И красиво, и выгодно
В последние три года рынок недвижимости Парижа демонстрировал разные темпы роста. В 2004 г. цены на квартиры на вторичном рынке столицы и ее округа Иль-де-Франс резко подскочили – рост составил до 18,5%. Затем, в 2005 г. темпы роста замедлились и составили 5,9%, чтобы в 2006 г. вновь несколько возрасти – до 6,9% для всего округа и 7,9% для столицы. «Вообще в последние полгода замедление темпов роста стоимости недвижимости наблюдалось по всей Франции, не только в Париже», – отмечает Рене Палленкур, президент французской Ассоциации агентов по недвижимости (FNAIM).
«Цены на недвижимость столицы Франции стабильны. По статистике FNAIM средняя цена 1 кв. м в апартаментах составляет 5576 евро, – говорит Гонше Хэри из компании Paris Estates. – Красота Парижа всегда будет привлекать и туристов и инвесторов. Кроме того, в последнее время значительные усилия прикладывались для повышения качества жизни в столице. Улучшилась городская инфраструктура, в том числе система общественного транспорта, сфера услуг, проводится множество культурных акций. Если раньше основными иностранными покупателями недвижимости были британцы и американцы, то сейчас инвесторы приезжают из всех частей мира».
Париж – один их самых популярных городов мира, туристический сезон здесь продолжается круглый год. Ежегодно его посещают 30 млн человек, и это не только туристы. В столице Франции расположены офисы многих крупных компаний, чьи сотрудники, приезжающие на работу по контракту из других стран, готовы арендовать апартаменты на длительный срок. Поэтому особенно высоким спросом пользуется недвижимость для сдачи в аренду.
Сейчас ситуация особенно благоприятна для инвестиций. Рынок стабилен, продавцы и агенты охотно заключают сделки, а спрос на аренду недвижимости высок и вряд ли будет снижаться. Кроме того, эксплуатация недвижимости здесь относительно недорога, что делает покупку вдвойне привлекательной. Стоимость коммунальных услуг может варьироваться от 500 до 2400 евро в год. Налоги на недвижимость – налог на собственность и налог на проживание, – вместе взятые, для квартиры-студии составляют около 600 евро в год.
Рынок недвижимости в Париже достаточно сложен и своеобразен, так что сориентироваться в нем непросто. «В столице работают 4000 агентов, тем не менее половина недвижимости продается или покупается без их участия. Однако для зарубежных инвесторов в случае, если они не владеют французским достаточно хорошо и не знакомы с географией города, оценка и приобретение недвижимости становятся проблематичными, – объясняет Миранда Бод из компании Paris Property Finders. – Поэтому лучше не отказываться от услуг профессионалов».
Во имя арендатора
Сдача недвижимости в наем на длительный срок гарантирует стабильный доход. Как правило арендаторами в этом случае становятся сотрудники компаний, работающие в Париже по контракту. Многие из них работают в деловом районе Ла-Дефанс (La Defense), расположенном на западе Парижа и крупнейшем в Европе, где находятся офисы более 1500 компаний.
Если инвестор ориентируется на арендаторов, работающих в этом деловом районе, то лучше всего сделать покупку возле станций метро на первой линии (Шато-де-Винсен – Ла-Дефанс) или возле RER (Reseau Express Regional) – сети линий скоростного метро, охватывающей даже отдаленные пригороды Парижа и соединяющей их с центром. Эти ветки общественного транспорта напрямую связаны с западной частью Парижа.
Квартиры, подходящие для таких арендаторов, также можно найти в юго-западных районах 16-го и 17-го округов, граничащих с этим деловым центром. Покупка однокомнатной квартиры в 16-м округе и ее обновление обойдутся примерно в 220 000 евро. Кстати, всего муниципальных округов в Париже 20. Они пронумерованы от центра к периферии по спирали. Округа начиная с 12-го имеют выход на границы города.
Подходящие для долгосрочных арендаторов варианты можно найти и в центре столицы. Удачные районы – Елисейские Поля (8-й округ), кварталы возле Гран-Опера и Биржи. Но такая покупка обойдется инвестору, конечно же, намного дороже. Покупку лучше делать в новых, современных домах, необходимо позаботиться о хорошем интерьере и провести Интернет.
Работники кампаний, переезжающие вместе с семьями, часто предпочитают жить не в шумных, а в спокойных районах с парками. Поэтому привлекательными для инвесторов могут быть и районы парков Буа-де-Винсен (Bois de Vincennes) на востоке столицы и Буа-де-Булонь (Bois de Boulogne) на западе, по праву считающиеся самыми зелеными в Париже. В Буа-де-Винсен великолепно сохранился замок, бывший резиденцией королей в XIV в. Сейчас на территории парка расположены зоопарк, ипподром, велодром и другие спортивные сооружения.
