Неутешительные цифры
Строительный бум на Коста-дель-Соль закончился резким кризисом рынка: за 2007 г. количество продаж туристической недвижимости в провинции Малага уменьшилось на 30%. Хозяевам вторичной недвижимости сегодня приходится ждать покупателя годами, соглашаясь на беспрецедентные встречные предложения, а девелоперы вынуждены сокращать количество новых проектов. Согласно последним данным, число завизированных Коллегией архитекторов Малаги строящихся жилых объектов в период с января по сентябрь 2007 г. составило 23 392 единиц, что на 40% меньше, чем за аналогичный период 2006 г. (39 617 единиц).
Этот спад сильнее всего заметен в муниципалитетах западной части Коста-дель-Соль, где в последние несколько лет строилось больше всего домов. Количество новых жилых объектов, завизированных с января по сентябрь 2007 г. на западной части побережья, упало на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. (6724 против 17 074).
Города Торремолинос, Эстепона и Манильва всего три года назад играли весьма важную роль на строительном рынке и являлись центрами испанского строительного бума, сегодня же здесь отмечается сокращение строительства на 80%. Самое значительное – на 86% – уменьшение числа новых проектов зарегистрировано в Манильве. Этот курорт пострадал больше других: в течение первых 9 месяцев 2004 г. здесь было начато строительство 2244 единиц жилья, а за аналогичный период 2007 г. – всего 187.
В городах Фуэнхирола, Михас и Марбелья наблюдается тот же процесс: новых проектов стало вдвое меньше. В Марбелье за период с января по сентябрь 2007 г. были выданы разрешения на строительство всего 529 жилых объектов (за тот же период 2006 г. – 1148). Пожалуй, самые хорошие показатели в западной части побережья у муниципалитета Бенальмадена: здесь спад строительства составил всего 28%.
Несмотря на всеобщий кризис, согласно данным Коллегии архитекторов, в восточной части побережья уже несколько лет наблюдается рост рынка недвижимости. Его особая динамика в течение последних лет была отмечена в двух муниципалитетах: число новых жилых объектов в городе Ринкон-де-ла-Виктория возросло на 14%, а в городе Торрокс – на 22%. Совсем другая ситуация на курортах Велес-Малага и Нерхе, где с сентября 2007 г. по январь 2008 г. было получено на 45% разрешений меньше, чем год назад.
Темпы строительства снижаются и в самой Малаге, хотя и не так сильно, как в среднем по провинции. За первые 9 месяцев 2006 г. в городе были выданы разрешения на строительство 5983 объектов, а за этот же период 2007 г. – только 4955.
Похожая тенденция наблюдается и в муниципалитетах вдали от побережья, где количество нового жилья за год уменьшилось в среднем на 25%. При этом наибольший спад отмечен в городах Картама и Алаурин-эль-Гранде, где было выдано вдвое меньше разрешений на строительство, чем в течение аналогичного периода прошлого года. Зато в Антекере наблюдается небольшой (на 2,3%) рост; немного выросли показатели и в городах Алора и Арчидона.
Закон и застройка
В поисках выхода игроки рынка недвижимости на Коста-дель-Соль меняют свои приоритеты. Снижение объемов продаж (которое, по данным большинства агентств, составило более 60%) и нового строительства вдохнуло жизнь в рынок аренды. Кризис финансовой системы страны и постоянный рост процентных ставок на кредиты не добавляют стабильности и вынуждают многих потенциальных покупателей отложить приобретение жилья до лучших времен, а пока что – брать недвижимость в аренду.
Аренда становится особенно выгодной потому, что за последние несколько лет средняя плата за съем жилья на фоне бурного роста цен на недвижимость фактически не изменилась. Средний срок продажи объектов на побережье составляет сегодня четыре года, в Марбелье – больше пяти, поэтому владельцы предпочитают сдать недвижимость, чтобы обеспечить доход от своих инвестиций. Многие риэлторы, ранее никогда не занимавшиеся арендой, сейчас резко сменили стратегию и вместо предложений по продаже выставляют предложения по найму.
Еще один фактор, повлиявший на падение продаж и рост аренды, – введение банками более строгих правил ипотечного кредитования. Рост процентных ставок и, следовательно, числа невыплат по кредитам, а также коррупционные скандалы вокруг незаконно выданных строительных лицензий заставляют финансовые институты проявлять больше бдительности.
