Жилье для своих
Иностранцы имеют такие же, как и у граждан Германии, права при покупке и жилой, и коммерческой недвижимости. Если необходимая сумма уже есть, стать владельцем дома или городских апартаментов можно довольно быстро: процесс покупки и регистрации сделки занимает не более 2–3 месяцев. Однако взять кредит на приобретение жилья в германском банке россиянину зачастую невозможно: для этого необходимо гражданство или неограниченный вид на жительство в стране.
Такие суровые по отношению к нерезидентам правила объясняются продуманной жилищной политикой государства, которое заинтересовано в том, чтобы каждый гражданин имел крышу над головой, – для этого оно даже готово оплачивать жилье неимущим. Подобная жилищная политика Германии вполне объяснима: сейчас только половина населения страны имеет собственное жилье.
Варианты для нерезидентов
В настоящее время иностранец может получить ипотечный кредит в Германии при одном из условий:
– у него есть постоянное место жительства и рабочий контракт в Европе (что означает наличие вида на жительство или гражданства одной из стран ЕС);
– он владеет собственным бизнесом на территории ЕС;
– является владельцем собственности, стоимость которой достаточна для оформления кредита и которая доступна банку (как правило, недвижимость в России на рассмотрение не принимается).
При соблюдении данных условий гражданство клиента, запрашивающего ссуду, для банка неважно. Доля собственных средств нерезидента при покупке жилья в Германии составляет 50–60% от стоимости объекта. Процентная ставка по ипотечным кредитам колеблется от 4,5 до 5,3% годовых, срок его действия для нерезидента – 10 лет (при этом допускается досрочное погашение кредита).
Наличие недвижимости на территории Германии для банков является веским доказательством финансовой состоятельности покупателя, однако не дает нерезиденту права на получение вида на жительство или гражданства. Россиянам, владеющим жильем в ФРГ, оформляется туристическая виза на срок до 90 дней в год; наличие деловых связей с немецкими партнерами дает право на бизнес-визу на 6 месяцев в год. Владельцу недвижимости получить вид на жительство будет проще всего, если он откроет в Германии собственную компанию, пусть даже с минимальной деловой активностью (например, фирма может сдавать в аренду приобретенный дом).
Вложить деньги в немецкую недвижимость можно, и не покупая ее. В последнее время инвестиции в жилье осуществляются через инвестиционные фонды закрытого типа, которые собирают деньги частных инвесторов и вкладывают их в недвижимость. При этом минимальная первоначальная сумма вложения очень невелика – от 5000 евро, доход стабилен и достигает 10% в год. Подобные инвестиции рассчитаны на длительный срок (8–15 лет).
Bausparkassen
В Германии существует несколько схем финансирования покупки жилья, и одна из самых любопытных – Bausparkassen, то есть строительные сберегательные кассы, финансовые институты, созданные для того, чтобы помочь гражданам решить жилищный вопрос. В упрощенном виде схема представляется такой: допустим, что каждый из 10 желающих построить дом располагает только 10 000 в год. Значит, 100 000, необходимые для строительства жилья, появятся у него лишь через 10 лет, в то время как у всей группы нужная сумма собирается в первый же год. На средс=тва организации, образованной с целью финансирования строительства, один из членов сможет возвести дом уже через год, если остальные предоставляют ему свои сбережения на условиях кредита. Через год второй участник начнет строительство, а первый в это время будет осуществлять взносы по возврату ссуды и т. д.
Существующие на сегодняшний день в Германии 34 строительные сберегательные кассы обслуживают почти 30 млн договоров, оформленных на 19 млн граждан ФРГ, а значит, каждый четвертый немец решает свои жилищные проблемы именно этим способом. Строительно-накопительный договор BSV (Bausparvertrag), предлагаемый разными кассами, может иметь разные условия, но суть одна: когда взносы покрывают 40–50% от стоимости покупки, клиент может взять оставшуюся часть в кредит при небольшой ставке – от 2%. На этапе накопления от государства поступают определенные дотации, а работодатель обязан переводить на счет работника специальные взносы.
Параллельно с этой системой работают и традиционные ипотечные схемы в немецких банках – например, Schwabisch Hall и Raiffeisenbank. Интересно, что первые ипотечные банки и законодательная база, регулировавшая их образование и деятельность, в Германии возникли в конце 60-х годов XIX в., тогда как прообраз современных строительных сберегательных касс появился уже в конце XVIII в.
Разница между ипотекой и Bausparkassen проста: ипотека как стандартный вид кредитования предполагает заем некоторой суммы под залог жилья с рыночными процентами. Договор со строительной сберегательной кассой заключают на определенную сумму, которая складывается из двух частей: накоплений клиента и низкопроцентной ссуды, которую ему предстоит выплачивать уже после приобретения недвижимости (обычно в течение 10–15 лет).
Покупка без неожиданностей
Выбрав объект, клиент обычно обращается к адвокату, который вместе с адвокатом продавца составляет контракт купли-продажи; в нем оговариваются условия и форма оплаты. Подписание договора происходит у государственного нотариуса, контролирующего соблюдение прав обеих сторон. Одновременно покупатель вносит нотариусу задаток наличными или через банк. Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом. Если недвижимость приобретается в кредит, в договоре подробно прописываются условия кредитования и сроки выплат.
С открытого покупателем счета нотариус оплачивает услуги агента и расходы, связанные с регистрацией сделки; он же отдает распоряжение об оплате объекта с того же счета.
Подписав двухсторонний договор, покупатель становится владельцем объекта. Затем нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости (Grundbuchamt), откуда в течение двух месяцев покупатель получает выписку из Земельной книги (Grundbuch).
При покупке недвижимости дополнительные расходы покупателя сравнительно невелики. Налог на недвижимость составляет 3,5% от стоимости объекта, указанной в договоре. Комиссия агента колеблется от 3 до 5%. Нотариальные расходы и расходы на регистрацию – 1% от стоимости сделки.
Расходы на содержание жилья зависят от его типа, местоположения, площади земельного участка. Ежегодный налог на жилье и землю составляет 0,5–1,5% от стоимости собственности. Страховка недвижимости обходится в среднем в 200–500 евро в год. Если объект сдается в аренду, то расходы на его содержание и коммунальные услуги (а это до 20% дохода немецкой семьи) оплачивают арендаторы.
Таким образом, одной из причин того, что недвижимость Германии, особенно ее восточной части, определенно недооценена, является политика государства, которое стремится сделать покупку жилья доступной для граждан страны. По той же причине власти не ставят целью привлекать иностранных инвесторов, хотя и не чинят им препятствий. Эксперты предсказывают постепенное увеличение стоимости недвижимости именно за счет внутреннего спроса и интереса со стороны европейцев, называя Германию хорошим вариантом для тех, кто готов вкладывать в стабильный рынок с умеренными, зато гарантированными перспективами.
