Теперь, когда больше не приходится рассчитывать на краткосрочные инвестиции в недвижимость Европы, покупателям остается лишь выбирать районы с наилучшим соотношением цены и качества жилья и инфраструктуры. И в этом смысле Испания сейчас находится в авангарде.
Типичная картина для многих приморских городков Испании: окна курортных высоток и средиземноморских особнячков пестрят вывесками «Продается», на дверях мелких риэлторских агентств висят таблички о том, что помещение сдается в аренду. Еще лет пять назад сотрудники этих офисов даже не утруждали себя поиском потенциальных покупателей. Теперь же спрос резко упал, и на рынке оказалось слишком много пусть и хороших, но невостребованных домов, что в первую очередь отразилось на их стоимости.
Комментирует Александр Беляев, партнер санкт-петербургского отделения компании Engel & Volkers: «Кризис кредитования начался в Испании практически одновременно с информацией о начале проблем с ипотечным кредитованием в США, в августе 2007 г. Фактически с августа-сентября 2007 г. банки Испании приостановили кредитование покупки земельных участков, стало затруднено получение кредитов на строительство. Главная проблема нынешней ситуации на рынке недвижимости – отсутствие у людей денег. Естественно, что в ситуации, когда предложение существенно превышает спрос, неизбежно снижение цен на недвижимость».
Бесценное солнце Испании
Прежде всего речь идет о секторе недорогой курортной недвижимости. Того, кто еще год назад захотел бы приобрести жилье на испанском побережье за 50 000 евро, сочли бы безнадежным оптимистом. Сегодня, если ввести в испанском интернет-поисковике слова «студия, пляж, 50 000 евро», список предложений будет достаточно длинным. Конечно, речь не идет ни о высококачественном жилье, ни тем более о новостройках. Однако продавцов, желающих избавиться хоть за какие-то деньги от скромных студий площадью 30 кв. м, хватает. Особенно много дешевых апартаментов выставлено на продажу в курортных городах Южной Коста-Бланка, в том числе Торревьехе, которая уже давно приобрела неофициальный статус «русскоязычной столицы Испании».
Продавцы недвижимости на Коста-Бланка рассматривают падение продаж как прямое следствие того, что число приезжающих на побережье туристов сокращается. Нелегко реализовать привычную схему «приехал – отдохнул – понравилось – купил», когда статистика говорит о явных потерях туристического рынка в 2008 г. По итогам прошлого курортного сезона на Коста-Бланка недосчитались 300 000 отдыхающих, то есть 7% от показателей 2007 г. Ударом для туристического сектора стали и минувшие новогодние праздники. Так, отели в Бенидорме были заполнены лишь наполовину, и ситуацию спасают разве что западноевропейские пенсионеры.
Ситуация на побережье Коста-дель-Соль примерно такая же, и именно здесь риэлторы чаще других вздыхают о былом интересе покупателей из Великобритании. Британцы, хорошо разбирающиеся в ситуации на побережье, насторожились уже несколько лет назад. Причиной их сомнений тогда стали явно завышенные цены: инвестиции могли не принести желаемой прибыли, в то же время заманчивые предложения появились в других странах – например, в Марокко и Болгарии. Конец прошлого года принес британским покупателям другую головную боль – падение курса фунта стерлинга по отношению к европейской валюте и рост процентов по ипотеке, поэтому о массовом интересе британцев к испанской недвижимости пришлось забыть.
Ряды риэлторов Коста-Брава, издавна пользовавшейся огромным успехом у туристов из Европы и России (во многом благодаря прекрасному авиасообщению), также поредели. «Я просто-напросто закрыл свой офис и извинился перед моими бывшими сотрудниками, – рассказывает владелец агентства недвижимости на известном курорте Ллорет-дель-Мар. – Хотя бизнес я пытаюсь сохранить: «раскидал» по Интернету предложения, но конкуренция там огромная. Чтобы продать апартаменты средних характеристик, мне нужно постоянно играть на стоимости: когда я вижу реальный интерес со стороны клиента, сбавляю цену по максимуму».
