Берег, устойчивый к штормам: тенденции рынка
Рынок недвижимости региона Прованс – Альпы – Лазурный Берег (РАСА) оказался более устойчивым к потрясениям последних нескольких лет, чем многие другие регионы Франции, и восстанавливается намного бодрее остальных: в 2025 году здесь отмечен самый высокий рост цен на вторичное жильё (+1,8%) по сравнению с 1,1% в целом по стране.
Какова предыстория? Бурный подъём рынка Лазурного Берега в ковидное и постковидное время, когда парижане массово устремились в частные дома с садами, сменился в 2022–2024 году стагнацией и вялым ростом, после чего, как показывают цифры, стал постепенно оживляться.
Стоит отметить, что регион прошёл кризисные 2022–2024 годы гораздо мягче, чем страна в целом. Из-за высокой инфляции и роста ключевой ставки продажи жилья во Франции в эти годы рекордно просели, а цены упали (-7,3% с учётом инфляции в 2023 году). С конца 2024 года снижение цен на национальном уровне стало идти медленнее, а с 2025 года наметился рост, который ожидаемо возглавляет регион Прованс – Альпы – Лазурный Берег.
Феномен рынка Ривьеры, по мнению Ольги Тимонье, директора агентства Premiumazur, в том, что цены здесь остаются самыми высокими во Франции, спрос – стабильным, а предложение – хронически дефицитным, независимо от политических и экономических потрясений.
При этом именно премиальный и люксовый сегменты выступают гарантом стабильности региона. На департамент Приморские Альпы приходится 40% всех сделок в сегменте ультра-люкс (от 10 млн евро) во Франции.
Примечательно, что иностранцы составляют 60–70% покупателей элитного жилья, и до 95% сделок проводится без использования кредитных средств.
География покупателей широка: британцы (особенно много их в Антибе), американцы, скандинавы, представители стран Ближнего Востока. Поляки – активный сегмент инвесторов, часто покупающих объекты под реконструкцию с целью перепродажи. Конечно, много жителей соседней Италии: миланцы, туринцы нередко выбирают французское побережье для приобретения второй резиденции.
С 2023 года во Франции отменён налог на проживание (taxe d'habitation) для основного места жительства. Однако этот налог остался для объектов недвижимости, сдаваемых в аренду или используемых только как жильё для отпуска. Если квартира сдаётся в аренду, налог платит не собственник, а тот, кто её снимает.
Отметим, что экологическая повестка добралась и до Лазурного Берега. Энергоэффективность имеет значение: объекты с низким рейтингом (классы F и G – так называемые passoires thermiques, «дырявые вёдра») продаются с небольшим дисконтом. Покупатели всё чаще обращают внимание на этот параметр, опасаясь будущих запретов на сдачу в аренду (сейчас сдавать можно недвижимость с классом не ниже G) и высоких счетов за энергию.
Однако показатель энергоэффективности можно поднять, сделав соответствующий ремонт в квартире (например, поменяв старые окна на современные стеклопакеты). Кстати, иногда такого рода расходы можно частично переложить на плечи государства, воспользовавшись специальной программой.
«Спрос на квартиры даже с низким классом достаточно высок, и при хорошем месторасположении большого дисконта не добиться», – подчёркивает Ольга Тимонье.
Что со спросом россиян на квартиры и виллы на Ривьере?
Вопрос покупки недвижимости гражданами РФ остаётся одним из самых чувствительных. Однако эксперты единодушны: спрос сохраняется, но портрет покупателя изменился.
Юридическая реальность: граждане России могут покупать недвижимость во Франции. Прямого запрета на это нет. Однако существует процедура KYC: нотариус обязан провести проверку происхождения средств и личности как покупателя, так и продавца. Если нет «стоп-факторов» (санкционных рисков), сделка проходит. К слову, все иностранцы, не только россияне, обязаны предоставить досье для KYC перед покупкой собственности.
Все расчёты при сделках с недвижимостью во Франции проходят через специальный депозитный счёт нотариуса, то есть, строго говоря, иметь счёт во французском банке покупателю необязательно: его можно открыть позднее, после получения ВНЖ. «Основная проблема – найти банк, из которого можно перевести крупную сумму на счёт нотариуса», – рассказывает Дмитрий Грачев, партнёр компании David Luxury Properties.
«Вид на жительство любой из европейских стран и наличие европейского счёта способствуют более простому и беспроблемному переводу денежного фонда на покупку недвижимости на счёт французского нотариуса», – говорит Ольга Тимонье. «Для каждого конкретного покупателя из России мы подбираем варианты финансирования для приобретения желаемого объекта, включая возможность кредитования во Франции».
Как отмечает Дмитрий Грачев, сейчас среди покупателей недвижимости россиян только с российским паспортом и без вида на жительства других стран мало. Частые клиенты, по словам эксперта, – резиденты Дубая, которых не устроил местный климат и тот факт, что паспорт по натурализации в ОАЭ не получить. Есть и россияне, давно живущие за рубежом и получающие доход в валюте (они могут претендовать на ипотеку), а также обладатели ВНЖ/паспорта другой страны ЕС или государства бывшего СССР.
