Наверное, они правы. Вопрос, почему недвижимость Парижа привлекательна для инвестиций, мне самой уже кажется странным. Столица Франции - самое романтическое место на планете, город с уникальной архитектурой, неповторимым ароматом истории, всемирно известными музеями и художественными галереями. Здесь открываются прекрасные возможности для бизнеса, о парижском шопинге слагают легенды, а если вспомнить еще и о невероятной французской кухне и изысканной моде... Да, Париж притягателен для любого! Неудивительно, что, по официальной статистике, один из пяти новых домовладельцев в Париже - иностранец.
География цен
«Не каждый покупатель зарубежной недвижимости хочет приобрести дом на побережье или в провинции, - говорит Дэвид Кинг. - Многие предпочитают городские квартиры, потому что их можно запереть и уехать, не беспокоясь об обслуживании сада или бассейна. Другие покупатели имеют контрактные обязательства в Париже и поэтому хотят иметь здесь свое жилье».
Париж делится на 20 районов, которые французы называют округами, и каждый из них имеет свой неповторимый колорит и свой уровень цен на недвижимость. Наиболее высока стоимость 1 кв. м в фешенебельных 7-м, 16-м и 8-м округах, недалеко от Эйфелевой башни и правительственных зданий. Как говорит Лорент Лакатос из компании FPL Finabury Properties, цены в этих округах составляют в среднем $7000-10 000 за 1 кв. м. Особенно стоит отметить квартал Рив Гош (Rive Gauche), соседствующий с бульваром Сен-Жермен (St. Germain), где цены не опускаются ниже уровня $8500 за 1 кв. м.
«Париж – одна из мировых столиц, поэтому не стоит удивляться высокой стоимости недвижимости, - говорит Дороти Майр. - Впрочем, по сравнению с некоторыми другими городами, например с Лондоном, столица Франции не так уж и дорога. Кроме того, вы покупаете не просто квадратные метры, а высоколиквидный актив с прекрасным соотношением цены и качества».
Вложения в парижскую недвижимость относительно безопасны - цены за последние семь лет удвоились, и, согласно прогнозам, их падения не предвидится. Недвижимость в 2004 г. выросла в цене приблизительно на 15%. Согласно отчету, предоставленному парижской нотариальной палатой, appartements anciens (апартаменты старше 60 лет) подорожали в среднем на 13%. В отдельных округах Парижа рост цен был выше - в 18-м и 11-м он составил 19% и 20% соответственно. Цены в 1-м, 4-м и 20-м округах повысились приблизительно на 16,5%. По предварительным данным, ситуация в целом повторилась и в 2005 г. А по оценке Дэвида Кинга, в ближайшем будущем наибольший рост стоимости жилья может быть достигнут в 9-м, 10-м и 11-м округах.
Законы динамики
Парижский рынок очень изменчив. Например, зарубежные покупатели в течение долгого времени были заинтересованы в приобретении недвижимости в Рив Гош, но вслед за растущим спросом росли и цены, так что в какой-то момент более популярным стал квартал Марэ (Marais). Теперь, когда цены и там превышают $8000 за 1 кв. м, иностранцы все чаще интересуются и другими районами, в том числе 10-м округом, где недвижимость еще доступна. По данным парижской нотариальной палаты, средняя стоимость недвижимости здесь составляет $4500 за 1 кв. м. «Стоит обратить внимание и на 18-й район, - считает Дороти Майр. - Цены здесь еще не достигли потолка, и вы сможете найти хороший вариант за разумные деньги». Этот район славится в первую очередь тем, что здесь находится Монмартр, традиционно привлекательный для туристов. Но, так как исторически этот округ был местом проживания рабочего класса, цены здесь невысоки - в среднем $4500 за 1 кв. м. «Впрочем, размышлять о перспективах отдельных районов не имеет смысла, - продолжает Дороти, - весь Париж очень привлекателен для покупки недвижимости. Я имею в виду и рост цен, и отсутствие ограничений на покупку иностранцами, и доступность ипотечных кредитов, которые можно получить всего под фиксированные 4,45% годовых. Но если вы спросите мое мнение о том, где стоит покупать квартиру, то я бы посоветовала 15-й округ, расположенный недалеко от центра Парижа, с ценами ниже $6000 за 1 кв. м. Муниципалитет уже вложил большие средства в реконструкцию района, а впереди еще немало новых проектов».
Вам студию или особняк?
Иностранные покупатели предпочитают уже упоминавшиеся appartements anciens. Их притягивает очарование старинных апартаментов с открытыми каминами и высокими лепными потолками. Вот характерный пример традиционного для центра Парижа предложения в квартале Марэ, от компании Conseil Patrimoine. В этих апартаментах площадью 41 кв. м есть все, что любят покупатели, - высокие лепные потолки и открытый камин, деревянные полы и спальня, окна которой выходят во внутренний дворик дома. Их стоимость составляет около $350 000 - ниже, чем в среднем по городу.