Патрис Ордажи из компании Home Safari рекомендует инвестировать в недвижимость предместий Нейи-сюр-Сен (Neuilly-sur-Seine), Исси-ле-Мулино (Issy-les-Moulineaux), делового пригорода Левалуа-Перре (Levallois-Perret). Из этих пригородных районов ходит прямой транспорт в центр города, а холмистый пейзаж привлекает людей, ищущих спокойствия и тишины.
Все для туристов
Хороший доход от аренды инвестор может получить и сдавая апартаменты и на короткий срок. Как правило целевые арендаторы в этом случае – туристы. Сезон в Париже продолжается круглый год, и спрос постоянно возрастает, но и предложение велико. Поэтому, чтобы выдержать конкуренцию и получить максимальный доход, инвестору придется не только выбрать правильный объект в правильном месте, но и поработать над интерьером, чтобы очаровать даже самых требовательных клиентов. Наибольший интерес для туристов представляют районы Марэ (Marais), Бастилия (Bastille), Сен-Жермен-де-Пре (Saint Germain des Pres), Латинский квартал (Latin Quarter) и Монмартр (Montmartre).
В 18-м округе, недалеко от Монмартра, строится жилой комплекс, рассчитанный на студентов, молодых специалистов и туристов. В комплексе будут расположены однокомнатные квартиры, студии, а также зона отдыха с кафетерием, фитнес-центр, стоянка для велосипедов, приемная. Недвижимость можно приобрести по схеме leaseback по цене от 83 000 евро. Компания Imoinvest гарантирует доход от аренды в размере 4,5% на ближайшие 11 лет. Строительство предполагается завершить летом 2008 г.
Особенным спросом среди обеспеченных туристов пользуются квартиры с двумя спальнями. По мнению Мари-Пьер Сен-Мартен из компании London Paris Dream Home, покупка такой недвижимости в одном из центральных районов будет выгодным вложением. Например, правый берег Сены с оживленным деловым центром популярен благодаря историческим районам Иль-Сент-Луи (Ile Saint Louis) и Марэ (Marais).
Особое очарование Иль-Сент-Луи – это тихие и романтичные местечки на берегах реки, старинные дома XVIII в., неспешная, спокойная жизнь. В Марэ туристов привлекает не только архитектура и множество музеев, но и насыщенная культурная жизнь. Этот район превратился в аристократический квартал еще в XVII в. На месте монастырей были построены роскошные особняки, вокруг разбиты сады и парки. Сейчас в этом уголке Парижа появились бутики, магазинчики, клубы.
Даже самых разборчивых туристов порадуют очаровательные парижские улочки Латинского квартала и района Сен-Жермен-де-Пре, с множеством кафе, бистро и бутиков. В Латинском квартале всегда кипит жизнь. Это район студентов, творцов и интеллектуалов, здесь много музеев, садов и других достопримечательностей.
По мнению Миранды Бод, становятся привлекательными для инвесторов также район канала Сен-Мартен (Canal Saint Martin) и территория возле Гар-дю-Нор (Gare du Nord). Район Гар-дю-Нор, расположенный в 10-м округе, ранее не пользовался популярностью, но благодаря его успешной реконструкции, которая будет продолжена в 2007 г., его облик изменился к лучшему, улучшилось транспортное сообщение, район стал гораздо безопаснее. Севернее расположены Сакре-Кер (Sacre Coeur) и Монмартр, южнее – центр города, так что туристам обеспечена интересная прогулка. Кроме того, цены на недвижимость в этом районе значительно ниже, чем в других частях Парижа. Средняя цена 1 кв. м в 10-м округе равна 4509 евро, тогда как в Латинском квартале – 6824 евро. Трехкомнатную квартиру в этом районе можно купить за 800 000 евро.
Другой перспективный район для вложений в недвижимость – Лез-Аль (Les Halles), он расположен в самом сердце Парижа и известен не только благодаря близости к Лувру, но и благодаря огромному четырехуровневому торговому центру Форум-дез-Аль (Forum-des-Halles). В 2007 г. планируется начать его перестройку, которая даст толчок к реконструкции всего района. Сейчас студию в этом районе можно приобрести по цене 239 000 евро.
Думая о покупке недвижимости в Париже, обычно подразумеваешь достаточно большие бюджеты. Однако покупка студии в наиболее дешевых округах вполне доступна – самые низкие цены на недвижимость в 19-м округе, где стоимость 1 кв. м составляет 3939 евро. Квартиру здесь можно сдавать студентам или молодым специалистам. Обычно для меблированной квартиры контракт на аренду заключается на год. Квартиру без обстановки снимают на 3, 6 или 9 лет.
