Самыми популярными для покупки недвижимости для отдыха считаются Тель-Авив, Кесария, Герцлия Питуах и Эйлат. «За последние 10 лет цены на недвижимость на израильских курортах значительно поднялись, – говорит Геннадий Хусид, генеральный директор агентства «Фортуна». – Не в последнюю очередь это связано со все возрастающим спросом со стороны россиян».
Русские покупатели предпочитают курорты, расположенные на побережье Средиземного моря. «Они оценивают престижные виллы или дорогие квартиры по тем же критериям, что и израильтяне, – замечает Игорь Талерман. – но особенно важно для российских покупателей, чтобы дом находился в непосредственной близости от моря и имел частный бассейн».
На земле царя Ирода
Кесария – приморский город к югу от Хайфы, где сейчас находится знаменитый поселок вилл. Когда-то давно израильский царь Ирод построил себе здесь столицу и дворец, позже там находилась резиденция римских прокураторов. Относительным недостатком Кесарии можно считать некоторую удаленность от Тель-Авива, хотя расстояние в 40 км может показаться россиянам незначительным.
Этот район отличается большим разнообразием продаваемых объектов и, соответственно, широким диапазоном цен. Небольшие коттеджи площадью 160–200 кв. м, с бассейном, на участке 500 кв. м, предлагаются по цене от $650 000. В самом центре поселка цены составляют от $900 000 – за коттедж до нескольких миллионов долларов – за виллу. Дома площадью 400–600 кв. м, расположенные на первой или второй линии от моря, с участком от 1000 кв. м, стоят $5–8 млн.
Для покупателя, готового заплатить по меньшей мере $2 млн за виллу с бассейном на участке 700–1500 кв. м, Герцлия Питуах – пожалуй, наиболее подходящий район. «На сегодняшний день это самое дорогое и престижное направление а Израиле. Там расположены представительства крупных компаний, посольств иностранных государств и просто резиденции состоятельных граждан», – рассказывает Михаил Лернер. Стоимость недвижимости здесь зависит от расположения – чем ближе к морю, тем дороже. В кондоминиуме 1 кв. м стоит $5000–6000. «Несколько месяцев назад здесь была продана вилла на первой линии от моря, на участке 2500 кв. м. Ее стоимость составила $16 млн», – вспоминает Игорь Талерман.
С видом на Стену Плача
Тель-Авив – столица и деловой центр Израиля, поэтому основная масса предлагаемого к продаже жилья находится в многоэтажных домах-башнях. В них жильцам предлагается весь спектр необходимых услуг – фитнес-клубы, бассейны, рестораны, круглосуточная охрана. В последнее время квартирами в подобных зданиях заинтересовалась деловая и политическая элита, что выразилось в резком повышении цен. В особо элитных проектах – «Башне Акиров» или здании, построенном Филиппом Старком и группой YOO, цена за 1 кв. м достигает $10 000. «Вообще же, стоимость 1 кв. м в элитных проектах на набережной Тель-Авива доходит до $20 000», – говорит Михаил Лернер.
В Иерусалиме – культурном и историческом центре Израиля – предпочитают селиться в основном религиозные люди. «Наиболее дороги здесь просторные пятикомнатные квартиры, которые стоят в среднем $405 000», – замечает Геннадий Хусид. Наиболее дорогая и популярная недвижимость находится в центре Иерусалима, где есть элитные проекты и старинные дома. «Стоимость квартиры в Иерусалиме с видом на Стену Плача может доходить до $12 000 за 1 кв. м», – сообщает Михаил Лернер
Домик у моря
Эйлат – город-курорт на Красном море – хотя и расположен на значительном расстоянии от центра страны, считается крайне привлекательным для покупателей. «Значительный приток иностранных инвестиций в этот город отразился на ценах на качественные виллы и пентхаусы, которые достигают сегодня от $1,5–3 млн», – рассказывает Игорь Талерман. 360 солнечных дней в году и развитая туристическая инфраструктура делают приобретение здесь недвижимости для отдыха очень выгодным. «Для того чтобы ехать отдыхать к морю, не нужно смотреть на календарь – в течение года температура воды здесь колеблется от +21 до +24 С», – замечает Михаил Лернер.