Или предложение иного масштаба - особняк в стиле барокко, площадью 436 кв. м, за $4,4 млн, который продается через компанию Chateaux et Chateaux. Расположенный рядом с Центром Помпиду, этот особняк полностью восстановлен и богато декорирован.
Но не стоит слепо следовать стереотипам – многие новостройки также привлекательны для покупки, так как в них лучше используется пространство, часто есть балкон и место на стоянке. Есть также и финансовый аспект - расходы, связанные с передачей недвижимости от продавца к покупателю в новых домах являются фиксированными и составляют 2,5% от стоимости сделки, тогда как аналогичные издержки при приобретении старинных объектов недвижимости могут быть гораздо выше - иногда до 15%.
Большинство новостроек располагаются в предместьях, например в Сен-Дени (Saint Denis), что к северо-востоку от города. Здесь заканчивается строительство нового жилого комплекса из 38 апартаментов с одной и двумя спальнями. Комплекс располагает системой безопасности и автостоянкой, рядом расположены школа и магазины. Всего в 10 мин. езды - аэропорт им. Шарля де Голля, еще ближе – железнодорожная станция с прямым поездом до центра Парижа. Стоимость апартаментов – от $240 000.
В пригороде Медон (Meudon), в нескольких километрах к юго-западу от Парижа, строится комплекс из 42 апартаментов. Самые скромные представляют собой студию, самые просторные имеют три спальни. В комплексе, названном Villa des Sculptures, большинство апартаментов имеют террасу или сад, у каждого есть собственная стоянка. Железнодорожная станция расположена рядом, поездка до центра Парижа займет всего 15 мин. Цены на апартаменты - от $190 000. Оба эти комплекса недвижимости предлагаются к продаже компанией Propriete Direct France.
Очарование парижского рантье
Обладание квартирой в Париже очень перспективно для тех, кто хочет получить прибыль от аренды. Спрос значительно превышает предложение, и квартира никогда не будет пустовать. При этом потенциальные клиенты вполне надежны – это специалисты, приехавшие для работы по контракту, богатые американцы, путешествующие по Европе, или студенты, вооруженные рекомендациями и родительской чековой книжкой.
И краткосрочная, и долгосрочная прибыль выглядят одинаково внушительно. «Грязный» доход от аренды составляет от 5 до 8% в год – и не забывайте о постоянном росте стоимости вашего капитала. Серьезный инвестор будет вполне доволен, если он вложится в «правильную» собственность в «правильном» округе.
Итак, что же такое «правильный» округ с точки зрения прибыли от аренды? В первую очередь - это шикарные центральные районы, такие как 3-й, 4-й, 6-й, 7-й или 8-й, которые привлекательны и для компаний, снимающих жилье своим сотрудникам, и для обеспеченных туристов, желающих пробыть в Париже длительный срок. Естественно, при выборе квартиры стоит заранее ориентироваться на определенных арендаторов. Для туристов, например, интересен Латинский квартал в 5-м округе или Монмартр в 18-м. Для арендаторов - юридических лиц приобретите недвижимость в 8-м округе, с удобным доступом к деловому району. Помните, что вы покупаете адрес, а не просто апартаменты. Хороший адрес никогда не упадет в цене. Разумно приобрести меньший объект недвижимости, но в лучшем районе - в этом случае вы наверняка сможете заработать на ваших инвестициях.
Для многих иностранных покупателей и арендаторов самый привлекательный архитектурный стиль – так называемый Хауссманн (Haussmann), названный так по имени барона Хауссманна, бывшего префектом Парижа в конце XIX века. Для этого стиля характерны богато декорированные здания, построенные с большими окнами, деревянными ставнями и ажурными коваными балконами. Другие их характерные отличия – прекрасный паркет, мраморные камины и лепнина. Как правило, они построены на рубеже XIX и XX веков.
Коротко, но дорого
Впрочем, приобретение парижской недвижимости только для инвестиций встречается нечасто. Как правило покупатели хотят сами пользоваться своей квартирой, хотя некоторые согласны время от времени сдавать ее в аренду. В Париже чрезвычайно велик спрос на краткосрочную аренду, особенно в разгар сезона, по уик-эндам и во время британских банковских каникул. Например, апартаменты с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, расположенные в Латинском квартале, недалеко от набережной Сены, сдаются в аренду по $700 за ночь. На долговременной основе такие апартаменты принесли бы приблизительно $3000 в месяц. Иными словами, вы можете сдать в аренду вашу квартиру на четыре ночи в месяц, все остальное время пользоваться ею, и при этом получить такую же сумму, как если бы вы сдавали вашу недвижимость постоянно.
