«В течение более 10 лет после объединения Германии ее недвижимость остается недооцененной, и особенно это касается столицы, - говорит Дерек Дойл из компании German Property Investments. - Для долгосрочных инвесторов, которые готовы рискнуть и сделать ставку на восстановление немецкой экономики, эта ситуация очень перспективна. Здесь создана фантастическая инфраструктура, тогда как цены на жилье действительно низки. В Германии нет того быстрого роста стоимости недвижимости, как, например, в Будапеште. Однако доходы от аренды высоки и нет никаких сомнений, что страна будет выходить из кризиса. Капиталовложения, сделанные сейчас, наверняка будут расти в течение ближайших 10 лет. Люди должны просто приехать и увидеть все своими глазами, чтобы поверить в это».
Сила – в слабости
Так что же делает Германию, и в частности ее вновь объединенную столицу, перспективными для инвестиций? Как ни парадоксально, но в качестве положительного для рынка недвижимости фактора воспринимается относительно слабая экономика страны, так и не восстановившаяся полностью после объединения Восточной и Западной Германий. Еще в 1997 г. был выдвинут красноречивый лозунг «дальше может быть только лучше», и он актуален и по сей день.
Хотя в стране все еще существуют такие негативные факторы, как высокий уровень безработицы, Германия по-прежнему остается одной из крупнейших стран-экспортеров и здесь самый высокий в Европе уровень дохода на душу населения. Это предпосылки к тому, что страна под руководством нового коалиционного правительства с канцлером Ангелой Меркель во главе пусть медленно, но выйдет из спада.
Сторонники инвестирования в немецкую недвижимость делают ставку на два фактора – укрепление рынка труда и развитие ипотечного кредитования местными и иностранными банками. Оживление рынка недвижимости должно привести к медленному, но устойчивому росту стоимости жилья. Некоторые сомнения на этот счет связаны с необходимостью менять стереотипы поведения, поскольку нелегко забыть опыт десятилетий, в течение которых немцы не хотели или не могли брать кредиты на приобретение недвижимости. Это процесс не моментальный, но, учитывая мировой опыт, неизбежный.
Сейчас немецкие цены за 1 кв. м составляют четверть, а в некоторых случаях и одну десятую от цен на подобную недвижимость в сопоставимых европейских городах. Действительно, пока стоимость жилья в большинстве стран Европы росла, в Германии она стояла на месте и даже падала. В результате возможность владения недвижимостью в Германии с 1980 г. увеличилась больше, чем в любой другой развитой стране.
Доход от аренды гарантирован
После того как была разрушена Берлинская стена, город стал активно привлекать инвестиции, и какое-то время стоимость недвижимости росла. Однако с тех пор цены снизилось в общей сложности на 40%, и теперь существует стойкая уверенность в том, что путь наверх - это единственно возможный вариант развития событий. Неслучайно объем инвестиций в недвижимость Берлина становится все больше и больше.
Низкие цены и стабильность дохода от аренды привлекают иностранные банки и частные фонды. В своем последнем обзоре рынка консалтинговая компания German Hawk Group сообщила о нескольких фондах, инвестирующих в берлинскую недвижимость огромные суммы. В качестве примера можно привести американские инвестиционные группы Cerberus и Goldman Sachs, в 2004 г. сообща купившие 66 000 объектов жилой собственности на общую сумму 2,1 млрд евро. Несколько скромнее оказались аппетиты банка Morgan Stanley – всего лишь 48 000 объектов в том же году, а годом позже финансовая группа Blackstone приобрела 31 000 объектов за 952 000 фунтов стерлингов.
Доходы от аренды берлинской недвижимости выглядят привлекательными и для частных инвесторов, ведь, как известно, немцы предпочитают арендовать жилье, а не покупать. По оценке инвестиционной компании Merrill Lynch, домовладельцами являются около 45% жителей Германии, а в Берлине эта цифра составляет приблизительно 10-12%.
Уильям Телфорд из компании Berlin Invest считает, что небольшое число владельцев недвижимости связано с исторической неприязнью немцев к займам: «Старшее поколение имеет опыт резкого падения стоимости недвижимости и резкого повышения процентов по займам, которые были связаны с двумя мировыми войнами, - говорит он. - А молодое поколение успело обжечься в период воссоединения страны».
