Дом или… несколько?
Имея сумму с шестью нулями, необходимо как следует взвесить все «за» и «против», прежде чем потратить ее и приобрести один или несколько объектов недвижимости. Если престиж и роскошь для покупателя важнее дохода, то выбор очевиден – максимально шикарный дом, который только можно купить за имеющиеся средства. Такой же вариант инвестиций выберет и тот, кто предполагает самостоятельно пользоваться своей собственностью, не сдавая ее в аренду.
Но в том случае, когда цель покупки – это извлечение прибыли из операций с недвижимостью, вариантов становится гораздо больше. Кто-то вспомнит старую истину, что не стоит класть все яйца в одну корзину, и предпочтет не тратить миллионы евро на одну роскошную виллу, а приобрести несколько объектов в разных регионах или даже в разных странах и диверсифицировать таким образом риски.
«Покупая несколько объектов недвижимости, инвесторы чаще всего рассчитывают на быструю прибыль, – утверждает Тринидад Пассерини из компании Precious Villas. – Огромная шикарная вилла больше подходит для долгосрочных инвестиций. Вложенные в нее средства, безусловно, окупятся, но не быстро – такие дома редко дешевеют, однако и цена на них также растет медленно. Покупка нескольких небольших объектов может принести более быструю прибыль – в зависимости от их месторасположения и ситуации на рынке. Замечу, что небольшую по площади недвижимость легче покупать и продавать, при условии что для осуществления сделок выбирается правильное время и качественная недвижимость. Это сходно с покупкой и продажей на фондовой бирже».
Как известно, доход от прироста стоимости недвижимости можно получить даже до завершения строительства – в случае, если покупка была сделана на стадии off-plan. Чем на более ранней стадии инвестор вложил средства в проект, тем выше его прибыль. Однако роскошную недвижимость редко начинают продавать на стадии проектирования. Первая причина заключается в том, что застройщики элитной недвижимости обычно стремятся продать свой товар за максимальную цену и выводят его на рынок уже после завершения строительства или на завершающих стадиях. Да и спрос на недостроенные шикарные дома или апартаменты невелик, поскольку на этом этапе трудно оценить реальную степень роскоши, которой удастся достичь застройщику. Поэтому если инвестор ориентируется на покупку на стадии off-plan, ему лучше купить несколько не очень дорогих объектов вместо одного шикарного.
Аренда – это важно
Другой важный момент, который необходимо учесть при принятии решения, это прибыль от аренды – если, конечно, инвестор предполагает сдавать свою собственность внаем. Роскошную недвижимость сдавать и проще, и сложнее. Проще – потому что искать арендаторов для одного объекта значительно менее хлопотно, чем для десяти сразу. Сложнее – потому что спрос на аренду дорогой недвижимости несравнимо ниже, чем на бюджетные варианты, и загрузка скорее всего окажется не слишком высокой. Если же удастся найти эффективное решение, которое позволит сделать загрузку максимально возможной, то роскошная вилла может принести владельцу исключительно высокую прибыль.
«При выборе между покупкой одного большого по площади объекта или нескольких небольших стоит прежде всего задуматься о доходе от аренды, – отмечает Трисия Мейсон, директор компании VEF. – Сдавая в аренду 10 домов, каждый из которых стоит 200 000 евро, мы получим ежегодный доход, сравнимый с приростом стоимости роскошной виллы, купленной по цене $2 млн. Другое дело, что за 200 000 евро очень сложно купить недвижимость, в которой сразу можно жить, если это только не апартаменты в новом комплексе, продающиеся по схеме leaseback. Эта схема существует во многих странах, а во Франции пользуется государственной поддержкой. В этой стране при покупке по схеме leaseback инвестору гарантирован определенный доход – обычно около 5%, а прирост стоимости недвижимости составляет примерно 8% в год».
Дом с 14 спальнями, который можно сдавать в аренду, продается в департаменте Луара (Loire) по цене 1,9 млн евро. В этот регион, известный интересными историческими музеями, королевскими замками и винными ярмарками, приезжают туристы со всего мира круглый год. При грамотном маркетинге объекта доход от аренды может составить составляет здесь не меньше 10%, а прирост стоимости оценивается в 8–9% ежегодно.
