Одно из важных различий – система регистрации прав собственности на недвижимость. В США юридическое оформление сделки осуществляется так называемой титульной компанией. Через нее проходят все финансовые потоки, сопровождающие процесс купли-продажи недвижимости. Она же несет ответственность за проверку договоров и заверение документов. Традиционно титульные компании в США страхуют свою деятельность.
Все держится на агентах
Рынок США отличается от европейского и системой работы агентов по недвижимости, а также более высоким уровнем их квалификации. Профессиональные участники рынка – брокеры и риэлторы – пользуются единой мультилистинговой системой (МЛС). В ней содержатся свежие, достоверные и максимально полные данные об объектах недвижимости, предлагаемых к продаже по всей стране. С помощью МЛС можно получить информацию о внешнем виде объекта, его месторасположении, годе постройки, материале стен, общем количестве комнат, спален и санузлов, земельном участке и о многом другом.
Хотя доступ к мультилистингу возможен только для профессионалов, существуют интернет-порталы, где можно получить информацию из МЛС без указания адреса объектов, но с контактами риэлторов, занимающихся продажей каждого конкретного объекта. Крупнейший из таких порталов – www.realtor.com, где объединена информация из территориальных МЛС всех штатов. В течение нескольких секунд на этом портале можно найти актуальные предложения в любой точке страны.
Аккредитация риэлтора в МЛС дает ему немало преимуществ и внушает уверенность покупателю. Согласно условиям доступа к МЛС, риэлторы, представляющие интересы продавца недвижимости, должны делиться комиссионными с риэлторами, нашедшими покупателя. Это позволяет совершать сделки открыто и с взаимной выгодой, причем покупатель недвижимости вообще не должен платить комиссионных. Каждое предложение в МЛС имеет свой уникальный код, который идентифицирует объект недвижимости и агента, с которым заключен контракт на его продажу. Так исключаются любые посредники и искусственное завышение цен.
Поговорим о ценах
Наиболее дорогими городами с точки зрения стоимости жилой недвижимости Штатов считаются Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Бостон и Майами. Например, средняя цена дома в Сан-Франциско в три раза выше среднего показателя по стране. Если говорить об абсолютных цифрах, то стоимость 1 кв. м в современных комплексах в Майами начинается от $8000 и доходит до $20 000, а в наиболее престижных районах нью-йоркского Манхэттена цена за 1 кв. м свыше $20 000 является нормой, а средняя стоимость квартиры – $1,38 млн. Менее дорогое, но также престижное и качественное жилье можно найти, например, в Джорджии и Флориде.
За последние 10 лет средняя цена на жилье в США с поправкой на инфляцию выросла на 45%. В Чикаго рост цен за этот период составил 35%, в Майами – 80%, в Бостоне и Нью-Йорке – 85%, в Лос-Анджелесе – 100%. Однако к 2006 г. темпы роста снизились, а в III квартале 2006 г. средняя по стране стоимость недвижимости и вообще немного снизилась – впервые за долгие годы. В первую очередь потому, что выросло предложение жилья.
На рынке жилья США сегодня наблюдается типичное перенасыщение. Количество домов на вторичном рынке, предлагаемых для продажи, увеличилось в октябре 2006 г. на 1,9% – до 3,85 млн. Среднее время экспозиции обычной квартиры в Нью-Йорке – 144 дня. «Нынешний уровень продаж, – считает Евгений Иванов из агентства недвижимости Clifford Capital, – ниже своего потенциала, что связано с психологическими факторами. Потенциальные покупатели сейчас выбрали выжидательную позицию, однако я считаю, что в I квартале 2007 г. объем сделок увеличится».
Прогнозы подтверждает то, что в большинстве регионов США есть все условия для покупки домов самими американцами. В первую очередь это касается южных районов страны – американцы все чаще перебираются с севера на юг. Население США растет, возникает множество новых рабочих мест. Еще одно важное условие – и без того небольшие ипотечные ставки понижаются.
Как жить в кредит
США отличаются развитой и отлаженной системой ипотеки. Подавляющее большинство американцев приобретают недвижимость именно в кредит, который затем выплачивают чуть ли не всю жизнь. При этом количество операций, которые связаны с недвижимостью под залогом, достаточно велико. Дом можно продать, «перекинув» кредит на новый объект, можно рефинансировать первоначальный кредит на более привлекательных условиях, а можно и получить кредит на сумму, равную приросту стоимости объекта недвижимости, который затем можно использовать по своему усмотрению. В 2005 г. американцы получили таким образом $860 млрд.
Наиболее распространены в США два вида ипотеки – с фиксированной и с «плавающей» процентной ставкой. В первом случае процент и сумма ежемесячного платежа неизменны в течение всего срока кредита. Увеличение суммы платежа может быть вызвано только удорожанием страхования или повышением налогов на недвижимость из-за переоценки стоимости активов. В случае с регулируемыми процентными ставками размер выплат по кредиту зависит от изменения различных рыночных индексов. Наиболее широко используются кредиты на основе PRIME RATE – ставок, устанавливаемых американскими банками для самых надежных кредиторов по краткосрочным ссудам. Другой распространенный индекс, используемый при расчете кредита, – ставка LIBOR на лондонском межбанковском рынке депозитов.
