Дорого или дешево?
Больше всего европейских дворцов и крепостей со славным прошлым, восходящим порой к Крестовым походам, сохранилось именно во Франции, и французское слово «шато» (chateau, замок) многим европейцам понятно без перевода. На рынке новые предложения о продаже подобной недвижимости появляются нечасто, поскольку замки в течение долгих лет принадлежат одной семье, переходя по наследству от поколения к поколению.
Перепродавать замок наследники иногда вынуждены из-за высоких налогов на наследство или из-за того, что содержать или восстанавливать недвижимость оказывается слишком дорого. Расходы на эксплуатацию и поддержание замка в хорошем состоянии, считает Силия Грэхем из международного агентства недвижимости Aylesford, удерживают от покупки и многих инвесторов. В результате цены на поместья и виллы при всей их уникальности остаются относительно умеренными.
Больше всего запросов на покупку шато поступает от британцев, многие из которых умеют и любят заниматься реконструкцией исторической недвижимости. «Среди россиян, интересующихся недвижимостью во Франции, запросы на замки тоже не редкость, – рассказывает Алексей Соколов из компании Altera Dom, – но, в отличие от англичан, наши соотечественники предпочитают, чтобы все было уже отремонтировано, причем по очень высокому стандарту, значительно превышающему французский стандарт».
Расположение поместья влияет на его стоимость не меньше, чем состояние построек и площадь земельного участка. Так, по мере продвижения от Лазурного Берега вглубь Прованса стоимость замков, как и всей недвижимости, падает. Дешевле других оцениваются объекты в отдаленных районах страны.
«Россияне часто подходят к покупке чисто эмоционально, не представляя, в каких регионах представлена подобная недвижимость, и не имея четкого понимания, как будет использоваться приобретение, – говорит Алексей Соколов. – Поэтому мы советуем клиентам вначале обратиться в туристическую фирму, а уже затем в агентство недвижимости».
Замок замку рознь
Архитектура замков и старинных вилл различается в зависимости не только от эпохи, но и от региона, в котором находится тот или иной объект.
«В понимании многих замок непременно должен быть с башенками и прудом, – рассказывает специалист по недвижимости компании Kirkstone Realty Евгения Урюпина. – Сложившемуся стереотипу соответствуют только замки в долине Луары, а также региона Пуату – Шаранта». Большинство замков, представленных в этих регионах, – это средневековые крепости, превращенные затем в ренессансные дворцы. Но такому образу стилистически соответствуют здесь и более поздние постройки.
Одно из подобных предложений – полностью восстановленный замок XIX в. площадью 900 кв. м с прекрасным парком и частным лесом площадью 29 га в долине Луары. Стоимость поместья – 3,3 млн евро.
«Южнее, в районе Бордо, – продолжает Евгения Урюпина, – шато сменяются мануарами (manoir) – небольшими замками без крепостных стен, у каждого из которых есть собственное винодельческое хозяйство. В Провансе замки – это скорее виллы дворцового типа, с охотничьими угодьями или трюфельными хозяйствами, в Бургундии – суровые романские крепости, которые, как правило, никак не связаны с местным виноделием, бретонские замки – это старинные усадебные дома с толстыми, почти крепостными стенами, с обширными парками».
Небольшой замок XVIII в. в хорошем состоянии площадью 800 кв. м и территорией 2–3 га может стоить от 1 млн евро. У россиян наибольшим спросом пользуются замки с земельными угодьями 15–25 га за 3,5–4,5 млн евро. Замки с винодельческим хозяйством, как правило, оцениваются дороже: цена зависит от качества вина и известности марки. Наиболее дорогие виноградники находятся в провинциях Бордо, Шампань и Коньяк. В Бордо, рядом с городом Ангулем (135 км к северу от Бордо) продается винодельческое поместье площадью 8 га с полностью восстановленным и модернизированным замком за 2,65 млн евро. В той же провинции мануар с огромными (165 га) винодельческими угодьями можно купить за 8,5 млн евро.
Плата за репутацию
Некоторые объекты, выставленные на продажу, являются памятниками архитектуры и находятся под государственным контролем. Собственники должны содержать дом и постройки в идеальном состоянии, а в определенные дни – предоставлять возможность их свободного посещения. Планируя реконструкцию, владелец должен получить разрешение от Batiments de France – организации, ведающей охраной архитектурных памятников.
Стоимость эксплуатации замка может варьироваться в широких пределах, многое зависит от площади земельных угодий, принадлежащих замку. Так, замок в Гаскони, чья история тесно связана с фамилией д’Артаньянов, предлагается к продаже компанией Knight Frank за 3,65 млн евро и имеет площадь 14 га. Ежегодные расходы на содержание земельных угодий в этом случае составляют 19 000 евро, а налоги составляют 4200 евро в год. «Налоги на недвижимость зависят от месторасположения, – объясняет управляющий партнер компании Maison France Игорь Колосовский. – В сельской местности они ниже, а если часть замка регулярно открыта для доступа туристов, то собственник полностью освобождается от уплаты налогов».
Потенциальному покупателю исторической недвижимости Игорь Колосовский советует прежде всего заручиться хорошей юридической поддержкой, поскольку существует множество нюансов, в которых под силу разобраться только профессионалу. Стоимость услуг риэлторского агентства составляет обычно 4–7%.
Действительно, вторичный рынок и в особенности старинные объекты – сложная территория для покупателя. Решиться на такую покупку может или одержимый, или очень расчетливый человек.
