Болгарское Черноморье отличается широкими естественными пляжами с золотистым песком на севере и немного более темным песком на юге. На юге море более мелкое и безопасное и поэтому больше подходит для семейного отдыха с маленькими детьми, к тому же вода там, как правило, теплее - на юге +25°C, а на севере +22°C, что курортный период длится дольше почти на месяц.
Южное Черноморье
Создание современных курортов на болгарском побережье началось в середине 60-х годов прошлого века. В первую очередь, они предназначались для граждан Советского Союза, а потом уже для болгар и других иностранцев.
Южное побережье с его курортами Солнечный Берег (Слынчев Бряг) и Приморско считалось местом для молодежного туризма. Расположенные севернее Золотые Пески (Златни Пясыцы) изначально были комфортабельнее и предназначались для более состоятельных отдыхающих. Подобное деление сохранилось и сейчас.
Южное Черноморье характерно живописными морскими заливами и обширными пляжами. Здесь соседствуют живописные чистые реки, где растут белоснежные лилии, девственные горы и маленькие античные города. Самый большой курортный район Болгарского побережья – это Солнечный берег, расположенный к северу от Бургаса. Другими крупные туристические центры южного Черноморья - Елените и Дюны, хорошо известны маленькие живописные города Несебыр, Поморие, Созополь, Приморско и Китен. В последние годы получили развитие и совсем маленькие городки - Равда, Царево, Синеморец, Черноморец и Свети Влас.
Роскошная природа, чистое, спокойное море и богатая история - это Северное Черноморье. Здесь построено немало современных курортов, самый известный из которых - Золотые пески. Достойны упоминания также курорты Албена, Pивьера, Русалка, Камчия, Чайка, а также небольшие селения, такие, как Кранево и Обзор. Здесь немало культурных и исторических достопримечательностей, среди которых ботанический сад в Балчике и пещерный музей на мысе Калиакра.
Комплексы „закрытого типа”
В постсоциалистическое время государственные строительные фирмы стали постепенно уступать место частным компаниям. Стали внедряться новые материалы и технологии, ускоряющие процесс строительства и повышающие качество жилья. В преддверии вступления Болгарии в ЕС начался строительный бум, причем в качестве основных покупателей выступили иностранцы, а не граждане Болгарии. Его пик пришелся на 2003 г., когда был отмечен 100% рост цен. Сейчас динамика роста цен уже не так впечатляет, хотя стоимость недвижимости все еще одна из самых низких в Европе.
Сами болгары обладают достаточно низкой покупательной способностью - низкие зарплаты вкупе с резким ростом цен на жилье сделали курортную недвижимость практически недоступной местному населению. Крупные застройщики стали ориентироваться в основном на иностранных покупателей, а им необходимы высокий уровень комфорта, а также услуги по управлению собственностью.
В результате интенсивное строительство на побережье все больше сводится к формату современных жилых комплексов с развитой инфраструктурой, которые в Болгарии называют комплексами «закрытого типа». Как правило, они рассчитаны на то, что владелец недвижимости пользуется своей собственностью 1-2 месяца в год, а остальное время сдает ее в аренду. Этот формат хорошо знаком европейцам по курортам Испании, Кипра и многих экзотических стран.
«Первые подобные комплексы были построены в Софии, а затем стали появляться и в других болгарских городах, а также на побережье. – говорит Женя Тодорова, специалист компании BGP. - За несколько лет они прошли определенные стадии развития – самые первые из них состояли из отдельных домов с оградой, охраной и минимумом дополнительных услуг для жителей. Затем стали возводиться огромные комплексы, включающие в себя не только жилые здания, но и отели, магазины, службы быта, бассейны и спортивными сооружениями. Сейчас же наблюдается возврат к малоэтажным комплексам среднего размера, с разумным количеством качественной инфраструктуры, просторной парковой зоной и высокой степенью безопасности».
А покупатели кто?
А вот для иностранных частных инвесторов, желающих заработать на росте цен, а также извлечь прибыль от сдачи недвижимости в аренду, болгарские курортные комплексы оказались как нельзя более подходящими, особенно учитывая по-прежнему низкий уровень цен. Первыми покупателями собственности в закрытых комплексах были британцы, но постепенно на них стали обращать внимание и другие иностранцы, в основном скандинавы и русские, а в последнее время и арабы.
Уровень сервиса и перечень услуг, предлагаемых в курортных комплексах, с каждым годом все более соответствуют европейским стандартам, однако «люкс» в болгарском понимании слова, конечно, не оправдывает ожидания тех, кто привык к настоящей роскоши. Качество недвижимости на болгарских курортах в наибольшей степени соответствует ожиданиям среднего класса – и то же самое можно сказать о ценах, которые в «закрытых» курортных комплексах начинаются от 900-1200 евро за кв.м., причем обслуживание и услуги по управлению оплачиваются отдельно. В обыкновенных же новостройках, без инфраструктуры и сервисных услуг, стоимость квадратного метра стартует с 600-800 евро за кв.м., пусть даже дом расположен рядом с пляжем. Такие предложения можно найти на таких курортах, как Равда, Царево и Кранево.
Владельцы недвижимости могут с уверенностью рассчитывать на прирост капитала в 6-10% годовых, что соответствует сроку окупаемости в 10-14 лет. Однако если покупатель самостоятельно или с помощью управляющей компании сдавать свою собственность в аренду, то инвестиции могут вернуться гораздо быстрее. И все же не стоит ориентироваться на рекламу, обещающую доход в 25% годовых - для сегодняшнего состояния рынка это цифра явно завышена.
