Балтийский сюрприз

Сюрпризы старого города
В конце 2005 г. специалисты предсказывали годовой рост эстонского рынка недвижимости на уровне 8%. Однако реальные статистические данные оказались ошеломляющими – средняя стоимость эстонской недвижимости возросла за прошлый год на 17%! Ни одна европейская страна не показала более впечатляющих цифр.
Такой рост рынка неслучаен - Эстония отличается устойчивой и быстро развивающейся экономикой, она хорошо управляема, и в стране нет коррупции. Вступление в ЕС и, соответственно, свободный въезд в страну для западноевропейцев, а также большое количество бюджетных авиарейсов, летающих в Таллинн из стран ЕС, сделали Эстонию доступной и привлекательной. И, наконец, нельзя сбрасывать со счетов низкие цены на недвижимость.
Дэвид Лайти из компании Property in Estonia утверждает, что апартаменты с двумя спальнями в новом доме в предместьях Таллинна можно приобрести в среднем за $80 000. Апартаменты в центре города стоят от $125 000, а в исторических районах - от $175 000. Однако найти такие привлекательные объекты будет нелегко – вспомните о темпах роста цен. «Каждый хочет купить квартиру именно в историческом центре, но число таких объектов ограничено, - говорит Дэвид Лайти. – К тому же недвижимость в центре Таллинна выросла в цене на 25% за год – это выше среднестатистических показателей».
Компания Churchill Overseas предлагает апартаменты с двумя спальнями в отреставрированном историческом здании, сохранившем черты старины, за $220 000. Отдельно стоящий дом с одной спальней, погребом, полностью оборудованной кухней небольшим садом и стоянкой продается за $258 000. У компании в продаже также недавно отремонтированный четырехэтажный, полностью меблированный дом с четырьмя спальнями и сауной. Его стоимость - $300 000.
Тем, кто согласен жить вне центра города, стоит обратить внимание на новостройки – такие, как строящийся сейчас комплекс Tallinn’s Marina, где стоимость квартиры начинается от $55 000. Покупая недвижимость на ранней стадии строительства, можно сэкономить порядка 20% от ее стоимости.
Еще более дешевые апартаменты можно найти в старых зданиях на окраине Таллинна или в ближнем пригороде, но их наверняка придется ремонтировать. И, наконец, самые недорогие объекты расположены в сельской местности. Так, Property in Estonia предлагает дома, нуждающиеся в реставрации, с большими участками земли, всего лишь за $14 000. Огромное поместье в неоклассическом стиле, с большой прилегающей к нему территорией, водяной мельницей, дворовыми постройками и даже собственным пожарным депо, предлагается за $485 000. Но дом нуждается в реконструкции, и его приобретение влечет за собой дополнительные вложения.

Горячий берег прохладного моря
Помимо Таллинна для инвесторов представляет интерес также эстонское побережье. Город Пярну посещают приблизительно 30 000 туристов в год – это один из самых популярных туристических центров Эстонии. Среди его достоинств - белые песчаные пляжи, несколько спа-центров, крупный аквапарк и другие развлекательные комплексы. Кроме того, здесь уже существуют два гольф-поля и еще несколько полей строятся или планируются.
«Недвижимость в Пярну примерно на треть дешевле, чем в пригородах Таллинна, - говорит Карл Голдторп из компании Churchill Overseas. - Однако цены на недвижимость быстро растут, и многие застройщики, традиционно работавшие в Таллинне, переместили центр своей активности в Пярну. В результате в 2005 г. стоимость недвижимости в Пярну выросла примерно на 30%».
Компания Churchill Overseas предлагает к продаже несколько небольших домов, нуждающихся в реконструкции, но стоящих очень недорого. Один из них, стоимостью $24 000, хотя и находится не в лучшем состоянии, но расположен на огромном участке площадью около 1 га. Дома большего размера и в лучшем состоянии продаются по цене свыше $35 000, а апартаменты с одной спальней в новом комплексе в предместьях Пярну предлагаются за $55 000. Один из самых привлекательных новых комплексов, строящихся в Пярну, расположен рядом с собственным закрытым пляжем. На территории комплекса находятся сад, детская площадка и клуб. Стоимость апартаментов начинается от $80 000, а доход от аренды, по оценкам специалистов, составит до 10% в год.
«В Пярну доход от аренды обычно составляет 8-10% в год. В Таллинне - всего 6%, несмотря на более высокую стоимость недвижимости, - говорит Карл Голдторп. - Однако в Таллинне доход можно получать круглый год, тогда как в Пярну он носит сезонный характер».

Животворящее влияние ЕС
Стоимость недвижимости в Эстонии настолько низка, что западные инвесторы в надежде на долгосрочную прибыль раскупают ее как горячие пирожки. Эксперты считают, что именно спрос со стороны зарубежных покупателей и привел к такому высокому росту цен в прошлом году. Многие годы до этого рынок был стабилен, и неслучайно его развитие началось только вслед за вступлением Эстонии в ЕС.
Вот типичный пример логики действий европейского инвестора в Эстонии. Британец Алан Гарднер решил приобрести дом в Таллинне во время своего отпуска прошлым летом. «Мне было совершенно очевидно, какое количество денег и усилий вложено за последние годы в развитие города, - говорит он. - Многие здания отреставрированы, повсюду как грибы растут новые комплексы. Прежде чем принять решение о покупке, я провел маркетинговый анализ, исследуя тенденции рынка, уровень дохода от аренды и потенциал строящихся комплексов. Результаты показали, что в городе есть хорошие возможности для инвестирования».
Гарднер приобрел три объекта недвижимости, расположенные недалеко от центра города, стоимостью от $80 000 до $100 000. После завершения строительства, которое намечено на этот год, он предполагает сдавать их в аренду. «Я полагаю, что приобретение апартаментов рядом со старым городом должно как увеличить стоимость аренды, так и повлиять на рост стоимости недвижимости в дальнейшем».
Ян Саммерс, специалист агентства недвижимости Villarama, говорит, что потенциал популярных эстонских городов еще не до конца осознан: «Анализируя ситуацию на рынке, можно прогнозировать, что цены и в дальнейшем будут расти на десятки процентов. Доход от арендной платы также будет стабильным, при условии, что покупатели будут вкладывать свои средства в недвижимость таких популярных городов, как Таллинн, Пярну или Тарту».

Окно для россиян
Парадоксально, но россияне пока не относятся к числу самых активных покупателей эстонской недвижимости. Причин, по которым сложилась такая ситуация, несколько. Во-первых, авиарейсы в Таллинн достаточно дороги, а проезд по железной дороге слишком долгий. Во-вторых, сказывается определенная напряженность в отношениях российского государства со странами Балтии. Неслучайно российских туристов в Эстонии совсем немного. Наконец, играют свою роль стереотипы, согласно которым в качестве зарубежной недвижимости наши сограждане воспринимают в первую очередь виллы и апартаменты у теплого Средиземного моря.
Однако сейчас, когда проворные европейцы уже раскачали эстонский рынок, грех не воспользоваться такими прекрасными инвестиционными возможностями. Эта страна исторически близка России и к тому же расположена совсем рядом. Кроме того, покупатели дома с земельным участком, зарегистрированным в Крепостной книге, имеют право на получение мультивизы, что может стать настоящим «окном в Европу». Такая виза автоматически дает право на въезд в любую европейскую страну, подписавшую Шенгенское соглашение.