Старые песни на новый лад
Анализируя рынок недвижимости Испании, эксперты сходятся в одном: сектор курортного жилья в стране находится в переходном состоянии: очевидно, что его грандиозный успех в обозримом будущем не вернется, но и местоположение, и климат, и качество инфраструктуры не позволят испанским побережьям долго находиться в числе аутсайдеров. Из-за слишком интенсивной застройки во многих регионах страны предложение стало чрезмерным, но строительство сейчас практически прекратилось, таким образом, для стабилизации ситуации необходимо в первую очередь время.
«Времена для риэлторов в Испании сейчас по-настоящему тяжелые, – говорит представитель испанской сети агентств недвижимости Tecnocasa Алонсо Дельгадо. – А вот для покупателей это время новых возможностей. Сегодня можно говорить о некоем разумном уровне цен на пляжную недвижимость. К примеру, для Коста-дель-Соль это около 200 000 евро. В пределах этой суммы можно найти приличные апартаменты площадью до 85 кв. м, расположенные недалеко от пляжа, и даже таунхаусы, пусть не на первой линии от моря, но недалеко от воды».
По словам Алонсо Дельгадо, 200 000 евро – самая популярная сегодня цена еще и потому, что покупатель предпочитает не рисковать: это своеобразная перестраховка от возможных скачков цен. «Раньше большинство инвесторов покупали пляжную недвижимость с целью получения прибыли от последующей перепродажи, – добавляет эксперт. – Сегодня же быстрая перепродажа нереальна, а вот возможность сдать жилье в аренду в высокий сезон будет актуальной всегда. Было бы нелепо предположить, что местные отпускники и туристы из-за рубежа откажутся от отдыха на испанских пляжах».
«В перспективе рынок первичного строительства эконом-класса ждет дальнейшее плавное снижение, – говорит Александр Беляев. – Обратный тренд начнется, когда будет продана большая часть ныне построенной и невостребованной недвижимости – приблизительно около 1 млн объектов. После этого начнется новый цикл быстрого роста, так как отложенный спрос придется на период, когда из-за нынешней остановки нового строительства предложение будет очень небольшим».
Чем дороже, тем лучше
Но есть на испанском рынке недвижимости и оазис, который в целом избежал неприятностей переходного периода, – сектор элитной недвижимости, потенциальные покупатели которой уделяют не так много внимания вопросам торга и прибыли от сделок. Для покупателей элитного жилья главную роль играют качество, комфорт и престиж, но они же отличаются и повышенной требовательностью к расположению, материалам, отделке, дизайну и другим параметрам объекта.
«В отличие от других сегментов, в дорогой курортной недвижимости не происходит массового снижения цен, – говорит Александр Беляев. – В то же время и на этом рынке существенно снизилось количество сделок. Покупатели находятся в ожидании падения стоимости недвижимости, продавцы не торопятся снижать цену».
При этом на фоне общего застоя в последние месяцы наметилась интересная тенденция, когда на рынке стали появляться элитные объекты, которые раньше не продавались вовсе либо реализовывались через знакомых, соседей. Владельцы, по всей вероятности нуждающиеся в «быстрых» деньгах, идут на существенное снижение цены выставляемого объекта. «Например, сейчас в нашем портфолио есть, как мы их называем, кризисные предложения, где цена в течение последних месяцев снижалась несколько раз, – говорит Александр Беляев. – Одно из них – вилла на Коста-Бланка, на первой линии от моря, расположенная на высоких утесах, а-ля «Ласточкино гнездо». Ее стоимость последовательно падала от 1,25 млн евро до 1 млн евро, а сейчас составляет 750 000 евро. Вообще же Engel & Volkers владеет 68 отделениями по всему средиземноморскому побережью Испании и на островах, и мы можем предложить клиентам более 6000 объектов».
По всей видимости, нынешняя весна – лучшее время для покупки элитной недвижимости на побережье и островах Испании. Именно сейчас, до начала высокого сезона, возможно «поймать» действительно интересное предложение, ведь срок их реализации не превышает обычно 1–2 месяца.
