Рынок недвижимости
На рынке недвижимости Франции традиционно лидируют Париж и Лазурный Берег, где спрос превышает предложение минимум вполовину.
В Париже за последние десять лет цены выросли на 30-100% - в зависимости от округа. При этом основной ажиотаж создают не французы, а американцы и англичане. Из-за нестабильного положения доллара американские пенсионные фонды инвестируют деньги во Францию, как в надежный банк, скупая недвижимость целыми улицами. С одной стороны, это ведет к росту цен, с другой стороны, придает ситуации стабильность в случае падения цен - через 3-4 года все вернется на круги своя.
Для парижского рынка недвижимости характерен периодичный рост в течение 10-12 лет, который сменяется стагнацией или снижением, вызванными различными факторами. Последний подобный спад наблюдался в начале 1990-х гг., и, если верить статистике, в ближайшие годы могут произойти колебания рынка. Уже сейчас рост цен замедлился, что связано с социальными и экономическими проблемами в стране. Впрочем, специалисты не предвидят существенного падения - по их прогнозам, рынок будет медленнее, чем в последние годы, но все же двигаться вверх.
Исторический центр Парижа остается на пике популярности. Здесь не принято долго размышлять над понравившимся вариантом, иначе его быстро купят конкуренты из Англии или Америки - спрос очень высок. Тем, кто влюблен в Париж, но не готов платить слишком много, стоит либо рассмотреть покупку в престижных пригородах, либо обратить внимание на квартиры-студии, которые по статистике составляют до 25% от всех продаж в столице.
Вряд ли какое-нибудь другое место на земле так ассоциируется с престижем, богатством и праздностью, как Лазурный берег. Несмотря на четыре года быстрого роста цен, составившего в общей сложности около 65%, спрос на здешние виллы не падает. Бытует мнение, что за последние 15 лет русские скупили этот район. Однако согласно статистике русские приобрели недвижимость всего на 152 млн евро - по сравнению с миллиардными инвестициями американцев это не так уж и много. Ценового предела здесь нет. На рынке иногда появляются эксклюзивные предложения, ранее принадлежавшие звездам Голливуда и восточным шейхам, - стоимость этих предложений исчисляется десятками миллионов евро.
Что касается последних «модных» тенденций на рынке недвижимости, то нельзя не отметить активную скупку недвижимости, являющейся культурным наследием. Государство не в силах реставрировать и содержать сотни исторических памятников, поэтому их можно купить буквально за бесценок. Подобными объектами полны Бретань, Нормандия, а также центральная часть страны. Минимальная цена за полуразрушенный замок площадью в 400-700 кв. м может составить смехотворную сумму в 20 000 евро.
Очевидно, что вопрос не в том, сколько объект стоит изначально, а в том, сколько в него придется вложить. При этом перестраивать памятник архитектуры не разрешается, придется сохранить его внешний вид и даже расположение комнат. Если объект внесен в список как национальное достояние, то раз в год придется открыть двери своего замка для посетителей в так называемые дни культурного наследия. Зато на время реставрационных работ государство предоставляет налоговые льготы, а также выгодные кредиты.
Перспективные регионы
Желающим приобрести недвижимость во Франции стоит обратить внимание и на другие области. Для летнего отдыха с семьей может быть выбран Лангедок-Русильон - средиземноморский регион на границе с Испанией, история и архитектура которого гораздо ближе именно к этой стране. Его уже давно облюбовали англичане - традиционные первооткрыватели интересных с точки зрения инвестиций в недвижимость районов. На машине отсюда нетрудно попасть в Испанию или Андорру, а до Барселоны – всего около 200 км. Вилла из трех спален в этой области обойдется в 400 000 евро, хотя цена зависит от близости к морю.
