Таким образом, испанский «мыльный пузырь» начал расти в 1998 г. и продолжал увеличиваться вплоть до августа 2007 г., сопровождаемый ежегодным ростом цен на 10%, а в отдельные годы достигавшим почти 30% годовых! Само существование такого «пузыря» можно выявить лишь тогда, когда он лопнет, что и произошло на фоне американского кризиса и сопутствующих событий мировой экономики. Это выразилось в практически полной остановке роста средних цен на жилую недвижимость и резком падении спроса. Так, 20 марта 2008 г. Национальный Статистический Институт Испании официально опубликовал данные о том, что за январь 2008 г. общее количество сделок по купле-продаже недвижимости сократилось на 27%, а число выданных за этот месяц кредитов – на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В феврале 2008 г. испанская экономика в целом демонстрирует очевидные признаки кризиса, что наглядно выражается в наивысшем за последние 25 лет росте безработицы. Строительная индустрия Испании также испытывает серьезные проблемы – спад продаж, рост задолженности и безработицы в секторе. Известен факт, что больше половины агентств недвижимости, действовавших в Испании, в течение последнего года прекратили свою работу.
Итак, наличие кризиса налицо, но, для того чтобы комплексно оценить ситуацию, необходимо понимать, какие события мировой экономики и экономики Испании предшествовали этому падению, ведь только после этого можно делать прогнозы относительно будущего развития рынка недвижимости в стране.
Пузырь мирового масштаба
Начнем с того, что рост цен на недвижимость происходит не только в Испании. Скорее даже наоборот: начиная с 1998 г. практически во всех промышленно развитых странах наблюдалось подобное чрезмерное увеличение. Так что говорить о «мыльном пузыре» можно не только в применении к Испании, но в гораздо более глобальном масштабе. Данные Федерального Резервного Фонда США и ОЭСР отражают рост цен на недвижимость практически во всех развитых странах, за исключением Германии, Японии и Швейцарии. И в тесной параллели с этим ростом на низких процентных ставках как на дрожжах рос «кредитный пузырь». Кроме того, обвал фондового рынка в конце 1990-х гг. спровоцировал активный отток средств из традиционных финансовых институтов в поисках гарантированной прибыли, и значительная их часть осела на рынках недвижимости.
Возвращаясь к Испании, необходимо отметить, что массовая покупка недвижимости имела не только внешние, но и внутренние факторы. Еще 10 лет назад испанцы имели низкую по сравнению в другими странами задолженность по ипотечным кредитам. Но, после того как процентная ставка и индекс Euribor снизились до рекордных значений, покупка недвижимости в кредит стала исключительно популярна. Тем более что фискальная система Испании поощряет приобретение недвижимости, освобождая покупателя от уплаты налога IRPF. Другими причинами возросшего спроса на ипотеку стали увеличение стоимости аренды жилья и высокий процент занятости наряду со стабильным экономическим ростом при сохранении весьма среднего уровня зарплат. Вспомним также, что устойчивый рост цен на жилье и невысокая прибыльность ценных бумаг подталкивали покупателей к ипотеке.
В сложившихся условиях банковский сектор подстроился под новую экономическую конъюнктуру и начал предлагать огромный выбор продуктов по ипотечному кредитованию. Так, в 2007 г. выдавались кредиты сроком на 50 лет. Кроме того, в начале десятилетия, в преддверии введения единой европейской валюты. поток «черных» денег хлынул в Испанию, и эти деньги оседали именно на рынке недвижимости. Несмотря на то что введение евро должно было положить конец использованию теневых средств, по некоторым данным, в последние годы в 60% сделок по недвижимости в Испании принимал участие «черный» капитал.
Испанская экономика во многом зависит от положения дел в строительной индустрии, что в сочетании с чрезмерной задолженностью сектора и повлекло за собой девальвацию активов недвижимости и экономическую стагнацию. Это сопровождалось повышением процентной ставки, ростом безработицы и индексов неплатежеспособности. Все это способствовало уменьшению внутреннего спроса на недвижимость. Что же касается иностранных покупателей, то кого-то отпугнули коррупционные скандалы, связанные с тем, что местные органы самоуправления фактически бесконтрольно могли принимать решения о том, какая земля подлежит застройке, а какая – нет, что и порождало взяточничество среди чиновников. Кто-то решил вкладывать средства в другие рынки, которые сформировались позже испанского, а потому развивались более быстрыми темпами, предлагали лучшую возможность роста и меньшую исходную цену на недвижимость.