Как сформировать пакет
Максимально возможную прибыль можно получить при инвестировании в элитные объекты с использованием ипотечного кредитования. В этом случае, имея 2 млн евро собственных средств, можно привлечь до 8–10 млн евро и купить не одну роскошную виллу, а несколько, причем в разных странах, чтобы сформировать более сбалансированный инвестиционный пакет. При правильном финансовом планировании и грамотном управлении доход от перепродажи объектов через 3–5 лет может оказаться в два-три раза выше роста рынка.
Однако инвестору необходимо хорошо представлять себе, за счет каких средств он будет осуществлять платежи по кредитам до перепродажи своей недвижимости. Классический вариант – сдавать объекты в аренду, причем для этого наверняка понадобятся услуги профессиональных управляющих компаний, так как самостоятельный подбор арендаторов для пяти крупных вилл. Кроме того, придется внимательно следить за ситуацией на рынке, чтобы избежать убытков в случае падения или стагнации цен. В случае с крупными и дорогими объектами особенно важно быть дальновидным, так как они обладают низкой ликвидностью и вряд ли могут быть проданы одновременно и быстро, и выгодно.
Будни помещика
Инвесторам, принявшим решение вкладывать деньги в один, но весьма дорогой объект недвижимости, можно порекомендовать несколько способов увеличения дохода. Прибыль можно получать от эксплуатации земли, которая продается вместе с недвижимостью, – конечно, если участок достаточно велик. Например, поместья в знаменитых виноделием регионах Франции и Италии могут продаваться вместе с виноградниками, или же плантации могут быть разбиты позже, если почва подходит для выращивания винограда. Конечно, такие имения стоят дорого, а выращивание винограда и его переработка потребуют дополнительных вложений. Однако такие инвестиции в будущем могут приносить существенный и регулярный дополнительный доход.
Выгодными могут быть вложения не только в развитие виноделия. В зависимости от количества времени и денег, которые покупатель готов потратить, а также климата, можно выращивать оливки, миндаль или различные фрукты. Если покупатель собирается всерьез заниматься сельским хозяйством, то необходимо заручиться услугами хорошего юриста. Может оказаться, что сделку необходимо осуществить в другой правовой форме, чем при обычной покупке недвижимости. Кроме того нужно знать, какие юридические обязательства, согласно местным законам, такая деятельность налагает на инвестора.
Большой роскошный дом с красиво оформленным фасадом и интерьером можно реконструировать в отель. Это сложнее, чем просто сдавать дом в аренду целиком, и потребует дополнительных расходов на обслуживающий персонал, запасы и рекламу. Однако доход будет в этом случае гораздо больше, особенно если недвижимость расположена в привлекательном для туристов месте. Такой вариант подойдет желающим не только получать доход от аренды, но и жить определенное время в своей собственности. Однако реконструкция дома и его содержание могут потребовать значительных вложений при негарантированном доходе, а также постоянного внимания и времени инвестора.
Большое поместье в регионах, привлекательных для экологического туризма, можно реконструировать в гейм-лодж – гостиницу для любителей сафари и активного отдыха. Доход от такой недвижимости может быть значительным, особенно если в гейм-лодже будут организованы платные экскурсии и интересные семинары, а также будут предоставляться услуги по аренде автомобилей.
Если место, в котором расположена недвижимость, не представляет особого туристического интереса, возможности для увеличения дохода все равно есть. Просторную старинную усадьбу можно реконструировать в музей или галерею, центр для проведения учебных курсов, конференций. На просторной территории дома можно организовать площадки для игры в пейнтбол или других экстремальных видов отдыха. Реализация таких проектов потребует творческого подхода и дополнительного финансирования, но может принести значительную прибыль, особенно при правильном маркетинге. Доход будет больше, если инвестор будет сотрудничать с профессиональными туроператорами.
