция)

 Наталью Завалишину, генерального директора агентства  Distant Property (Черногория, Кипр и другие страны)

 Светлану Ювченко, эксперта  Dionisiou Real Estate (Греция)

Евгению Бородулину, экcперта по недвижимости Nevestate (Оман)

 Анну Слепченко, учредителя  Anna Apartments (Египет)

 Илону Чик, менеджера компании  Perfect Invest Hungary (Венгрия)