Яркое солнце в сочетании с ледяной сангрией настраивают приезжих на благодушный лад, и будущий покупатель способен растерять остатки благоразумия под натиском испанского темперамента. Эксперты рынка недвижимости Испании предупреждают: только профессиональный консультант поможет будущему собственнику сделать правильный выбор, избежать лишних затрат при заключении сделки и неприятностей в будущем.
Что же такое правильный выбор?
Первым делом большинство покупателей определяются с районом будущего приобретения, после чего выбирают агента. Предпочтение следует отдать специалисту с опытом работы в конкретном регионе страны. Вряд ли имеет смысл обращаться к риэлтору, который специализируется на недвижимости побережья Коста-дель-Соль, покупая дом в Каталонии. Агентство, основная часть предложений которого – объекты на горнолыжных курортах, станет не лучшим помощником в поиске пляжного жилья.
Следующий аспект – это деловая репутация компании-посредника. Испанцы – очень общительная нация, и непрофессионализм здесь редко остается тайной за семью печатями. Есть смысл прислушаться к мнению испанских или русскоязычных знакомых, которые уже общались с местными риэлторами. Некорректное поведение, неисполнительность, некомпетентность того или иного продавца... Даже пара отрицательных отзывов должны насторожить покупателя, выбирающего агента.
И, пожалуй, наиболее важный момент. Профессионализм испанских агентов недвижимости подтверждается документально. Серьезное агентство обязательно входит в одну из официальных ассоциаций – GIPE или API – и располагает соответствующим регистрационным номером, который присуждается членам этих профессиональных объединений.
Риск – дело неблагодарное
Нынешняя нестабильная экономическая ситуация требует от зарубежных инвесторов в жилье еще большей осторожности в выборе компании-продавца. Испанский рынок недвижимости переживает сейчас, как говорят, «переходный период». Значительное снижение покупательской активности, которое наблюдается последние несколько лет, оставило без клиентов множество частных агентств, а также франчайзинговых офисов крупных сетей. По данным одной из ассоциаций риэлторов Испании, если в 2006 г. в стране насчитывалось около 60 000 агентств, сегодня их число едва достигает 20 000.
Как распознать агентство – потенциального банкрота, чтобы не потратить время и деньги впустую? Одним из признаков стабильности компании, продающей недвижимость, может считаться отсутствие нервозности и спешки у специалистов в общении с клиентом: ему не пытаются навязать мнение, его не торопят с принятием решения. Профессионал, чувствующий себя уверенно, не станет завышать собственные комиссионные. Ориентиром может служить ставка, рекомендованная испанской ассоциацией риэлторов, которая равняется 3% от сделки.
Гораздо большая информированность потребуется покупателю, если он решается на приобретение еще не достроенного жилья. Идет ли речь о посредничестве агентства, заключается ли сделка непосредственно с компанией-застройщиком, без услуг знающего адвоката не обойтись. Только профессионал сможет проконтролировать выполнение застройщиком его обязательств, главным из которых можно считать гарантию возврата клиенту средств в случае остановки строительства. Сейчас очень немногие решатся на покупку незавершенного жилья в Испании, памятуя о том, как летом прошлого года крупнейшая в стране девелоперская компания Martinsa Fadesa добровольно ввела внешнее управление и заморозила сразу несколько крупных проектов. Большинство из 12 500 несостоявшихся новоселов до сих пор не вернули вложенные в строительство средства.
Говорите по-русски!
Языковой барьер – еще одно препятствие, которое следует обойти в самом начале поисков. «Даже если клиент полагает, что он может общаться на испанском языке более или менее хорошо, этого зачастую бывает недостаточно, – считает Сол Айон, директор агентства недвижимости Period Properties in Spain. – Когда общение идет на родном языке клиента, от этого выигрывает прежде всего сам покупатель. Грамотный перевод устных разговоров и документации позволяет избежать в дальнейшем неприятных сюрпризов. Каждый риэлтор-профессионал заинтересован в том, чтобы с его стороны сделку осуществлял именно носитель языка. Это помогает лучше понять психологию покупателя, его намерения. И в результате мы выстраиваем наше общение с собственником именно так, как хочет клиент».
У покупателя есть выбор – обратиться в компанию, в штате которой есть русскоязычные сотрудники, или нанять независимого переводчика. В любом случае желательно, чтобы у переводчика был опыт работы в секторе недвижимости и чтобы он безупречно владел необходимой терминологией. Более того, на испанском рынке недвижимости уже давно работают и адвокаты, и нотариусы, и риэлторы, говорящие по-русски.
Смотрим и решаем
В ходе просмотрового тура потенциальный покупатель может сравнить описание объектов в рекламных проспектах с реальными резиденциями, исключить неподходящие варианты и выбрать оптимальные.
К поездке, целью которой станет знакомство с районом и осмотр максимального числа объектов, покупателю стоит подготовиться заранее. Чем больше фотографий и описаний он получит от своего агента, тем лучше.
Следует обдумать и время посещения района. Один и тот же курортный город в июне может быть полупустым и тихим, а в августе превращаться в туристический центр, где жизнь кипит круглые сутки. Такой вариант вряд ли подойдет любителям уединения.
Если инвестор нацеливается на получение дохода от сдачи приобретенного жилья в аренду, ему следует попытаться узнать или проанализировать, какие перспективы ждут курорт в ближайшие годы. На популярность города или поселка среди отдыхающих влияет множество факторов. Так, в ближайшие годы ожидается значительный спад туристического потока из Великобритании, и это отразится на традиционно «британских» областях.
В то же время считается, что туристы из Германии и других стран Евросоюза интереса к Испании не потеряют, поэтому пляжное жилье в той части побережья, которую предпочитают европейцы, продолжит пользоваться спросом у арендаторов.
Торг на месте
Владельцы испанской недвижимости, желающие продать ее, сейчас переживают не лучшие времена. По некоторым оценкам, на то, чтобы реализовать жилой объект, уходит в среднем от двух до трех лет. В этих условиях, понимая мотивы собственников и их психологию, покупатель может добиться наиболее выгодных условий сделки.
Среди владельцев недвижимости есть те, кто не торопится с продажей. В их числе – собственники, которые получили недвижимость в наследство, или инвесторы, для которых недвижимость – способ вложения денег на долгий срок. Но есть и те, кто действительно заинтересован в том, чтобы поскорее найти покупателя. Например, это люди, которые несколько лет назад купили объект в новом или строящемся проекте с целью последующей быстрой перепродажи. Эпоха быстрых сделок на рынке недвижимости завершилась, и теперь такие инвесторы оказываются не в состоянии содержать «лишнюю» недвижимость и стремятся избавиться от нее.
Будет полезно поинтересоваться у владельца, сколько времени он пытается продать объект и какую цену предлагал за него ранее. Если дом или апартаменты пришлись клиенту по вкусу, он всегда может вернуться и осмотреть их заново – в Испании это нормальная практика. Однако для покупателя важно не переборщить с визитами, так как продавец, уверенный в заинтересованности покупателя, не захочет торговаться.
Бывает, что сотрудник агентства, отвечающий за поиск и осмотр возможных предложений, не считает себя вправе вести переговоры с собственником о лучшей цене. В этом случае клиент может высказать свои пожелания непосредственно директору агентства. Объемы продаж на рынке недвижимости в Испании упали в последние годы более чем значительно, и компании-посредники прикладывают максимум усилий, чтобы сделка состоялась. В результате грамотного торга цена может оказаться на 10–15% ниже первоначальной.