Тем, кто ограничен в средствах, но хочет иметь стабильный рост инвестиций, эксперты советуют Ла Манш, Бретань и Нормандию. Этот регион также получил сильный толчок в развитии благодаря англичанам, которым он интересен в первую очередь своей близостью к Великобритании. Его инвестиционная привлекательность тесно связана с планами по строительству линии скоростных поездов, которая соединит Париж и Брест - столицу Бретани. Пока темпы роста цен здесь составляют приблизительно 10% в год, но, после завершения строительства, этот процесс наверняка ускорится. Виллу с тремя-четырьмя спальнями, бассейном и видом на океан можно приобрести за 300 000 евро. За эти же деньги можно купить перестроенную в комфортабельное жилище старую ферму или мельницу.
Помимо Бретани, по объему иностранных инвестиций впереди также жаркий Прованс, привлекающий покупателей виноградниками и оливковыми рощами. И если рынок Лазурного Берега уже «перегрет» и почти потерял свою инвестиционную привлекательность, то эти районы только набирают обороты.
Технология сделки
Для русских покупка недвижимости во Франции и легка, и сложна одновременно. Легка – потому что по французским законам иностранцы имеют право приобретать в собственность землю и недвижимое имущество с правом их последующей передачи по наследству. Сложна - поскольку требует соблюдения многих специфических нюансов.
В целом технология купли-продажи напоминает российскую. За выбранный объект надо внести задаток на счет нотариуса, что составляет около 10% от суммы сделки. При отказе от покупки задаток не возвращается, если это не указано в соглашении. После этого на окончательную подготовку сделки и проработку финансовой схемы уходит до 2 месяцев. В оговоренный срок покупатель, продавец и представитель агентства встречаются у нотариуса, где и подписывается договор купли-продажи. Далее покупатель перечисляет деньги на счет нотариуса, который передает их продавцу после регистрации документов в надлежащих инстанциях.
Нотариусу придется заплатить 6% от суммы сделки, и еще 5-10% - агентству, которое занималось подбором объекта, проведением сделки, налогами и т. д. Если от агентских услуг можно отказаться и вести поиск самостоятельно, то от услуг нотариуса отказаться не получится, так как он - обязательное звено в цепочке. Дело в том, что во Франции нотариус - лицо материально ответственное и выступает от имени государства. Каждый год нотариусы платят огромные страховые взносы на свои профессиональные риски, чтобы не лишиться лицензии.
Сделки с крупными суммами наличных во Франции запрещены, так что вариант «деньги в чемодане» не пройдет. В банке, который будет принимать платеж, поинтересуются происхождением капитала. В этом случае опытное агентство способно помочь в разработке схем финансирования сделки.
Расходы по страхованию и содержанию собственности во Франции весьма существенны, и их нельзя забывать при расчете прибыли от инвестиций. Садовник, уборка общих территорий, вывоз мусора, охрана, обслуживание бассейна и т. д. могут составить до 15 000 евро в год. Независимо от того, проживает кто-нибудь в доме или нет, коммунальные платежи обязательны. Не стоит забывать и о налогах на имущество. За виллу нужно заплатить примерно 5000 евро в год, за апартаменты - примерно в 2 раза меньше: точная сумма зависит от площади жилья.
Инвестиционные проекты
Франция, безусловно, интересна с точки вложений в готовое жилье. Но строящиеся объекты и земельные участки также очень привлекательны для инвестиций, хотя нужно хорошо представлять себе, с какими трудностями и рисками связаны такие операции.
Приобретение земельного участка дает право на налоговые льготы и низкопроцентные кредиты, но с самостоятельным строительством сопряжено много проблем и проволочек - во Франции нужно согласовывать чуть ли не каждый вбитый гвоздь, не говоря уже о проекте и самом строительстве. Цены на строительные работы растут ежегодно, поэтому итоговая выгода при самостоятельном строительстве весьма сомнительна, если учитывать еще и потерянное время.
Инвестирование в строящиеся объекты во Франции в некотором смысле рискованно. Дело в том, что застройщик имеет право менять цены в течение всего строительства. Если вначале продажи шли по цене 3000 евро за 1 кв. м, то к моменту оформления квартиры в собственность цена может вырасти до 5000 евро. Подводный камень заключается в том, что расчеты редко выполняются единовременно, и каждый следующий платеж будет произведен по цене, актуальной на каждый конкретный момент времени. Поэтому среди самих французов, которые считают каждый евро, особенно взятый в кредит, подобный вид инвестиций очень непопулярен. Покупать квартиру, как здесь говорится, «с плана» не принято. Хотя при 100%-ной оплате выгода очевидна и может составить до 50% на конечном этапе строительства.