Что же касается именно Малаги, то многие специалисты утверждают, что значительное влияние на падение продаж оказали проблемы в сфере строительного регулирования. За последнее время на побережье немало объектов появилось вопреки существующему плану застройки территории, и их будущее все еще не решено, так как ситуация весьма спорная.
Так, Высший суд Андалусии отложил снос объектов, возведенных на основании незаконно выданных разрешений, по крайней мере до принятия нового Генерального плана застройки побережья. Этот путь был выбран из-за того, что часть из 18 000 незаконно построенных объектов вполне может обрести легальный статус: согласно новому плану урбанизации, под зеленые и рекреационные зоны могут быть зарезервированы другие участки. В новый Генеральный план, по всей видимости, не войдет всего 14 комплексов, возведение которых будет окончательно признано нелегальным, и они будут подлежать сносу. В их число входит и печально известная урбанизация Rio Real Playa, несколько корпусов которой были построены на зеленой территории, где, согласно новому генеральному плану, должны расположиться парк и спортивная площадка.
Тот факт, что финальное решение будет принято после оглашения нового плана генеральной застройки (PGOU), устраивает все заинтересованные стороны. Хунта (орган самоуправления) Андалусии, инициировавшая процесс, не возражает против отсрочки, так как уверена, что снос незаконно построенных зданий неизбежен и произойдет сразу после вступления в силу нового плана развития. Местные власти и девелоперы приветствуют решение суда, поскольку считают, что окончательный документ может полностью аннулировать приговор. В одном из интервью судья, принявший решение об отсрочке, назвал сложившуюся ситуацию парадоксальной: наряду с другими могли быть снесены и те объекты, которые получат в будущем, по новому плану генеральной застройки, статус законных. Именно отсутствие юридических рамок, по словам судьи, повлекло за собой выдачу более чем тысячи лицензий, которые позднее были аннулированы.
Смена курса
Сегодняшняя ситуация на Коста-дель-Соль – результат множества противоречий, вызванных как внутренними, так и внешними факторами. Спад на рынке продаж и строительства, как уверяют специалисты, был предсказуем, и кризис на глобальном рынке спровоцировал обострение внутренних проблем Малаги. Сейчас как в коммерческом секторе, так и в органах власти идет кропотливая работа по восстановлению сложного механизма одного из самых знаменитых мировых курортов. Пройдет несколько лет, и Коста-дель-Соль снова засверкает в лучах солнца и славы.
За несколько десятков лет побережье прошло огромный путь. Так, еще недавно даже столица, Малага, была маленьким провинциальным городком, большую часть населения которого составляли семьи рыбаков, жившие в небольших домах вдоль берега. Жизнь здесь была довольно бедной, и местным детям часто приходилось работать, вместо того чтобы учиться, транспорта практически не было. Одна из коренных жительниц Малаги вспоминает, что дорога из Велес-Малаги в Малагу, на которую сейчас жители тратят около 40 мин., заняла у ее семьи целый день. Колоссальные изменения, произошедшие в течение последних десятилетий, коснулись всех сфер жизни в провинции: здесь произошло беспрецедентное развитие туристического сектора, инфраструктуры, технологий, сильно возрос уровень жизни. Сегодня Малага – один из крупнейших городов и портов Испании, важный деловой и культурный центр с многотысячным населением, который продолжает расти и развиваться.
Сейчас экономика побережья находится в прямой зависимости от туристического бизнеса и рынка недвижимости (в особенности – спроса со стороны иностранных покупателей второго дома), что привело, с одной стороны, к экстраординарному взлету провинции, а с другой – к дисбалансу в экономике, который во время кризиса стал очевиден.
Сегодня властям Коста-дель-Соль крайне важно изменить репутацию побережья, чтобы загладить память о нашумевших коррупционных скандалах, и падении спроса на недвижимость. Благодаря мощным вливаниям в развитие инфраструктуры региона, в том числе строительство скоростной трассы, расширение международного аэропорта, ввод в эксплуатацию скоростного поезда AVE (на нем можно будет добраться до Мадрида всего за 2,5 ч), готовится почва для того, чтобы превратить побережье в испанское подобие Силиконовой Долины с мощнейшим технологическим парком Европы – конкурентоспособную зону для инвестиций в новые технологии. Конечно, к новым реалиям адаптируется и рынок недвижимости побережья – возможно, сегодняшний кризис станет одним из шагов к его трансформации
