Стала расти инфляция, и в то же время экономика Испании с каждым годом попадала во все большую зависимость от строительной индустрии. Наблюдалось стремительное увеличение цен на недвижимость, во многом вызванное спекуляциями на рынке и удорожанием земли под строительство, за ним последовал ряд коррупционных скандалов, затронувших самые фешенебельные курорты. Эти события совпали с ипотечным кризисом в Америке, международным финансовым кризисом, охватившим почти все европейские страны, ростом цен на нефть, увеличением процентных ставок, ростом задолженностей по ипотечным выплатам. Можно сказать, что Испании не повезло: внешние и внутренние экономические факторы наложились друг на друга и образовали клубок противоречий, что вылилось в сегодняшний кризис, центром которого стал рынок недвижимости.
Снежный ком
Испанская строительная индустрия, несмотря на всю свою мощь, оказалась чрезвычайно уязвимой по вполне объяснимым причинам. В течение последних нескольких лет Испания активно наращивала парк жилой недвижимости, в результате предложение превысило спрос – при этом цены продолжали постоянно расти, достигнув максимального уровня к началу 2007 г. В то же время на международном рынке появились новые страны-игроки, предложившие курортную недвижимость по гораздо более низким ценам. Волна потенциальных покупателей хлынула не в Испанию, а в Болгарию, Черногорию, Турцию, девелоперы же почувствовали необходимость проводить больше маркетинговых кампаний, направленных на поиск клиентов.
К этому следует добавить и беспрецедентный рост ставки Euribor (Европейской межбанковской ставки предложения, на базе которой рассчитывается большая часть ипотечных кредитов Испании), которая летом 2008 г. достигла 5,4% – рекордного уровня за всю историю своего существования с 1999 г. Это свидетельствует о том, что европейская банковская система предвидит дефицит наличных средств и удорожание денег. Для среднего владельца недвижимости, выплачивающего кредит, такое повышение процента означает дополнительные 913 евро в год на каждые 150 000 евро.
По прогнозу одного из крупнейших банков Испании, Euribor в этом году может вырасти до 6%, в результате чего 2% испанских семей не смогут осуществлять ипотечные выплаты (на которые по данным на декабрь 2007 г. идет 46,2% среднего семейного бюджета). В этой ситуации банки значительно (на 13,8% по сравнению с прошлым годом) сократили выдачу кредитов на покупку недвижимости и сконцентрировались на решении основной задачи: реструктуризации уже выданных ссуд, для того чтобы избежать ареста уже профинансированной недвижимости. Такая ситуация на кредитном рынке негативно сказалось на спросе на испанскую недвижимость – как внутреннем, как и внешнем.
В результате число покупателей и общий объем продаж испанского жилья во всех регионах страны вновь сократились, и темпы развития национальной экономики, напрямую зависящей от рынка недвижимости, заметно снизились. Так, во II квартале этого года рост экономики составил менее 0,3% в абсолютном измерении, что соответствует более чем сдержанным показателям – менее 1,5% годовых. Такие данные были представлены аналитическим департаментом одного из крупнейших испанских банков – BBVA.
Проблемы коснулись всех сторон макроэкономики: деятельности компаний, потребления и трудоустройства. Так, уровень промышленного производства в мае оказался значительно ниже, чем ожидалось, спад в этой сфере составил 5,5%. Также сохраняется тенденция к уменьшению объемов продаж наиболее крупных компаний: например, внутренний объем продаж уменьшился в мае 2008 г. на 6,2%, хотя количество поставок за рубеж даже немного возросло – на 4,4%.
Из-за снижения экономической активности семейные сбережения практически не растут: за I квартал 2008 г. этот показатель в среднем составил всего 2,6% от доходов семьи. Рост цен на большинство товаров первой необходимости, повышение тарифов на оплату электроэнергии и воду – все это привело к росту ежемесячных трат на 6,1%. Испанцам не хватает их сбережений, поэтому растет потребность во внешнем финансировании.
В 2007 г. впервые за последние пять лет начала расти безработица. Ее уровень составил в I квартале 2008 г. 9,6%; при этом, по словам министра труда и иммиграции Испании Селестино Корбачо, в 2009 г. данный показатель достигнет 11%. Очевидно, что уменьшение числа рабочих мест вызвано прежде всего кризисной ситуацией в сфере строительства; наряду с испанцами при этом пострадали и многие работавшие на стройках иммигранты.