Звездный час и черный день
Согласно докладу Банка Испании, в период между 1976 г. и 2003 г. реальные цены на недвижимость выросли в 16 раз, а в период с 1997 г. по 2006 г. стоимость жилья в номинальном исчислении выросла на 150% и на 100% в реальном исчислении. Естественно, что строительная индустрия Испании не могла упустить такую возможность и функционировала в полном режиме. По данным Банка Испании, количество нового жилья в период с 1999 г. по 2001 г. достигло более полумиллиона единиц в год, причем эта цифра продолжала расти. В период с 2000 по 2005 гг. ежегодно планировались 800 000 единиц жилья, из которых строилось не менее 300 000. По данным коллегии архитекторов, в 2003 г. было спроектировано 700 000 единиц, в 2004 г. – около 500 000, в 2005 и 2006 гг. – по 800 000, приблизительно 70% из числа которых были построены. При этом необходимо иметь в виду, что не все из вновь построенных единиц жилья были проданы.
Одним из основных эффектов данной ситуации стал рост задолженности: поскольку при покупке недвижимости, как для постоянного проживания, так и в качестве инвестиций, как правило используется механизм ипотечного кредитования. В ситуации, когда рост стоимости жилья сопровождается также высоким спросом, задолженность по ипотеке возрастает многократно. За последние 10 лет долг испанцев по ипотечным кредитам утроился, а в 2006 г. четверть всего населения Испании имела кредитные обязательства на срок более 15 лет. Банк Испании из года в год предупреждал о чрезмерной задолженности испанских семей: в конце 2006 г. общая задолженность составляла 832 289 миллионов евро, увеличиваясь ежегодно на 18,53%. Кроме того, с подъемом строительного рынка росли и банковские задолженности девелоперов, также использующих кредитование для финансирования работ.
Сказалась на ситуации и смена правительства в 2004 г., когда к власти пришла партия социалистов (PSOE). Новый кабинет министров отказался от ряда мер, которые могли бы несколько нормализовать ситуацию на рынке, например повысить налог на пустующее жилье и вывести его таким образом на рынок. Только в январе 2007 г. Министерство Экономики и Налогообложения приступило к изучение проекта закона об установлении пени в размере 50% от ежегодного налога на недвижимость (IBI) на пустующее жилье. Но это не помогло изменить ситуацию, последующие события развивались неблагоприятно для строительного сектора. 24 марта прошлого года рухнули акции крупнейших компаний в сфере недвижимости, этот день стал черным днем для сектора недвижимости. В ходе торгов на фондовой бирже несколько крупнейших компаний недвижимости понесли значительные потери, в их числе Colonial – 13%, Inmocaral – 11% и Fadesa – 10%. А процентная ставка Euribor поднялась до 4,48%.
Кризису вопреки
В начале августа 2007 г., в контексте международного банковского кризиса, банковский сектор начинает принимать меры для того, чтобы избежать финансового хаоса, вызванного выдачей кредитов повышенного риска (Subprime Credits) в США. Центральные банки нескольких стран начинают осуществлять крупнейшие вливания для того, чтобы гарантировать ликвидность системы, однако несмотря на все предпринятые меры, несколько последующих недель на мировых биржах наблюдалась ситуация повышенной турбулентности. В то же время Банк Испании подтверждает факт замедления роста цен на недвижимость, ситуация сопровождается ростом задолженности по выплате кредитов, что ставит под вопрос здоровье испанской кредитной системы, 3,5% объема которой находится под угрозой невыплаты. Также в августе были опубликованы данные о снижении объемов строительства нового жилья. Все это вместе взятое привело к неутешительным прогнозам относительно продаж и прибыльности строительного сектора.
Однако ситуация не столь бесконтрольна, как кажется: после стремительного подъема рынок переживает период «утряски» соотношения спроса и предложения, и некоторые эксперты считают, что уже с середины 2009 г. рынок восстановится и нормализуется. То, как скоро ситуация в сфере недвижимости стабилизируется, зависит от множества как внутренних, так и внешних факторов. Можно долго спорить о том, выгодно или нет приобретать сегодня недвижимость в Испании, у каждой из сторон найдутся свои аргументы. Однако вряд ли в будущем, когда последствия кризиса будут пережиты, вы сможете приобрести недвижимость по столь выгодной цене, как сегодня. Ведь именно ввиду кризисной ситуации и роста неплатежеспособности многие продавцы готовы делать невиданные прежде скидки, так что можно получить отличный дисконт, особенно на рынке вторичной недвижимости.
Сегодня – выгодный момент для приобретения отдельных домов, а вот землю приобретать сейчас вряд ли интересно, поскольку цены в этом секторе сохраняются на докризисном высоком уровне, дешевле будет переделать старый дом. Тем же, кто хочет приобрести апартаменты для отдыха в новом комплексе, стоит подождать пару-тройку месяцев, когда девелоперы исчерпают ресурсы и несколько снизят цену. Хотя не надо забывать и про то, что прекрасный климат, солнце и море ждут вас круглый год вне зависимости от событий на международном рынке.