Политика и экономика
Несмотря на то что Франция в конце 2005 г. предстала в теленовостях далеко не в самом выгодном свете, вполне логичные колебания на рынке недвижимости пока так и не наступили. Политическая и экономическая ситуация в стране влияют на положение вещей лишь опосредованно. Курс евро не может похвастать стабильностью, и многие французы стараются вложить деньги в то, что всегда в цене, - в жилье. Иностранные инвестиции только усиливают рынок, делая его поистине стабильным. Повлияют ли осенние беспорядки на рынок недвижимости в долгосрочной перспективе - пока сказать сложно.
Тем не менее имидж Франции как благополучной страны оказался сильно поколеблен, на всеобщее обозрение были выставлены внутренние социальные и экономические трудности, обычно скрытые за фасадом внешней стабильности. Растущая иммиграция и проблемы, связанные с ней, уже плохо поддаются контролю со стороны государства. 5 млн иммигрантов в стране с населением в 60 млн человек - это серьезная сила, с которой французам уже приходится считаться.
Хотя многие французы понимают, что перемены неизбежны, именно перемен-то они и не любят. Правительство находится в зависимости от мнения общества, в частности – профсоюзов. Чуть что – и Франция погружается в вихрь акций протеста и забастовок, что парализует желание начинать серьезные реформы. Высокая социальная защищенность населения имеет обратную сторону - высокие налоговые ставки, 20-60% в год. Многие иностранные и местные компании стараются закрыть свои производства во Франции - стоимость рабочей силы и налоги «съедают» всю прибыль, так что найти промышленный товар с биркой «сделано во Франции» уже почти невозможно. Если экономический спад продолжится, то в долгосрочной перспективе это, безусловно, отразится и на рынке недвижимости.
География, история, традиции
Популярность французской недвижимости среди зарубежных покупателей тесно связана с ее географическим положением. Прохладный Атлантический океан и теплое Средиземное море, а также две горных гряды - Альпы и Пиренеи - создают уникальный климат, позволяющий на небольшой территории соседствовать таким разным регионам, как Бретань, Нормандия, долина Луары и Прованс. На поезде можно пересечь всю страну от Эльзаса до Лазурного Берега всего за 8 часов, наслаждаясь невероятно разнообразными ландшафтами. Во Франции возможны любые виды отдыха - от горных лыж, сезон для которых начинается в октябре и заканчивается в апреле, до пляжных развлечений - с апреля по октябрь.
Соседство с Италией, Испанией и Германией сильно повлияло на развитие приграничных областей, где традиции соседей смешались в одно целое. Словно мозаика, Франция состоит из «лоскутков» разных культур и эпох. Окончательное формирование ее государственных границ произошло только в XX в., что позволило многим регионам сохранить свою самобытность. Например, мало кто знает, что вплоть до 1860 г. Лазурный Берег до самой Ниццы принадлежал Италии, вот почему название этого города произносится на итальянский манер – «Ницца», а не по-французски – «Нис». А в Бретани до сих пор в школах преподают бретонский язык, который гораздо ближе к английскому. Современная форма государственного устройства – президентская республика – окончательно утвердилась во Франции лишь в середине XX в., с пятой «попытки», что и дало стране ее второе, неофициальное название – Пятая республика.
С Францией связано немало стереотипов - от некоторых придется отказаться, другие подтвердятся. Например, Франция уже много лет как не является законодательницей мировой моды, уступив пальму первенства итальянцам, американцам и японцам, которые и сделали из этой индустрии «золотую жилу». Впрочем, привилегию хранить традиции Высокой Моды – Haute Couture – Франция все же сохраняет за собой. Однако тех, кто считает, что французы много тратят на одежду или предметы роскоши, постигнет сильное разочарование. Даже очень состоятельные французы скорее предпочтут поехать в дорогостоящее путешествие, поменять машину или снять летом виллу на Лазурном Берегу, чем купить новую норковую шубу.
