Недвижимость превратилась в финансовый инструмент и для компаний, и для частных лиц. Импульс развитию рынка в этом направлении дали британцы, немцы и жители Скандинавии – мировой бум в сфере недвижимости не только принес немалую выгоду стране, но и стал причиной появления большого инвестиционного пузыря. Накануне кризиса строительная отрасль обеспечивала 16% ВВП страны! Ожидалось, что уже к 2011 г. Испания по доходу на душу населения сможет опередить такое сильное государство, как Германия. Кризис перечеркнул эти прогнозы. Крах строительного рынка привел к банкротству ведущих девелоперских компаний и резкому скачку безработицы, которая в этом году превысила 13%.
Ситуацию усугубили невозвраты по ипотечным кредитам – и в 2008 г. власти признали, что Испания столкнулась с самой тяжелой рецессией за последние полвека. ВВП впервые за 15 лет начал сокращаться, и надежды на выздоровление пока не оправдываются. В июле Международный валютный фонд скорректировал свой прогноз для Испании, предсказав на этот год 4%-ное сокращение ВВП, а на 2010-й – 0,8%-ное, что является худшим показателем среди экономически развитых стран.
Во многом проблемы испанского рынка недвижимости связаны с его быстрым ростом. «В последние три-четыре года спрос на испанскую недвижимость в основном шел от зарубежных покупателей, – комментирует руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Costa Esperanza Consulting, S.L. Дмитрий Рухлов. – Проблемы, возникшие с выдачей разрешений на строительство, вкупе со многими другими, сыграли роль иголки, проткнувшей раздутый пузырь. Избыточное кредитование также сыграло свою роль в «естественном отборе» компаний. Объемы были выкуплены, кредиты – взяты, однако конечные потребители резко ушли с рынка. Как результат – многие компании оказались не в силах вернуть кредиты и оказались перед лицом банкротства или судебных тяжб с банками».
В глубоком нокдауне
Что же происходит на рынке недвижимости Испании сегодня? Увы, строительная отрасль находится в глубоком нокдауне. «Недвижимость сегодня практически не строится, – говорит Руслан Гаврилов, президент группы компаний Runiga. – Те девелоперские компании, которые не разорились в прошлом году, имеют все шансы разориться в этом. Остались на плаву очень немногие. Сейчас работы идут только на муниципальных объектах с государственным финансированием».
Испанская пресса отмечает, что с начала года ассоциация крупнейших девелоперов страны G-14 не начала строительство ни одного дома. Такого не было даже во времена прошлого национального кризиса в начале 90-х: в течение нескольких лет G-14 ежегодно возводила около полумиллиона единиц недвижимости. В целом ожидается, что в 2009 г. будет завершено не более 150 000 единиц недвижимости, что почти в семь раз меньше, чем до начала кризиса.
Ситуация в разных ценовых сегментах и регионах неодинакова, но в целом жилье можно без труда купить на 20% дешевле, чем год назад, объем предложения вырос в несколько раз. Торг с частными продавцами стал очень эффективным: если раньше с цены средних апартаментов удавалось сбить максимум на 5000 евро, то сегодня разница может достигать 50 000–60 000 евро. Не проявляющие гибкости владельцы рискуют не продать недвижимость. При покупке за полную сумму стало легче договориться и с девелоперами.
Он не умер, он просто остывает
Экспертам ничего не остается, как оценивать кризис как возможность для оздоровления перегретого рынка. «Я бы не стал говорить об обвале рынка недвижимости в Испании, – рассуждает Дмитрий Рухлов. – Правильнее сказать, что он претерпел серьезные изменения, избавившись от так называемых «левых» строителей, продавцов и посредников, и в конце концов начинает вставать на новые рельсы, которые неизбежно приведут его к новым достижениям. Безусловно, кризис очень сильно сказался на недвижимости: большое количество строящихся объектов было заморожено, цены в некоторых регионах опустились на 40–50% по сравнению с прошлым годом, половина риэлторских компаний были вынуждены закрыть свои двери».
