Собственники, они же сообщники
Приобретая недвижимость в Испании, вы автоматически становитесь участником объединения, которое по-испански называется communidad de propietarios, что переводится как «сообщество собственников». Логика такова, что ваше жилье – это исключительно ваше хозяйство. Собственными квадратными метрами вы вольны распоряжаться, как душе угодно. Квартира или таунхаус, место в подземном гараже – все это находится в исключительно индивидуальном распоряжении. А вот то, что в Испании зовется «элементами общего пользования», подпадает под коллективное управление. Очевидно, что речь идет, к примеру, о самом подъезде и холле, коридорах и лестницах, лифте, общих террасах, бассейне, газонах или детской площадке во дворе. Кроме того, сообщество необходимо для того, чтобы принимать совместные решения относительно электропроводки или коммуникаций связи, общей антенны, водопровода и канализации.
Собственники отдельно стоящих жилых зданий подобные сообщества, как правило, не создают. Все, что находится за воротами особняка, принадлежит мэрии. Это и подъездные пути, и зеленые насаждения, и возможные декоративные элементы. В том, что касается управления этими элементами инфраструктуры, последнее слово всегда остается за муниципалитетом.
«Замечу, что отдельно стоящая вилла изначально может входить в состав урбанизации, – говорит Алина Герчикова, исполнительный директор компании BE Group. – Некоторые из них создают сообщества домовладельцев. Это, например, такие дорогие и престижные урбанизации, как Altea Hills или гольф-клуб La Manga Mar Menor, где хозяева отдельно стоящих домов платят значительные суммы на содержание и озеленение урбанизации, поддержание хорошего состояния дорог, на частную систему охраны и т. д. При этом содержание своего сада и бассейна домовладельцами оплачивается дополнительно».
Но и владельцам особняков не стоит пренебрегать соседями. Слишком яркий цвет стен или трехметровый забор вполне могут быть предметом недовольства с их стороны. «Что касается цвета, то ограничений чаще всего нет, если только район не считается историческим, и тогда жители обязаны содержать дома и улицы в соответствующем стиле. О таких ограничениях обычно предупреждают заранее при покупке дома», – добавляет Алина Герчикова.
Квоты и кворумы
Но вернемся к «соседским сообществам», где, кстати говоря, далеко не всегда царят мир и покой. Очень часто конфликты начинаются с самой что ни на есть основы – ежемесячной членской квоты.
Всякому, кто присматривает себе жилье в Испании, изначально не стоит упускать из вида вопрос ежемесячной квоты, которую обязан вносить в общую казну сообщества каждый собственник. «В эскритуру, то есть договор купли-продажи, как правило вносится устав сообщества собственников, их права и обязанности, – говорит Сергей Филиппов, ведущий специалист корпорации «Гринмар», специализирующейся на испанской недвижимости. – Там же четко обозначается квота, пропорциональная доле, которую отдельно взятая квартира имеет относительно общей площади здания. Эта квота берется за основу при расчете регулярного эксплуатационного платежа. Эту сумму стоит узнать заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов при заключении сделки».
Очевидно, что чем качественнее жилье, чем современнее дом и его инфраструктура, чем больше удобств предоставлено жильцам, тем выше будет размер ежемесячной квоты, которая направляется на поддержание в порядке территорий и систем общего пользования. «Квота складывается из разных статей затрат, – продолжает Сергей Филиппов, – таких как расходы на освещение общественных мест здания, уборка, обслуживание бассейна, сада, лифта, текущие и капитальные ремонты, зарплата консьержа и т. д. Если собрание жильцов постановило, что нужно установит коллективную антенну или построить детскую площадку, то статья расхода делится на всех жильцов с учетом квоты, указанной в купчей, и ежемесячная оплата, соответственно, увеличивается».
Безусловно, ежемесячная квота не может быть одинаковой для всех жильцов. Ее сумма зависит от площади, находящейся в собственности владельца жилья. Но есть и другие нюансы. Например, то же самое общее собрание жильцов может снизить месячную квоту тому или иному собственнику, который по объективным (читай – архитектурным) причинам не имеет доступа к общей террасе. Другой пример – квартира располагает отдельным входом, и ее собственника нисколько не касается чистота лестниц, по которым он не ходит. В идеале подобные случаи должны быть улажены именно по-соседски, жильца просто освободят от обязательной платы за уборку.
