Впервые я узнал о фракционной недвижимости в 2002 г. Тогда даже для Америки это была относительно новая схема. Мой приятель Пол работает дантистом в Нью-Джерси. Он весьма активно вкладывает свободные деньги в недвижимость, причем исключительно «на паях»: помимо собственного дома, он владеет долей своего медицинского офиса, а также половиной другого офисного здания, которое сдается в аренду. Хотя Пол – человек вполне состоятельный, я все же был удивлен, когда мы приехали на его виллу в штате Вермонт на одном из лучших американских горнолыжных курортов: дом явно тянул на $1 млн, а приятель отдыхал в нем пару недель в году. Такая покупка выглядела расточительной.
Когда я сказал Полу что-то вроде «красиво жить не запретишь», он только засмеялся и ответил: «Да нет, я тут владею только фракцией на две недели». Я тогда решил, что речь идет о таймшере. Лишь через пару лет, во время одного из визитов Пола в Москву, он рассказал мне подробнее о юридической стороне дела.
Все началось с кооперации
Фракционное владение на рынке недвижимости возникло в начале 1990-х гг. в США. Инициатива исходила не от акул бизнеса, а от компаний друзей, которые стали покупать курортную недвижимость в складчину. Сегодня большинство фракционных объектов – это уже не «кооперативы» друзей. По словам пионера продаж курортной недвижимости Дэвида Дисика, когда в середине 1990-х гг. он открывал первые «частные жилые клубы» (Private Residence Clubs), он никак не думал, что вскоре эта индустрия будет генерировать продажи в объеме $2 млрд в год.
По сути система фракций похожа на схему, по которой распределяется квартира между членами семьи. Но в отличие от квартиры владелец пользуется не частью площади, а всем объектом, но ограниченное время. Фракциями продается не основное жилье, а курортная недвижимость, и за каждым собственником в договоре закрепляется период, в течение которого он ежегодно может отдыхать в этом доме (три месяца при покупке одной четвертой доли, две недели – при покупке 5%). В частичную собственность предлагаются не только особняки, но и апартаменты и номера в кондо-отелях.
Это не таймшер
Система фракций принципиально отличается от таймшера. Таймшер рассчитан не на элитные объекты, а на обычные виллы в гостиничных комплексах. Но главное отличие заключается в юридической схеме. Таймшер предполагает покупку права пользования объектом, который остается в собственности компании, и права клиента защищены только договором. Если фирма обанкротится, можно потерять деньги. Известны и связанные с таймшером аферы.
Покупатель фракции получает полноценно оформленную долю собственности на объект с возможностью свободно ее продавать, дарить, завещать и т. д. Некоторые договоры предполагают плату при перепродаже контракта, и клуб сам занимается поиском новых покупателей. Но ключевое положение неизменно: имя клиента указывается в документе, подтверждающем право собственности на недвижимость. Именно благодаря низким рискам фракционные схемы завоевывают рынок, оттесняя таймшер на задний план.
Фракционные схемы предполагают и программы обмена. Существует и особая форма – фонды, дающие своим членам возможность отдыхать на любых курортах, входящих в сеть. Клиент покупает не долю объекта, а пай самого фонда и фактически становится собственником небольшой доли всех принадлежащих фонду домов в соответствии с размером взноса. Подобную концепцию продвигает, например, компания Rocksure Property Ltd.
Не прибыли ради
Обычно фракционная собственность рассматривается не как инвестиция, а как доступная возможность для роскошного отдыха. В отличие от номера в отеле в свой «фракционный» дом можно пригласить семью и друзей.
Тем не менее иногда доля собственности становится достойным инвестиционным объектом. Так, мой друг Пол, купивший одну двадцать пятую долю дома в Вермонте в конце 1990-х за $20 000, сегодня мог бы легко продать ее втрое дороже.
Конечно, сегодня цены на недвижимость уже не те, что лет десять назад, но выбрать фракцию в рамках бюджета от $30 000 до $150 000 не составляет труда. Например, одна четвертая доля особняка на Мадейре обойдется в $120 000; за $70 000 можно купить фракцию шикарной виллы в национальном парке Крюгер в ЮАР; в $20 000 оценивается неделя в итальянском комплексе с бассейном, теннисными кортами и прекрасными видами на горы и Адриатику. Кроме того, на часть стоимости может быть оформлена рассрочка.
Миллионер на час
Развитие сегмента фракций на рынке зарубежной недвижимости, по мнению экспертов, имеет не только коммерческое, но и социальное значение. По сути, возник и растет класс «миллионеров» из среднего класса, которые живут той же жизнью, что и настоящие миллионеры, но платят значительно меньше, приобщаясь к предметам роскоши, о которых прежде могли только мечтать. Это «миллионеры» не по объему капиталов, а по образу жизни.
А у настоящих миллионеров подобные схемы не пользуются спросом. «Отдых в высокие сезоны надо бронировать за несколько месяцев, – говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. – Например, если у виллы десять собственников, то в следующий раз ваша очередь проводить в ней рождественские каникулы, возможно, подойдет как раз через десятилетие. Поэтому состоятельные клиенты готовы заплатить больше, чтобы быть единоличным владельцем и иметь возможность самостоятельно принимать решение, когда и как эксплуатировать свою недвижимость.
Тем не менее – и вопреки общему спаду на рынках недвижимости – фракционные схемы покупки процветают и завоевывают умы европейцев. Потребители увидели в этом сегменте возможность сохранить высокий уровень жизни в условиях экономического спада. По словам основателя компании Fractional Life Пирса Брауна, люди сознают, что жизнь не бесконечна, поэтому многие хотят получить максимум возможного здесь и сейчас. У них особое отношение к роскоши, они особенно высоко ценят впечатления. Для таких людей фракции становятся идеальным вариантом.