Цены: ниже, ниже, ниже
Таким образом, испанский кризис заставляет власти страны и игроков на национальном рынке заняться переоценкой перспектив Испании на ближайшее десятилетие – не стоит ожидать полной стабилизации ситуации всего за несколько лет. Инвесторам, настроенным в первую очередь на покупку недвижимости с целью ее последующей перепродажи, вряд ли следует вкладывать средства в Испанию. В то же время те, кто хотел бы приобрести дом для отдыха на известнейших курортах, сейчас могут воспользоваться беспрецедентными возможностями получить хорошую скидку и заключить сделку, на которую пару лет назад сложно было рассчитывать.
Так, по мнению одного из директоров группы Colonial, тенденция развития экономических показателей такова, что в ближайшие 2–3 года цены на недвижимость упадут в среднем на 25–30%. Сегодня на рынке довольно много иностранных компаний, которые хотели бы выбрать оптимальный момент для выгодной сделки, хотя большинство из них пока занимает позицию наблюдателей. В целом в Испании заметно снизился общий объем продаж жилых объектов, причем 70% всех сделок приходится на четыре основных региона: Андалусию, Валенсию, Мадрид и Каталонию, однако и в этих провинциях рынок недвижимости переживает заметный спад.
Согласно докладу консалтинговой компании Aguirre Newman, в 2008 г. уменьшение стоимости жилья затронет все муниципалитеты Коста-дель-Соль – самого популярного побережья, причем в некоторых районах оно превысит 10%. Значительно сократится и предложение нового жилья, так как средний срок реализации целого комплекса сейчас составляет 55 месяцев. В связи этим на продажу сегодня выставлено только 45% всех новых апартаментов, готовых к заселению, и 37% домов (что, однако, на 20% больше, чем в прошлом году).
Спокойствие, только спокойствие
Из сложившейся ситуации компании-девелоперы выходят по-разному: кто-то резко сокращает свою активность, кто-то, чтобы стимулировать спрос, идет на снижение цен. Например, в районах Михас-Коста и Сотогранде новые апартаменты подешевели более чем на 12%. При этом ситуация на вторичном рынке частных домов Сотогранде является более стабильной, благодаря повышенному интересу к испанским виллам в этом районе со стороны иностранных покупателей. В одном из муниципалитетов Коста-дель-Соль – городе Фуэнхирола и его окрестностях – отмечается небольшой рост стоимости недвижимости – 4,5% за период с марта 2007 г. по март 2008 г. В целом же по побережью ожидается некоторое оживление интереса и испанцев, и иностранцев к недвижимости благодаря заметному снижению цен.
Президент Федерации строителей и резидентского туризма Андалусии Рикардо Арранз замечает, что кризис на побережье ощущается уже в течение трех лет, причем во многом такой ситуации способствовали нашумевшие операции по борьбе с коррупцией, что, вкупе с финансовым кризисом, породило одну из самых сложных ситуаций на рынке жилья в автономном сообществе за всю его историю.
В принципе, ситуация, характерная для Коста-дель-Соль, в той или иной степени повторяется в большинстве прибрежных регионов Испании: в Каталонии, Аликанте, Мурсии. Что же касается, например, Канарских островов, то, по данным одной из ведущих оценочных компаний Valmesa, здесь наблюдается определенный баланс спроса и предложения благодаря увеличению числа иностранцев, стремящихся приобрести объекты как для постоянного проживания, так и для сдачи их в аренду. А вот в столице острова Гран-Канария, городе Лас-Пальмас, ставку сделали на строительство эксклюзивных, роскошных комплексов, благодаря чему можно говорить даже о росте покупательской активности на этом рынке. Аналогичная ситуация наблюдается и в курортных зонах Балеарских островов, где отмечается повышенный спрос на резиденции класса люкс среди покупателей из Великобритании и Германии.
Подводя итог, можно утверждать, что в ближайшие несколько лет для рынка недвижимости Испании будут характерны падение цен на объекты среднего ценового сегмента как на первичном, так и на вторичном рынке и некоторый рост стоимости эксклюзивных резиденций класса люкс. Реструктуризация экономики страны в итоге приведет к постепенной стабилизации всех отраслей, включая рынок недвижимости, однако едва ли можно ожидать повторения пережитого бума. В сегодняшней ситуации больше всех теряют застройщики и инвесторы, которые рассчитывали на быстрый рост стоимости объектов, как в годы искусственно подогреваемого ажиотажа, и, безусловно, выигрывают покупатели, стремящиеся приобрести дом для собственного отдыха.
