Командный зачет сдан
У экспертов были серьезные основания для того, чтобы назвать рынки недвижимости германских городов наиболее перспективными в Европе. Конечно, прежде всего это экономическая и финансовая стабильность страны в целом, однако немалую роль играют и локальные факторы, такие как грамотная и взвешенная муниципальная политика городов-лидеров.
Так, эксперты отмечают, что результатом целенаправленной работы мюнхенских властей стало увеличение туристического потока – в 2008 г. город принял 5 млн туристов, а число гостей только из России за этот период возросло на 40%. Рост туризма повлек за собой необходимость создания новых рабочих мест, что, соответственно, привело к увеличению численности населения и некоторому дефициту жилья. Именно поэтому особо перспективными, как отмечается в докладе ULI, являются вложения в жилую недвижимость.
Гамбург традиционно считается одним из деловых центров страны, однако вскоре у него может появиться и имидж культурного европейского центра. Возводящийся в Гамбурге элитный жилой комплекс HafenCity расположен на портовой набережной и рассчитан на проживание бизнес-элиты со всей Европы, он вплотную примыкает к строящемуся футуристическому зданию филармонии (Elbphilharmonie) с пятью концертными залами. Стоимость только одного этого проекта составляет порядка 241,3 млн евро; завершить строительство планируется к 2012 г. Значимость этого нового центра европейской светской жизни в будущем уже сегодня позволяет знатокам ставить город в один ряд с такими признанными культурными столицами, как Нью-Йорк и Лондон.
Берлин, как считают эксперты, имеет наивысший потенциал развития, поскольку город еще продолжает формироваться как столица единой Германии. Особенно перспективными считаются вложения в сектор офисной и жилой недвижимости. И, хотя для банковского и финансового центра страны – Франкфурта-на-Майне – объективно наступили не лучшие времена, аналитики уверены, что идеальная инфраструктура города и воздушная связь со всем миром (именно здесь находится самый крупный аэропорт континентальной Европы) сделают долгосрочные вложения в его недвижимость стратегически привлекательными.
Несинхронный рост
Как говорится в докладе, «германская недвижимость, являясь наименее волатильной на рынке, лучше всего подходит для долговременных инвестиций». Консервативная динамика рыночных цен в течение последнего десятилетия и низкая степень риска, обусловленная мощной системой финансовых институтов, позволяют говорить об абсолютно «выигрышной позиции германского рынка», заключает Хельмут Траппманн, эксперт-руководитель отделения Real Estate компании PwC.
Стабильный рост, выглядящий на фоне общего снижения парадоксальным, имеет свои причины. Их называет Экхард Швилль, руководитель отделения Земельной строительной сберегательной кассы LBS Immobilien GmbH земли Шлезвиг-Гольштейн: «Сейчас люди вынуждены искать наиболее надежные инвестиции. В Германии не было конъюнктурного перегрева рынка недвижимости, с огромными ценовыми пузырями, как во многих европейских странах и в США, и потому нет и значительного падения цен».
И статистика служит подтверждением этим словам. Если за период с 1980 по 2006 г. стоимость недвижимости в Испании возросла на 1342%, в Великобритании – на 721%, а в США – на 308%, то в Германии прирост стоимости за этот же период составил всего 29%, что явно указывает на высказываемый многими экспертами факт недооценки в целом германской недвижимости.
Еще одним из сдерживающих цены факторов является психология пожизненного арендатора, десятилетиями превалирующая в стране. По данным Германского института по вопросам обеспечения старости (DIA), в Германии всего 43% населения являются собственниками жилья. А в городах этот процент еще меньше: в Берлине лишь 13% жителей являются частными владельцами, в Гамбурге – 22%, в Мюнхене и Ганновере – 23%. По сравнению с другими европейскими странами в Германии соотношение стоимости жилья к среднегодовой заработной плате оценивается гражданами страны как весьма высокое. Для сравнения: если в США средняя стоимость дома или квартиры до недавнего времени составляла лишь две-три годовых зарплаты среднестатистического гражданина, а в Великобритании – три-четыре, то в Германии он должен будет откладывать всю зарплату в течение пяти-шести лет.