??? (География)
Основным районом строительства курортных жилых комплексов стал Солнечный Берег. Безусловно, основной застройщик в этом регионе – это компания Fort Noks, уже построившая и строящая более десяти комплексов, которые легко можно отличить по использованию слова Fort в названии – Green Fort, Marina View Fort Beach, Nessebar Fort Club. У каждого из проектов есть свои изюминки - некоторые, например, рассчитаны на любителей игры в гольф, другие располагают уникальным по своей полноте набором инфраструктуры.
Один из самых крупных проектов на побережье получил название Royal Garden, в его состав входят пятизвездочный отель и торговый центр. Один из наиболее комфортабельных - Emerald Beach Resort and Apartments, который позиционируется в категории «5 звезд».
Несколько интересных проектов расположено в районах южнее Солнечного берега – это комплексы Oasis и Sunrise Club в местечке Равда, Costa del Croco в Царево, рассчитанный на почти 1000 апартаментов, Santa Marina в Созополе, и многие другие.
На Золотых песках места, пригодного для застройки, оказалось значительно меньше, поэтому меньше и предложений. В названии морских комплексов здесь, как правило, имеется слово ‘Bay’, то есть берег, - Luna Bay, Panorama Bay, Riviera Bay и т.д. Комплексы, расположенные на возвышенных местах, стали получать окончания Hills - Harmoni Hills, Orchid Hills Varna и т.д.
Конечно, это далеко не полный список жилых комплексов на болгарском побережье – их достаточно много, как полностью завершенных, где осталось лишь несколько непроданных апартаментов, так и таких, которые только начнут строиться в ближайшие месяцы и будут завершены в 2008-2009 гг.
Популярность курорта имеет прямое влияние на стоимость недвижимости. Так например, если на Солнечном берегу или на Золотых Песках в комплексе, расположенном на первой линии от моря, цена квадратного метра находится в районе 1500-2000 евро, то в менее известных пока районах таких как Лозенец или Созополь, она составляет около 1000 евро.
Курорты, расположенные в 150-200 м. от моря, даже на престижных курортах имеют более низкую цену в районе 1000 евро за кв.м. Хороший пример – комплекс Triumph в местечке Свети Влас. Ну а на расстоянии 2-3 км от моря цена падает до примерно 600 евро за кв.м. – например в малоэтажном комплексе Sunny Hills. На расстоянии же около 4-5 км. от моря комплексы из небольших частных домиков можно найти по 350-450 евро/кв.м. с учетом стоимости небольшого участка в 2-5 соток.
Не исключено, что уже в течении нескольких лет, после улучшения инфраструктуры прибрежных районов по программам ЕС, столь большая разница с ценой на побережье нивелируется, а раз так, то недвижимость в менее известных или отдаленных от моря районах может оказаться более удачным вложением средств, чем покупка на курортах. Это косвенно подтверждается и тем, что скандинавские, английские и израильские инвестиционные фирмы активно скупают такие участки и строят на них гостиничные и жилые комплексы.
Трудности девелоперов.
Комплексы «закрытого» типа чрезвычайно популярны у иностранных покупателей, так что крупные болгарские и иностранные девелоперы, работающие на побережьях, сейчас ориентируются именно на такой тип жилья. Две основные проблемы, с которыми они сталкиваются, это дефицит участков, пригодных для строительства, а также отсутствие инженерной инфраструктуры.
Земельные участки, как правило, сильно раздроблены. В результате девелоперу приходится заниматься скупкой мелких наделов, а так как до сих пор отсутствует единый реестр, то возникают сложности в поиске законных собственников, а переговоры с ними сильно затягивают процесс.
Строительство дорог, канализации и водопровода в соответствии с болгарским законодательством – обязанность местных властей, но из-за отсутствия бюджетных средств на эти цели средств в бюджете, все эти расходы приходится брать на себя девелоперу. Все это приводит к удорожанию строительства и повышает вероятность задержек строительства, что в конечном итоге отражается на покупателе.
??? (Покупатели)
Как правило, в «закрытых» комплексах покупателям предлагаются апартаменты без земельного участка, так что на них не распространяется запрет на покупку земли иностранцами. Вся инфраструктура комплекса остается в собственности девелопера, у созданная им управляющая компания берет на себя все заботы по охране, содержанию и сдаче под наем апартаментов. Ипотека в Болгарии пока не развита, но застройщики, как правило, предусматривают возможность оплаты в рассрочку.
Стоимость эксплуатации комплекса в составляет 6-8 евро за кв.м. Если владелец поручает управляющей компании поиск арендаторов и управление апартаментами, то стоимость услуги составит 20-30% от получаемой владельцем прибыли, при том, что сдача в аренду апартаментов с двумя спальнями в пиковый сезон приносит 150-200 евро в сутки.
Вторичный рынок апартаментов в комплексах «закрытых типа» еще не сформировался, поэтому говорить о размере прибыли при их перепродаже пока преждевременно. Тем не менее, интерес к ним постоянно растет: в удачных проектах более 50% площади продается еще на стадии котлована, а стабильная экономическая ситуация в стране и постоянно улучшающаяся законодательная база делают покупку практически лишенной риска. В качестве вероятной тенденции в создании таких комплексов можно ожидать постоянный рост интереса к предложениям с более демократичными ценами, достигнутыми за счет технологий, снижающих себестоимость строительства.
