Во-первых, это выгодное месторасположение. Во-вторых – экономическая ситуация, при которой Франция занимает третье место в мире по уровню жизни. Кроме того – историческое и культурное наследие, привлекающее 50 млн туристов в год. Как и прежде, на пике спроса среди иностранных покупателей находятся два направления – Париж и Лазурный Берег.
Праздник не для всех
После кризиса, в котором французский рынок недвижимости находился в начале 1990-х гг., он не только выправился, но и продолжает расти в среднем на 10–15% ежегодно. Среди иностранных инвесторов лидируют американцы, причем это в основном оптовые покупатели – пенсионные фонды из США скупают Париж на корню, так как при весьма неустойчивом положении доллара европейская недвижимость по праву считается надежным вложением капитала. За американцами следуют англичане и японцы, которые покупают жилье в основном для себя, а не для спекуляций. Культ Франции в странах Дальнего Востока в последние 3 года достиг своего апогея, рост благосостояния позволяет много путешествовать, а доступность средств коммуникации и глобализация крупного бизнеса позволяют свободно выбирать место, где жить.
Основными районами в Париже, привлекающими покупателей, остаются 7-й и 16-й округа, но они же являются и самыми дорогими – от 7000 до 10 000 евро за 1 кв. м. Из новых тенденций рынка стоит отметить рост цен в Латинском квартале – в районе Сорбонны и на бульваре Сен-Мишель. Ранее он был не очень интересен именно из-за близкого положения к университету, толп студентов, шума десятков кафе и ресторанов, множества туристов. Но, так как покупка в престижных центральных округах для многих даже весьма состоятельных людей стала недоступна, то Латинский квартал привлек их пока не чрезмерно высокими ценами. Хотя растущий спрос спровоцировал здесь за последний год рост цен в 25%!
Интересной тенденцией можно также назвать успех на рынке маленьких квартир-студий, до 50 кв. м. Купить и содержать большую квартиру в Париже дорого, а студию легко можно сдавать туристам на короткий срок, да и цена покупки более привлекательна. Продажи таких малюток за последние несколько лет выросли на 30%.
С каждым годом население Парижа становится все менее французским – среди покупателей недвижимости преобладают менеджеры иностранных компаний и состоятельные люди, которые могут себе позволить жить в одной из мировых столиц. Рядовые французы переезжают все дальше и дальше от границ Парижа, в пригороды. При средней зарплате в 2000 евро купить квартиру за 0,5 млн евро не представляется возможным, даже взяв кредит в банке. Впрочем, такое положение вещей характерно для всех крупнейших столиц мира – Лондона и Нью-Йорка в частности.
Манящий берег
Лазурный Берег уже давно стал символом роскошной жизни. Полоска суши, зажатая между Средиземным морем и Приморскими Альпами, протянулась от Тулона до границы с Италией. Каждый квадратный метр, пригодный для застройки, ценится на вес золота. Для тех, кто покупает здесь недвижимость, вопрос редко состоит в цене, а все больше – в качестве и близости к тому или иному населенному пункту. Сан-Тропе, Монте-Карло, Ницца и Канны изобилуют ресторанами и магазинами класса люкс. Свой статус элитного курорта Лазурный Берег подкрепляет огромным количеством культурных событий – в год их насчитывается до 300, не считая частных мероприятий. Самое известное среди них – конечно, Каннский кинофестиваль.
Рост цен на побережье замедлился в последние два года, но все равно составляет от 5 до 7% в год. С каждым годом все большим спросом пользуются квартиры, так как на содержание домов и вилл может уйти целое состояние.
Русских клиентов на Лазурном Берегу ценят, как и любых платежеспособных покупателей. Единственное, что продавец, а уж тем более налоговая инспекция, хотят знать, – это происхождение капитала. В этой части Франции существует специальный отдел налоговых органов по контролю за крупными сделками. Опытные и известные операторы зарубежной недвижимости помогут разработать схемы, которые не вызовут нареканий.
Но не стоит думать, что цены на Лазурном Берегу всегда имеют шесть нулей. Квартиру в Ницце можно купить в пределах 0,5 млн, а дом – от 800 000 евро. Все зависит от близости к морю, наличия своей территории и близости инфраструктуры.