«Несмотря на политическую обстановку, отношение к покупателям из России во Франции очень лояльное», – добавляет Ольга Тимонье.
Зачем иностранцы приобретают квартиры и виллы на Лазурном Берегу?
1. Сохранение капитала. Недвижимость на Ривьере рассматривается как «вечный актив».
2. Переезд и получение ВНЖ. Приобретение недвижимости – важный шаг для легализации во Франции, хотя само по себе это не даёт автоматического права на ВНЖ, но является весомым аргументом.
Города и посёлки побережья зачастую выбирают для жизни состоятельные пенсионеры. Для семей больше подойдут крупные города, такие как Ницца, Канны, и ближайшие к ним пригороды. В маленьких городках, например, в Рокебрюн-Кап-Мартен, нет старшей школы.
Вторая резиденция. Дом для отдыха семей, уже живущих в Европе.
Инвестиционный доход. Даже небольшие квартиры могут приносить около 5% годовых при грамотной сдаче в аренду.
«Можно, например, купить квартиру, получить разрешение на проживание, через год оформить налоговый номер, потом не с первой, так со второй попытки открыть счёт в банке и купить вторую квартиру для сдачи в аренду», – рассуждает Дмитрий Грачев.
Многие из тех, кто покупает недвижимость на Лазурном Берегу, 1-3 месяца в году живут в ней сами, а в остальное время сдают. Особенно выгодна посуточная сдача в Каннах в домах рядом с Palais des Festivals в период фестивалей (в городе проводится 6 крупных фестивалей и несколько поменьше): стоимость аренды в эти периоды может доходить до 1000 евро в сутки.
«Если вы ищете актив для сезонного проживания и сдачи в аренду, Канны – идеальный вариант, – убеждён наш собеседник. – Поступления от аренды закроют расходы на содержание и останется ещё прибыль».
Обратите внимание, что заработок на сдаче жилья туристам возможен не всегда. В устав некоторых жилых комплексов внесено, что их жители против сдачи квартир в краткосрочную аренду. Необходимо рассматривать каждый случай в отдельности.
Могут ли иностранцы взять ипотеку во Франции? Да, включая россиян, проживающих за границей и получающих доходы в валюте. Для получения кредита требуется первоначальный взнос в размере 30%. Ставка по ипотеке в 2026 году: около 3,5%.
Локации и цены: что почём в 2026 году?
Лазурным Берегом (или Французской Ривьерой) принято считать побережье Средиземного моря от города Ментона у границы с Италией – на востоке до Тулона – на западе. Между Ниццей и Ментоной во французские владения вклинивается карликовое государство Монако, известное своими казино, супердорогими отелями, яхтами и, конечно, недвижимостью (средняя стоимость уже почти 60 000 евро за кв. м).
Административно территория Лазурного Берега относится к департаментам Приморские Альпы и Вар. Оба эти департамента, в свою очередь, входят в состав более крупного региона Прованс – Альпы – Лазурный Берег.
Самые крупные города Французской Ривьеры: Ницца (около 350 000 человек), Тулон (176 000), Антиб (76 000), Канны (72 000). Далеко за пределами Франции известны и небольшие города и посёлки, расположенные на мысах и вдоль бухт. На HomesOverseas.ru представлена недвижимость в 29 населённых пунктах этого региона.
Рынок жилья Лазурного Берега неоднороден. Помимо дорогих и супердорогих вилл и квартир, которыми славятся здешние курорты, есть и весьма умеренные по цене предложения.
Квартиры на Лазурном Берегу за 300 000 – 700 000 евро
Более доступная недвижимость с хорошим соотношением цены и качества расположена в таких городах, как Ницца, Сен-Лоран-дю-Вар рядом с аэропортом, Кань-сюр-Мер, Вильнёв-Лубе, Антиб.
В Ницце цены колеблются в зависимости от локации в пределах от 5400 до 7500 евро за кв. м, но могут доходить и до 20 000 евро за кв. м в престижных районах, таких как Мон-Борон.
В центре Ниццы в 300 м от моря предлагается квартира с 2 спальнями в новостройке за 365 000 евро.
В Антибе в строящемся доме продаются апартаменты от 385 000 евро (за квартиру с 2 спальнями).
В самом сердце Больё-сюр-Мер выставлена на продажу квартира с 1 спальней. Меблирована, имеет террасу. Стоимость: 549 000 евро.
Бюджетное для этого рынка жильё можно найти и в Каннах, и в элитных посёлках, но оно будет небольшим по площади. «Мы недавно продали квартиру 50 кв. м в шаговой доступности (!) от Дворца фестивалей всего за 320 000 евро, но она на четвёртом этаже в доме без лифта», – делится Дмитрий Грачев.
Что можно купить на Лазурном Берегу за 1-1,5 млн евро?