Принятая в США модель ипотечного кредитования жилья базируется на мощном вторичном рынке ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает приток финансовых ресурсов в первичный рынок ипотеки. На долговых обязательствах, обеспеченных ипотекой, базируется 40% американского фондового рынка, и, таким образом, ситуация на рынке жилищных займов непосредственно влияет на экономику как США, так и всего мира.
Обычно ипотечные банки поручают начальное оформление кредита специальным организациям, так называемым «закладным брокерам». Они занимаются сбором информации о заемщике, оценкой риска кредита и т. д. В случае положительного решения о выдаче кредита составляется два документа. Во-первых, долговое обязательство, регулирующее все вопросы кредита – учетную процентную ставку, сроки и порядок внесения платежей, штрафные санкции за отсрочку и т. д. Во-вторых, ипотечный договор с указанием прав и обязанностей сторон. Потребность в двух документах связана с тем, что кредиты в дальнейшем могут быть проданы.
Ссуды, выданные банком, объединяются в пакет и продаются специализированным организациям, к примеру Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fanny Mae). Вырученные средства банк вновь пускает в оборот, а ипотечная организация, выкупив определенное количество кредитов, выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Эти бумаги могут приобретать как крупные инвесторы, так и частные лица. Контроль над эмиссией ипотечных ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке, осуществляет государство.
Американская модель ипотеки считается очень эффективной и стабильной, во многом благодаря разграничению полномочий по контролю над рынком. Первичный рынок ипотечного кредитования регулируется на региональном уровне – правительствами штатов, а вторичный – федеральным центром. «Благодаря этому, – комментирует Евгений Иванов, – учитываются особенности, присущие рынку на разных территориях, и не происходит беспорядка в обеспечении ресурсами рынка кредитов. В результате ипотека выполняет очень важную социальную и экономическую роль».
Кредит в американском банке может получить как гражданин США, так и иностранец. Размер депозита для иностранных инвесторов обычно составляет 25–30%, срок возврата кредита зависит от типа договора и дохода заемщика и колеблется от 15 до 30 лет. Ставка процента за кредит составляет 67% в год. В октябре 2006 г. средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита в США составила 6,36%, в сентябре – 6,40%. Для сравнения – в октябре 2005 г. этот показатель равнялся 6,07%. Отметим также, что физическим лицам кредиты выдаются только на приобретение готового жилья.
Штаты стали строить меньше
Состояние строительного рынка в США отслеживается не менее тщательно, чем ипотечного. Существуют определенные показатели, которые характеризуют каждый из этапов строительства. Эти индикаторы весьма чувствительны к уровню процентных ставок, а также во многом зависят от уровня доходов населения. Поэтому рост активности в строительной отрасли возможен только при хорошем состоянии экономики, что в свою очередь, приводит к укреплению национальной валюты и росту фондового рынка.
Оптимальные показатели для объема выдачи разрешений на строительство находятся в пределах между 1,5 млн и 2 млн, домов в год – это соответствует здоровому состоянию экономики. Уменьшение этого показателя говорит о возможных экономических трудностях. В 2006 г. этот показатель упал на 6,3%, до минимальной отметки с декабря 1997 г. – 1,535 млн домов. Вместе с сокращением темпов строительства отмечено и снижение средних по США цен.
Конечно, такая огромная страна, как США, отличается многообразием цен и тенденций рынка недвижимости в различных штатах. Наблюдавшееся в 2006 г. небольшое снижение средних по стране цен затронуло не все регионы, более того, аналитики считают, что к концу следующего года на вторичном рынке жилья цены вырастут на 2,8–3%, после чего наступит определенная стабилизация. В целом, на рынке в 2007 г. ожидается рост в 5–7%. Для сравнения – в 2005 г. рост цен составил 13,4%. Президент компании Florida Dream Realty & Mortgage Владимир Давыдов считает, что в первой половине 2007 г. рынок недвижимости США благоприятен как для покупателей недвижимости, так и для продавцов, а во второй половине года – для покупателей, то же самое относится и к 2008 г. А вот следующий, 2009, г., по его прогнозам, станет особенно выгодным для продажи жилья.
Новому подъему рынка может способствовать и всплеск спроса на жилье со стороны так называемых baby boomers – людей, родившихся в период резкого увеличения рождаемости. Представители последнего такого поколения, появившиеся на свет в 1980-х гг., сейчас получают высшее образование в колледжах, устраиваются на работу и в скором будущем задумаются о приобретении собственного жилья.
Основное преимущество рынка недвижимости США в том, что он дает возможность получить прибыль, исключая возможность риска. По мнению экспертов, сейчас все условия благоприятствуют покупке недвижимости в США. Пауза в росте цен прекрасно подходит для того, чтобы, не торопясь, выбрать подходящий объект, а перспективы дальнейшего подъема цен обещают неплохую прибыль. Помимо этого, инвестициям в США способствует и ослабление доллара.