Хотя в своей массе потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь на дальнейшее снижение цен, наиболее интересные предложения реализуются очень быстро. Александр Беляев, управляющий партнер компании Engel & Volkers, считает, что выиграли те, кто купил жилье в первом полугодии этого года – в тот момент, когда цены уже снизились, а интересные объекты еще не раскупили. В эти месяцы впервые за долгие годы на первой линии от моря можно было приобрести отличные дома дешевле 1 млн евро. «Сейчас самое вкусное уже разобрано», – добавляет Александр Беляев.
Именно в Испании до недавнего времени россияне с удовольствием брали ипотеку. Было довольно легко получить кредит на 70–75% стоимости объекта, а при большом желании – и на все 100%. Сейчас, как уверяют в Engel & Volkers, в лучшем случае банк может финансировать 40% от оценочной стоимости недвижимости.
Массовых дефолтов по ипотечным кредитам, в отличие от США, в Испании нет, рассказывает эксперт. Вообще испанские банки, видя, какова ситуация на рынке недвижимости, не спешат изымать жилье у проблемных заемщиков. Да и застройщиков кредиторы предпочитают не банкротить, понимая, что лучший девелопер – это все же живой девелопер или, на худой конец, полуживой. В наибольшей мере проблемы с кредитами затронули низший ценовой сегмент – но он сегодня едва ли привлекателен для частных инвестиций из-за своей непредсказуемости.
Осторожно, двери закрываются
Специалисты группы компаний Runiga советуют вообще не покупать в Испании недвижимость на стадии строительства. «Главная мысль, которую я стараюсь донести до наших клиентов, – поясняет Руслан Гаврилов, – это то, что готовых объектов остается все меньше и меньше, а новых проектов нет. Сейчас, чтобы вернуть свои кредиты, застройщики снизили цены на 15–20%, а по менее ликвидным объектам и до 50%. Но этот поезд скоро уйдет, и хороших готовых домов на рынке просто не останется». Несмотря на то что сейчас в стране скопилось более 1,5 млн непроданных единиц жилья, многие из которых рассчитаны на иностранцев, по словам Руслана Гаврилова, далеко не все они расположены на побережье. Те же британцы уже давно переключились на покупку более дешевого жилья в 50–100 км от моря.
Директор департамента зарубежной недвижимости компании Tradeunique Нина Волкова отмечает некоторое несоответствие ожиданий покупателей и продавцов в секторе элитного жилья: «Сейчас довольно много просмотров, но клиенты не готовы принимать решения раньше весны. Многие из них начитались статей, в которых им обещали снижение цен чуть ли не на 50–70%. Сейчас, когда этого не происходит в том сегменте, который их интересует, наступило временное взаимное непонимание продавцов и потенциальных покупателей уровня адекватных цен в элитном секторе».
Когда все это кончится?
Конечно, никто не возьмется сегодня точно предсказать дальнейшую динамику цен, но предположения высказывают многие. В Tradeunique смотрят в будущее со сдержанным оптимизмом. «Я думаю, что недвижимость своего дна уже достигла, – говорит Нина Волкова. – Точную дату, когда рынок пойдет вверх, никто не назовет, но выиграет тот, кто заранее будет изучать предложения и вовремя сделает ставку».
С этим согласны и в компании Costa Esperanza Consulting, S.L.: «До сих пор интерес к Испании огромен, однако потенциальные покупатели не спешат раскошеливаться, ожидая еще большего падения цен, – говорит Дмитрий Рухлов. – Однако этого ждать не стоит. Дело в том, что уже сейчас цены вновь начинают постепенно расти. Кризис начинает отступать. Больше снижения цен не будет, это можно сказать с уверенностью. Если только на вторичных объектах. Подчеркну, что многие строители уже начали поднимать цены на свои объекты».
В то же время консалтинговая компания Jimenez de Laiglesia считает, что к 2007 г. стоимость испанского жилья была завышена в среднем на 37%, за время кризиса подешевела всего на 15% – а следовательно, для того чтобы баланс на рынке восстановился, необходима дальнейшая коррекция стоимости как жилья, так и земли...