Это будет, например, видовая квартира в Кап-д'Ай с большой террасой площадью от 70 кв. м в резиденции с бассейном или, скажем, большая квартира площадью около 100 кв. м в Каннах в старинном здании с высокими потолками, без территории, но с балконом и видом на море.
Квартира 100 кв. м в 5 минутах ходьбы от пляжа в новом доме в Каннах продаётся за 950 000 евро.
Квартира в Кап-д'Ай в новостройке с видом на море и горы, в 150 метрах от Монако, выставлена за 1,052 млн евро.
Квартира с видом на море и Монако в Босолее за 1,531 млн евро. Резиденция расположена в сердце парка, всего в 15 минутах ходьбы от вокзала в Монако. Предусмотрена зона спа.
Премиальная и элитная недвижимость на Лазурном Берегу
Вильфранш-сюр-Мер, Сен-Жан-Кап-Ферра, Кап-д'Ай, Больё-сюр-Мер, Эз, Рокебрюн-Кап-Мартен. В этих городках цена квадратного метра может превышать 25 000–30 000 евро, а стоимость домов иногда исчисляется десятками миллионов евро. Рынок представлен в основном виллами, с квартирами лишь несколько резиденций. Нового строительства здесь мало.
Особая ситуация складывается в примыкающих к Монако Сен-Жан-Кап-Ферра и Рокебрюн-Кап-Мартен. Резиденты княжества предпочитают жить не в самом микро-государстве, а поблизости, так как в Монте-Карло и окрестностях недвижимость стоит рекордно высоко. Таким образом, в близлежащих к Монако коммунах создаётся дополнительный спрос, который подталкивает рост цен (на 5-7% в год).
Роскошная видовая вилла в нисуазском стиле в Рокебрюн-Кап-Мартене, всего в 3 минутах от Монако, предлагается за 5,3 млн евро. Вилла разделена на 7 независимых апартаментов и идеально подходит для сдачи в аренду.
Элитные кварталы есть и в других местах. К примеру, уже упомянутый Мон-Борон в Ницце или «золотой треугольник» (или, как его иногда называют риелторы, «Кап-Банан») – престижный район между набережной Круазетт и бульваром Мон-Антиб в Каннах.
В районе Мон-Борон в Ницце выставлена на продажу элегантная буржуазная вилла: 7 комнат, просторная гостиная с выходом на террасу и несколько открытых пространств с великолепным видом на море. Требуется реновация. Стоимость: 2,785 млн евро.
Всего в 50 метрах от пляжа Пассабль на Кап-Ферра расположена элегантная вилла с великолепным видом на море и редкой приватностью. Стоимость: 4,2 млн евро
В Каннах в охраняемой резиденции продаются светлые апартаменты с изысканной обстановкой. Имеется видовая терраса. Стоимость: 1,960 млн евро.
Типы недвижимости на Лазурном Берегу
Что предлагает рынок?
1. Квартиры. Преобладают в Ницце, Каннах, Антибе. Цена зависит от района, этажа, вида из окна и террасы, наличия лифта и парковки.
2. Пентхаусы. Верхние этажи с террасами и панорамным видом. Ценится расположение Sud-Ouest (юго-запад).
3. Дуплексы/триплексы. Двухуровневые квартиры, часто расположенные в домах на склонах гор. Вход нередко организован с верхнего этажа и далее уровни спускаются вниз. Отличительная особенность: великолепный вид на море.
Например, в Босолее, в 20 минутах ходьбы от района Фонвьей в Монако, предлагаются 3-комнатные дуплексы в новой резиденции. Стоимость: 945 000 евро.
4. Виллы и особняки. Доминируют в Сен-Жан-Кап-Ферра, на мысе Антиб, в окрестностях Сен-Тропе.
5. Дома «ноги в воде» (Les pieds dans l'eau). Самый редкий и дорогой сегмент – объекты, непосредственно выходящие к морю.
В Каннах в 30 метрах от моря предлагается 4-х комнатная квартира с большой террасой в новой резиденции «ноги в воде». Свой выход к пляжу. Сдаётся с полной отделкой. Стоимость: 950 000 евро.
На Кап-Ферра у самой воды расположена резиденция. В одном из домов выставлен на продажу 4-комнатный дуплекс площадью 93 кв. м. Стоимость: 2,095 млн евро.
Резюме
Лазурный Берег по-прежнему остаётся надёжной «тихой гаванью» в Европе. Однако правила игры изменились: наличие средств – условие обязательное, но не единственное. На этом рынке выигрывает тот, кто лучше разбирается в микро-локациях, налоговых нюансах и современных требованиях к недвижимости. Покупка здесь дома – не просто приобретение квадратных метров, а вход в клуб владельцев престижного актива с почти гарантированной долгосрочной защитой капитала.
Наши собеседники подчёркивают, что отношение во Франции к покупателям из России очень лояльное. Представители русскоязычных агентств помогут вам на всех этапах сделки.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Дмитрия Грачева, партнёра компании David Luxury Properties
Ольгу Тимонье, директора агентства Premiumazur