Если соседи не пришли к согласию, остается последний вариант – законом предусмотрено, что размеры квот могут быть определены в судебном порядке. «Но, прежде чем обращаться в судебные органы, следует внимательно ознакомиться с эскритурой, – советует Сергей Филлипов. – Подписывая этот документ, вы обязуетесь соблюдать устав сообщества и соглашаетесь с квотой. Суды чаще всего заканчиваются не в пользу собственника, поэтому всегда рекомендуется выносить спорные вопросы на общее собрание и разумно мотивировать свои предложения».
Готовьтесь голосовать
Когда жильцы месяцами отсутствуют и не имеют возможности принимать совместные решения, об этом может позаботиться специализированное агентство по управлению недвижимостью. Это очень актуально при покупке курортной недвижимости, которая используется владельцами лишь периодически. Именно агентство возьмет на себя все заботы по наведению порядка в счетах сообщества, оно будет регулировать ежемесячные и непредвиденные расходы. Оно же проинформирует жильцов о необходимости тех или иных ремонтных работ и подыщет исполнителя, чьи цены и качество устроят всех обитателей дома. Зачастую именно агентства информируют жильцов, что те могут рассчитывать на помощь мэрии в каких-либо вопросах, касающихся денежных вложений. К примеру, это могут быть субсидии на капитальный ремонт здания, если речь идет о застройке многолетней давности.
Но, каким бы действенным и эффективным ни казалось управление со стороны, от традиции никуда не деться. Если большинство ваших соседей – испанцы, готовьтесь к тому, что со временем и вы примете участие в по-испански суетливой, шумной, постоянно голосующей за что-то или против чего-то жизни сообщества.
Все решения принимаются большинством голосов. Тому, кто не только не согласен с результатом голосования, но и не желает подчиняться решению, будет непросто. Не желаете оплачивать своевременную чистку бассейна? Вам просто запретят к нему приближаться. Не хотите участвовать в модернизации системы газоснабжения? Придется перейти на индивидуальные баллоны. Нет желания платить за установку более современного лифта? Обиженные соседи обязательно установят лифт, вызвать который можно будет только с помощью специального ключа, который отказавшемуся не выдадут.
Президент на год
Став членом communidad de propietarios, вы становитесь также и претендентом на пост президента сообщества, хотя в принципе всегда можете отказаться от этой должности. Каждое сообщество устанавливает демократию по-своему. Президент может быть должностью выборной. Считайте, что вам повезло, если среди ваших соседей оказался умудренный опытом старожил, который добровольно берет на себя груз руководства. Кроме того, президентские обязанности могут возлагаться на каждого из жильцов по очереди. В этом случае руководить сообществом президенту выпадает как правило в течение года.
Именно в президентскую квартиру будет стучать посреди ночи сосед, которого заливают сверху. Забыв о ночном сне, президент обязан дозвониться до круглосуточной аварийной службы. С постоянно шумящими соседями также должен разбираться именно он. Для начала он должен будет провести воспитательную беседу с неуемными жильцами, а затем, если это не дало результатов, созвать так называемую «хунту» жильцов, попросту говоря собрание, которое составит коллективное заявление в полицию на нарушителей спокойствия.
Для жильцов наличие президента – благо. Ведь именно с него начинаются поиски справедливости теми, кто чувствует себя несправедливо обиженным решениями «хунты» или действиями несговорчивого соседа. Дела житейские, несмотря на свою внешнюю незатейливость, порой превращаются в истинную проблему. Предположим, вы – любитель яркого солнечного света, а сосед сверху закрывает свою, а заодно и вашу, террасу огромным тканевым карнизом. Полиция разговаривать с несознательным жильцом наверняка откажется – повод мелковат. Выход один – смело отправляйтесь к обладателю президентских полномочий и требуйте от него немедленного влияния, созыва общего собрания, честного голосования и прочих демократических штучек. Скорее всего остальные жильцы вас обязательно поддержат, ведь дух коллективизма – одна из национальных испанских черт.
«Во многих элитных урбанизациях, а также в комплексах туристических апартаментов кроме президента назначается так называемый администратор здания, – говорит Сергей Филиппов. – Как правило эту роль выполняет специализированная компания юристов и экономистов, управляющая несколькими зданиями и знающая потребности сообщества жильцов. Администратор сам рассчитывает все квоты, разъясняет юридические моменты и выносит решения на общее голосование. В этом случае президенту остается только знать потребности и пожелания каждого жильца и сообщать администратору о возможных предложениях. Если президент работает на общественных началах, то работа администратора оплачивается и включается в ежеквартальную квоту».
