Ипотечный кредит в Болгарии можно получить только при наличии построенного объекта недвижимости. Здание как минимум должно иметь крышу, окна и двери, но отделка может быть еще не выполнена – данный этап в Болгарии называется «Акт-15». На более ранних этапах строительства банки сейчас отказываются выдавать кредиты из-за возросших рисков незавершения строительства.
Получение ипотечного кредита
Кандидату на получение ипотечного займа необходимо подготовить документы, подтверждающие его доход, а также иметь предварительный договор на приобретение недвижимого имущества или документы о собственности на другую недвижимость, предназначенную для залога.
Документом для подтверждения дохода для болгар как правило является копия трудового договора с работодателем и справка из бухгалтерии о полученных «чистых» зарплатах за последние 6 месяцев или 1 год. Банк рассматривает предоставленные документы, и если они соответствуют требованиям, то выдается заключение о возможности предоставления кредита в течение 1 недели.
Если банк соглашается выдать заем, то назначается оценщик недвижимости, делается страховка на недвижимость и на самого заемщика, предоставляются дополнительные документы, которые затребует банк. Как правило в течение 1 месяца банк будет готов для оформления покупки и ипотеки.
При нотариальном оформлении сделки по приобретению недвижимости обязательно присутствует представитель банка, ипотека регистрируется в суде, и только после этого новый собственник получает нотариальный акт, а банк оплачивает продавцу покупку переводом на его счет. Само оформление сделки занимает от 1 до 7 дней. Заемщик, в зависимости от подписанного с банком ипотечного договора, может начать возвращать полученный заем со следующего месяца после сделки или через определенный срок, но не более 1 года.
Заметим, что при подписании предварительного договора на приобретение недвижимости обязательно надо указать, что покупка будет осуществляться с помощью ипотеки, а также предвидеть период в 2–3 месяца, необходимый для банковских формальностей.
Иностранцы – на особом положении
Банки предлагают болгарским гражданам ипотечные займы со ставками от 5–6% годовых в евро и швейцарских франках. Максимальные ставки – до 12% годовых в левах – получат те, кто не может официально подтвердить свои доходы. За основу расчета процентных ставок банки берут индексы EURIBOR или LIBOR, добавляя свой «интерес», размер которого зависит от рискованности кредита и его условий. Важно отметить, что на момент выплаты ипотеки возраст кредитополучателя не должен превышать 65 лет.
Бум на болгарском рынке недвижимости привлек в страну иностранных инвесторов, и спрос на ипотеку с их стороны также растет. Хотя условия, предлагаемые иностранцам, мало чем отличаются от условий кредитования для болгар, все же существуют определенные особенности.
К иностранцам обыкновенно применяются более высокие процентные ставки, меньшие объемы финансирования, а также многие банки требуют от иностранцев размещения заблокированного депозита в размере 3–6 месячных платежей по кредиту, который будет использован для погашения задолженности в случае задержки выплат по займу. Как правило по данному депозиту вообще не начисляются проценты или же применяются минимальные для данного банка ставки.
Для иностранцев очень важно наличие и размер штрафа за досрочное погашение займа, что позволяет продать недвижимость в тот момент, когда объект принесет ожидаемую прибыль. У разных банков в отношении такого штрафа разная политика – его размер колеблется от 0 до 5% от суммы невыплаченного долга. В отдельных случаях этот штраф применяется лишь при рефинансировании займа через кредиты других банков, а в случае выплаты собственными средствами не начисляется.
Для иностранцев часто очень важно и то, дает ли данный кредитный продукт возможность приобрести недвижимость юридическим лицам, зарегистрированным в Болгарии. На него можно приобрести землю, а также получить налоговые льготы, учтенные законодательством (например, возврат НДС – 20%).
Личное присутствие иностранного клиента для заключения договора об ипотечном займе с болгарским банком не обязательно, он может назначить доверенное лицо. Доверенность должна быть нотариально заверена и соответствовать требованиям конкретного банка. Важно отметить, что наличие доверенного лица, представляющего интересы иностранца с правом подписи всех необходимых документов, является необходимым для большинства банков. Именно с доверенным лицом банк будет связываться и вести переговоры в случае задержек с выплатами по кредиту.