Стабилен рынок – стабильны цены
Географический фактор очень сильно влияет как на ценовую картину германского рынка недвижимости, так и на его инвестиционный потенциал. Самым доступным сегодня остается жилье в Восточной Германии, там же отмечается и наиболее высокий процент роста цен. Пять из шести первых позиций рейтинга городов с максимальным приростом стоимости частных домов занимают города бывшей ГДР: Магдебург – 13,64% за 2008 г. (средняя стоимость дома 125 000 евро), Брауншвейг – 10,53% (210 000 евро), Росток – 8,82% (185 000 евро), Халле – 7,14% (150 000 евро), Берлин – 4,55% (230 000 евро). И лишь пятое место досталось традиционно самому дорогому городу страны, баварскому Мюнхену, – 5,1 %.
По состоянию на 2008 г. в Мюнхене стоимость частного дома жилой площадью 125 кв. м с прилегающим небольшим участком в среднем составляет 515 000 евро. Следом в списке самых дорогих городов идут Штутгарт и Гейдельберг (450 000 и 390 000 евро соответственно), немногим меньше обойдется дом во Франкфурте-на-Майне и Висбадене – 380 000 евро. Причины изначально высокой стоимости жилья в южных землях по сравнению с равнинными северными связано не только с балансом спроса и предложения, но также и с большей трудоемкостью строительства объектов в приальпийских регионах. Если же говорить о средней стоимости частного дома в целом по стране, то она составляет порядка 194 000 евро.
Однако говорить о том, что ситуация на рынке Германии не изменилась, было бы неверно. В первую очередь, уменьшились объемы строительства новых объектов (-4,2%) при значительном (+17,7%) росте числа подрядов на реконструкцию ранее нежилых строений. Положительная динамика роста цен в мегаполисах составила 1,5–2% в год, в то время как цены на новое квартирное жилье по стране остались на прежнем уровне, а на вторичные жилые объекты наблюдалось даже их легкое снижение – 0,5–1%.
Инвестиционные предпочтения отдаются в первую очередь частным домам на одну семью и таунхаусам. Стоимость апартаментов в многоквартирных домах, как правило, несколько снижается, исключением является лишь ряд крупных городов, а также городов второго эшелона, расположенных в Западной Германии. Так, за год средняя стоимость квартиры площадью 70 кв. м в Бохуме увеличилась на 11,11% (средняя стоимость – 1000 евро за 1 кв. м), в Трире – на 10% (1100 евро за 1 кв. м), в Киле – на 7,53% (1000 евро за 1 кв. м), Кобленце – на 5,88% (900 евро за 1 кв. м).
Непростые условия
Владельцем недвижимости в Германии может быть частное или юридическое лицо, граждане страны и нерезиденты. Однако владение недвижимостью в Германии, как в и большинстве стран ЕС, не предоставляет преференций ни в получении германского гражданства или вида на жительство, ни даже при получении виз. Как показывает практика, решение о выдаче частных виз сроком пребывания до 90 дней каждые полгода выносится в основном на основании материальной обеспеченности лица, запрашивающего визу. В случае если недвижимость рассматривается в качестве инвестиционного вложения, существует практика приобретения жилья и управления им «на расстоянии», то есть по доверенности, выданной германскому агентству недвижимости.
В исключительных случаях некоторые германские финансовые институты рассматривают возможность предоставления нерезидентам ипотечного кредита, который дается на срок от 5 до 20 лет из расчета порядка 3,2–5,1% годовых. Минимальное требование банка – это отплата 40–50% стоимости жилья самим покупателем и наличие высокооплачиваемой работы, желательно на контрактной основе. Кредит предоставляется исключительно под конкретный готовый объект и до момента 100%-ного его погашения объект недвижимости является собственностью банка. В случае задолженности по оплате банк имеет право выставить объект на торги.