А вот все, что касается отношения французов к еде как к культу, – совершенно верно. Во Франции на душу населения приходится больше ресторанов, чем где бы то ни было в мире. Русским, правда, сложно привыкнуть к традиционной перемене блюд, ведь, например, сыр, по французским правилам, едят не как закуску, а перед десертом, а суп - только вечером. Не стоит спорить с французами о том, чье вино лучшее в мире. Ответ очевиден. Даже сравнительно недорогое, оно действительно великолепно. Но довольно забавно наблюдать, как здесь пьют водку – теплую, маленькими глоточками, с кофе или десертом, после ужина...
Визовые вопросы
Купив жилье в собственность, нужно обратиться во французское посольство, где на основании предъявленных правоустанавливающих документов будет выдана многократная деловая виза, действительная на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, либо многократная туристическая виза на 90 дней - для двух поездок, либо долгосрочная виза - для постоянного проживания во Франции. Важно отметить, что само по себе владение недвижимостью не является автоматическим основанием для выдачи многократной визы или вида на жительство.
При запросе вида на жительство на основании приобретения недвижимости иностранец автоматически получает временное разрешение, действующее 3 месяца с возможностью многократного возобновления. Это разрешение позволяет находиться во Франции на легальном основании весь период рассмотрения вопроса о получении вида на жительство.
В момент регистрации сделки у нотариуса надо заявить, каким образом недвижимость будет эксплуатироваться - для временного или постоянного жительства, и последнее подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории страны. Те, кто имеет бизнес во Франции, могут оформить деловую визу на пребывание в стране до 6 месяцев в году. Вид на жительство можно получить, инвестировав деньги во французскую компанию, при условии, что директор компании - француз. Вид деловой активности можно выбрать любой - от ресторана до производства, главное - чтобы доход был обеспечен. Минимальные инвестиции для получения вида на жительство подобным путем - 150 000 евро.
Русская жизнь
Франция - вторая после Германии страна Европы по числу живущих в ней русских. Их влекут сюда искренний интерес и восхищение, возникающие еще в детстве благодаря классической литературе. В основном русские живут в Париже, где сосредоточена деловая жизнь страны, и на Лазурном Берегу, куда все едут отдыхать. Многие состоятельные россияне присылают сюда свои семьи провести лето или, наоборот, перезимовать. Некоторые приезжают в Париж на одну-две недели за покупками в сезон распродаж или появления магазинах новых коллекций. Каждый год во Франции оседает до 10 000 наших соотечественников, в том числе работающих по долгосрочным контрактам.
Здесь нет предвзятого отношения к русским – напротив, к ним традиционно относятся с уважением, чему немало способствовали представители «первой русской эмиграции» 1920-1930-х гг. Русские рестораны и магазины, менеджмент сферы обслуживания на русском языке – все это делает жизнь русских во Франции легче и понятнее. А в XXI в. русских встречают здесь столь же доброжелательно, как и любых других платежеспособных клиентов со всего света.
Но стоит иметь в виду - в Европе, с ее многовековыми традициями, не так легко попасть в высшее общество, как это кажется из России, и деньги в этом не помогут. Связи, рекомендации, друзья - вот те силы, которые могут помочь быть принятым в свете. Даже для того, чтобы записать детей в престижную школу, могут попросить протекцию от известного лица.
Транспорт
Прямые рейсы из Москвы осуществляются только в Париж и на Лазурный Берег. Это самый главный недостаток других районов страны для потенциальных клиентов из России - придется сесть на местный рейс или пересесть на скоростной поезд TGV, сеть которых раскинулась почти по всей стране. Время полета из Москвы составляет 4 часа - до Парижа и 5 часов - до Ниццы. Полеты осуществляются Air France совместно с «Аэрофлотом». В день производится примерно 5 рейсов, что позволяет выбрать удобное для себя время.