Объект недвижимости, находящийся под залогом, не может быть продан обычным способом, однако сделка с ним все же возможна. Либо средства, полученные от продажи, покупатель направляет на покрытие ипотеки, либо покупатель может переоформить на себя кредит и выплачивать его в дальнейшем. В последнее время подобные сделки на болгарском рынке недвижимости перестали быть редкостью, так как каждый третий объект сейчас покупается в кредит.
Гибкая политика
Для многих заемщиков наиболее сложный вопрос – предоставление документов, подтверждающих доход заемщика. Проще всего тем, кто имеет высокий официальный доход. В противном случае придется подписать договор на менее выгодных условиях, то есть при более высокой процентной ставке или при более низком уровне финансировании. Чаще всего банки имеют определенные требования к доходу иностранца, и если доказанный доход менее необходимого лимита, отказываются рассматривать документы. Такой лимит для разных банков – часто в интервале от 12 000 евро в год до 3000 евро в месяц.
Перечни документов для подтверждения дохода в разных банках не сильно различается. Как правило требуется предоставить налоговую декларацию за предыдущий год, банковские выписки о средствах, поступивших на счет заемщика за последние 6 месяцев, а если он имеет свой бизнес, то заключение сертифицированного бухгалтера-аудитора о доходах. Очень важно также предоставить положительную кредитную историю, при ее наличии иностранец может рассчитывать на более льготные условия.
До последнего времени банки требовали, чтобы все иностранные документы были переведены на болгарский и легализованы в Министерстве иностранных дел Болгарии, однако теперь все чаще банки ограничиваются оригинальными документами, если они составлены на английском или русском языках. Это значительно упрощает и сокращает сбор документов и расходы.
Благодаря конкуренции на кредитном рынке уже сейчас многие банки проводят достаточно гибкую политику при оценке кредитоспособности клиента. Некоторые из них стали предлагать специальные условия тем клиентам, которые не в состоянии официально подтвердить свой доход. Такие условия предполагают более высокую процентную ставку, но при аккуратном исполнении плана выплат и отсутствии задолженностей через определенное время клиент имеет возможность перейти на стандартные условия кредитования.
Финансирование извне
Несмотря на очевидный прогресс последних лет, основная часть недвижимости, купленной иностранцами в Болгарии, финансируется наличными или кредитами, полученными вне Болгарии. Причины такой ситуации кроются в процентных ставках, значительно более высоких, чем в странах Западной Европы, а также в достаточно сложной процедуре по подтверждению и оценке доходов. Болгарские банки еще не имеют достаточного опыта по работе с иностранцами и часто в процессе рассмотрения кандидатуры заемщика требуют предоставления все новых и новых документов. Болгарские банки еще не умеют оценивать разнообразные доходы иностранцев, часто имеющих значительные поступления не только от зарплат и пенсий, но и от других финансовых инструментов – дивидендов, ренты и др.
В свою очередь, иностранец перед покупкой недвижимости должен познакомиться и с особенностями сделок с недвижимостью в Болгарии. Так, если иностранец в момент покупки имеет семью, то его недвижимость автоматически становится собственностью обоих супругов.
Кризис – не помеха
Ипотечные кредиты в Болгарии становятся все более доступными, что способствует и развитию рынка недвижимости. Однако мировой кредитный кризис уже сейчас привел к тому, что требования и условия банков пересматриваются в сторону увеличения процентных ставок и более тщательной оценки недвижимости. С другой стороны, и сами покупатели становятся более осмотрительными при выборе объекта и более трезво оценивают свои возможности на ближайшее будущее.
В целом же мировой кризис пока мало повлиял на Болгарию и ее рынок недвижимости. Болгарский национальный банк (БНБ) предпринимает меры для стабилизации, в частности увеличивая обязательные резервы банков в БНБ, что влияет и на увеличение процентных ставок банков по кредитам. Число проблемных кредитов в Болгарии пока незначительно и не превышает 2–2,5% по ипотечным и 3,5–4,3% по потребительским кредитам, что не может привести к каким-то кризисным проявлениям.
Большинство экспертов – экономистов, банкиров, участников рынка недвижимости – в Болгарии полагают, что кризис не приведет к снижению цен на качественную недвижимость, а также к значительному снижению инвестиций в страну.