Вся Франция как на ладони
Помимо двух основных направлений покупатели недвижимости вот уже несколько лет исследуют «новые земли» Франции. В средиземноморском регионе, например, быстро растет спрос на район Лангедок-Руссильон, расположенный недалеко от границы с Испанией. Океанское побережье, хоть и менее интересно для российских клиентов из-за прохладного климата, крайне привлекательно для англичан и американцев.
Для российских покупателей главной проблемой в покупке недвижимости в других районах Франции является отсутствие прямых рейсов из России, хотя развитие скоростных железных дорог позволяет сильно сократить время в пути. Так, до Марселя поезд из Парижа теперь идет всего 3 часа, что немедленно отразилось на росте цен на недвижимость – на 150% за последние 5 лет!
В последние два года меняется политика банков в отношении кредитов на приобретение недвижимости. В 2007 г. был принят закон о долгосрочном кредите на 30 лет. Он пока действует для лиц моложе 26 лет, но специалисты надеются, что планка будет поднята до 30 лет. Еще одна важная новинка – закон, позволяющий при расчете налогов выплачиваемый кредит и проценты внести в расходную часть – и тем самым снизить их. Этот закон был воспринят с энтузиазмом, но из-за растущих процентных ставок спрос на ипотечные кредиты пока не вырос. Правительство также активно развивает программу leaseback, позволяющую стать собственником жилья, но не жить в новой квартире или доме, а сдавать его в аренду для погашения кредита. Эта программа призвана дать толчок развитию рынка аренды, особенно в крупных городах, где спрос в 2 раза превышает предложение.
Большие перемены
Экономическую ситуацию в стране можно назвать стабильной. Франция остается мировым лидером во многих отраслях – сельском хозяйстве, машиностроении и автомобилестроении, туризме. Однако те, кто приезжает во Францию полюбоваться достопримечательностями и насладиться кухней, вряд ли могут заметить и тем более ощутить глобальные перемены, начавшие происходить с лета 2007 г.
После выборов у власти осталась правящая партия правых, но сменился ее лидер – теперь это молодой президент Николя Саркози, часто сравниваемый с Джоном Кеннеди. В своей предвыборной кампании он обещал французам реформы пенсионной системы, системы здравоохранения и юстиции. Его реформы поддерживает большинство французов, которым не нравится рост безработицы, перенос бизнеса в страны с более низкой оплатой труда, разгул преступности, бесконтрольная иммиграция.
Действительно, Франция стала заложницей своей социальной системы. Бесплатное образование, почти бесплатная медицина, огромное число пенсионеров, которое, по прогнозам, составит к 2020 г. 40% населения, а также социальные выплаты по безработице и помощь среднему классу не просто высасывают из страны все средства, но и вводят ее в огромные долги. С этими проблемами тесно связана и политика в отношении иммиграции. Почти полное отсутствие контроля привело к тому, что десятки тысяч выходцев из Северной Африки, Азии и таких стран Европы, как Румыния, приехавшие в 1980-е и 1990-е гг., не нашедшие здесь работы и не сумевшие адаптироваться к западному стилю жизни, оказались выброшенными за границы общества. Разница культур и отсутствие должного знания языка составляют непреодолимые препятствия для их нормальной интеграции. Населяя бедные кварталы крупных городов, целые семьи живут на пособия по безработице, которая достигает среди иммигрантов 50%. Правительство пытается бороться с этими гетто бедности и преступности, но пока это не дает должного результата. Погромы осени 2005 г. доказали, что проблема уже вышла из-под контроля и даже силами полиции с ней трудно справится.
Николя Саркози предлагает перейти от количества к качеству – то есть разрешить иммиграцию во Францию только тем, кто обладает нужной на рынке труда профессией и квалификацией. Многие социалисты выступают против данной политики, заявляя, что миссия развитых стран заключается в том, чтобы помогать тем, кто ищет здесь приют. На что правые совершенно резонно говорят, что для этого больше нет средств.
К сожалению, как говорил Шарль де Голль, чтобы провести реформы во Франции, ей нужна революция. Забастовки – национальный «спорт» французов, – направленные против реформ, периодически парализуют страну и наносят ей огромный ущерб.
Перемены во Франции неизбежны, и многие французы надеются, что они состоятся и пройдут успешно. Это только усилит и без того устойчивый рынок недвижимости. Впрочем, по оценкам специалистов, и в нынешней ситуации ему не грозит кризис или снижение цен, он остается незыблемым, как главный символ Франции – Эйфелева башня.