Ашкелон, расположенный на юго-западе Израиля, знаменит своим уникальным климатом. Из-за близости каменного плато Негев жара здесь летом практически не ощущается. «На местном рынке вряд ли можно говорить о среднем уровне цен, – рассказывает Игорь Файнштейн, руководитель риэлторского агентства «Арсенал». – Например, можно найти 2-3-комнатную квартиру в менее престижных районах города по цене $25 000–45 000 или купить виллу недалеко от моря по цене от $200 000 и выше. Все зависит от местоположения в городе, года постройки и состояния недвижимости».
Независимые цены
На стоимость израильской недвижимости в первую очередь влияет месторасположение. «Цены очень сильно зависят от того, расположен ли объект в горах, на Средиземном или на Красном морях», – объясняет Игорь Файнштейн. Динамика цен на элитную недвижимость на протяжении последних пяти лет положительна. По данным газеты The Marker, среднегодовой рост цен превышает 15%, а некоторые особо престижные и дорогостоящие объекты демонстрируют ежегодный прирост стоимости до 30%.
«Непростая политическая ситуация практически не влияет на рынок элитной недвижимости, которая расположена в основном на достаточном удалении от «линии раздела» с Палестинской автономией. Даже последний ливано-израильский конфликт не повлиял на эту тенденцию», – объясняет Игорь Талерман. Поскольку израильтяне уже привыкли к конфликту с палестинцами, цены из-за этого не поднимаются и не падают, так как конфликт не затрагивает территории, где проживает 99% израильтян.
Кто вправе?
Иностранные граждане могут купить любую недвижимость на территории Израиля безо всяких ограничений. Единственное различие – для иностранцев более высок налог на покупку недвижимости.
«Роль риэлтора является чисто вспомогательной, он находит для клиента подходящий объект недвижимости и помогает в проведении переговоров. Адвокат или нотариус в процессе покупки контролируют все, начиная от подписания договора и заканчивая полной перерегистрацией недвижимости на покупателя. Поэтому для покупки недвижимости необходимо найти опытного адвоката или нотариуса, который будет уточнять вопросы – не была ли недвижимость заложена, проиграна, кто ею владеет», – рассказывает Михаил Лернер. Когда проверка закончена, адвокат квартиру блокирует, чтобы никто не мог ее продать два раза. Все израильские адвокаты застрахованы от рисков, кроме того в случае недобросовестной сделки юрист может лишиться лицензии.
Процесс покупки мало отличается от того, как это происходит во всем цивилизованном мире. «После просмотра вариантов и окончательного выбора стороны обращаются к адвокату с поручением подготовить договор купли-продажи, – говорит Игорь Талерман. – Адвокат проверяет юридическую чистоту объекта недвижимости и сделки в целом и готовит договор к подписанию. В момент подписания выплачивается первая сумма, как правило 10–20% стоимости, и производится предварительная запись в документах Земельного Управления Израиля о состоявшейся сделке». Дальнейшая оплата происходит в сроки, установленные по договоренности сторон, и зависит от физического освобождения недвижимости продавцами. «Поскольку все документы составляются на иврите, любой документ стоит перевести и заверить у нотариуса», – советует Геннадий Хусид.
Будущий владелец недвижимости должен помнить о расходах на содержание недвижимости. Муниципальный налог (арнона) и коммунальные платежи зависят от площади объекта, месторасположения, необходимости ухода за садом, бассейном. При этом никаких наценок для иностранцев не предусмотрено, тарифы едины для всех жителей, уточняет Игорь Талерман. Так, например, в Кесарии содержание виллы площадью 300 кв. м, на участке 1000 кв. м, с бассейном, обойдется примерно в $10 000 в год, включая налоги, охрану, садовника, уход за бассейном.
Если человек захочет продать жилье, он может это сделать, не платя никаких налогов, но только один раз в четыре года, уточняет Геннадий Хусид. Если же человек постоянно занимается перепродажами жилья, он платит налог, и довольно существенный, поскольку его деятельность считается спекулятивной.
Следует отметить, что иностранец в Израиле может взять ипотечный кредит до 50% от стоимости жилья. Срок кредита – до 15 лет, процентная ставка – от 4 до 5% годовых. В контракт с банком также закладывается привязка процентов к индексу инфляции.
Одна из последних новостей может иметь далеко идущие последствия для рынка недвижимости. Правительство Израиля обсуждает отмену в одностороннем порядке визового режима для российских граждан. Если эти планы станут реальностью, то израильский рынок недвижимости ожидает большой наплыв русских покупателей, а вслед за этим – и значительный подъем цен.