Покупаем только лучшее!
Инвесторам стоит делать покупки в лучших районах Берлина в надежде на будущий рост цен. При этом доход от аренды здесь составляет приблизительно 5-6% от стоимости недвижимости в год – это меньше, чем на окраине, где эта цифра нередко достигает 10%. «Хотя арендная плата на периферии города высока по сравнению с рыночной стоимостью недвижимости, я бы не рекомендовал такую покупку. В основном это дома очень низкого качества, находящиеся в коллективной собственности. Рост их стоимости вряд ли будет большим», - говорит Уильям Телфорд.
Специалисты компании Berlin Invest утверждают, что апартаменты в лучших уголках центрального района Митте (Mitte) будут стоить 3000-5000 евро за 1 кв. м, тогда как арендная плата составит порядка 13-18 евро за 1 кв. м в месяц. Самые дешевые апартаменты в этом районе будут стоить от 1800 евро, арендная плата за них составит 4-9 евро за 1 кв. м в месяц. В других престижных районах, расположенных дальше от центра города, к примеру в Вильмерсдорфе (Wilmersdorf), стоимость 1 кв. м в новых апартаментах составляет от 1400 евро.
Берлин – не единственный вариант для инвестирования в германскую недвижимость, хотя цены во многих городах Западной Германии значительно выше, чем в столице. Например, апартаменты с двумя спальнями во франкфуртском районе Бокенхайм (Bockenheim) продаются за 250 000 евро, а апартаменты под чистовую отделку с четырьмя комнатами в реконструированном историческом здании стоят 310 000 евро.
Продавец всегда прав
Конечно, можно оспорить тот факт, что немцы не желают приобретать жилье, но вот то, что технология продажи недвижимого имущества в Германии работает в пользу продавца, - бесспорно. Покупателям приходится оплачивать услуги агентов по недвижимости, составляющие 6%, добавьте к этому налог на передачу собственности 3,5%, и другие государственные пошлины, которые составят минимум 11-12% от стоимости сделки.
Учтите также и то, что, поскольку продавцы не обязаны оплачивать услуги агентов, они склонны размещать свое предложение сразу в нескольких агентствах. В результате вместо того, чтобы активно заниматься продажей, агентства ждут, что потенциальные покупатели сами придут к ним. Вследствие чего бывает трудно определить, какие объекты доступны на рынке и через кого они продаются.
Но есть и положительные моменты - долгосрочные инвестиции в немецкую недвижимость поощряются законодательно. Через 10 лет после покупки владелец, продающий свою собственность, будет освобожден от налога на прирост стоимости жилья.
Спортивный интерес
Большинство профессионалов в сфере недвижимости сконцентрировали свое внимание на Берлине, однако это не единственный город, в который придет большой футбол. Чемпионат мира, который стартует 9 июня и продлится ровно месяц, пройдет в 12 немецких городах - Берлине, Гамбурге, Ганновере, Гельзенкирхене, Дортмунде, Лейпциге, Кельне, Франкфурте, Кайзерслаутерне, Нюрнберге, Штутгарте и Мюнхене.
Если вы будете действовать быстро, то очевидно сможете получить прибыль, присоединившись к маленькой, но растущей группе иностранных инвесторов, покупающих недвижимость в Берлине для сдачи в аренду туристам. Менее понятно, какой эффект даст чемпионат для немецкой экономики в целом, по сути являясь только маркетинговым инструментом для привлечения туристов и инвестиций.
Аналитики компании Jones Lang LaSalle, которые оценили влияние Чемпионатов мира на рынки недвижимости, считают, что, так же как и после турнира 2002 г., «самое существенное и наиболее долгосрочное воздействие на рынок недвижимости - это открывающиеся возможности для развития городской инфраструктуры». Можно ожидать, что наибольшие дивиденды от турнира получат Берлин и, возможно, Лейпциг. Хотя если бы число городов, принимающих чемпионат, было меньше, то и степень воздействия на городскую инфраструктуру была бы несколько выше.
