Поучительная история
Выгодные кредиты, массовый спрос на жилье, ажиотаж вокруг новостроек, срок реализации которых зачастую не превышал и недели, – все говорило о бурном росте рынка США. Стоимость особенно привлекательного объекта за год могла вырасти на 30–35%, а в Лос-Анджелесе за 10 лет, с 1996 до 2006 г., средние цены на недвижимость увеличились на 264%. Было ясно, что ценовой пузырь в конце концов лопнет, но устоять против того, чтобы инвестировать в столь горячий рынок и за несколько лет удвоить капитал, было сложно.
Новые проекты превращались в финансовый инструмент для американцев. Если раньше недвижимость с целью перепродажи покупали единицы, то в 2006–2007 гг. две трети жилых объектов в Майами принадлежали инвесторам, которые в них не проживали.
Ипотека стала как никогда доступна: в 2006 г. обнадеживающие экономические показатели страны позволили Федеральной резервной системе установить очень низкие учетные ставки, и проценты по ипотеке оказались на уровне около 3,5–4%. Банки в свою очередь, стремясь по максимуму использовать популярность кредитов, предъявляли минимальные требования к заемщикам: ипотеку могли оформить даже на нелегальных иммигрантов. Таким образом, становились все более распространенными высокорисковые субстандартные кредиты, которые традиционно выдаются по более высоким ставкам, однако в годы бума ипотечные конторы на многое закрывали глаза.
Покупателей недвижимости становилось все больше, вместе с этим росли и объемы строительства: при огромном спросе со стороны граждан США и иностранцев, вдохновленных невиданным для развитого рынка ростом цен, переизбытка предложений не ощущалось.
Ууупс!
Набирающая обороты система дала сбой, когда ипотечные кредиты, привязанные к ставке Федеральной резервной системы, резко подорожали, и в 2006 г. уже более 40% заемщиков испытывали проблемы с выплатой взносов. Ситуация на рынке недвижимости усугубилась ужесточением федеральной программы по борьбе с неплательщиками налогов. Спрос на жилье резко сократился, а рынок заполнился предложениями объектов, владельцы которых были не в состоянии погашать кредит.
Доходность жилья резко снизилась. Если на заре кризиса цены упали на 38%, то к концу 2008 г., по данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), – уже на 65%. Срок экспозиции объектов увеличился до 9 месяцев. Крупные ипотечные компании отказались от кредитования без первоначального взноса, тысячи домов пошли с молотка. Начался период распродаж.
В течение 2008 г. средняя стоимость недвижимости в Лас-Вегасе и Неваде уменьшилась на 23%, в Майами – на 22%, Лос-Анджелесе – на 20%, Сан-Диего – на 20%, Сан-Франциско – на 17%. Средняя стоимость готового жилья по стране в октябре 2008 г. составила $183 300.
Больше других пострадал сектор доступного жилья, однако и объекты с ценами выше средних (более чем $500 000) стали пользоваться меньшим спросом. Как пишет издание Business Week, Институт маркетинга элитного жилья в своем ноябрьском докладе зафиксировал падение стоимости такого жилья на 5,4% с начала 2008 г., а срок реализации за этот период возрос с 125 до 150 дней.
Для того чтобы поддержать рынок недвижимости, кредитования и всю экономику страны, Федеральная резервная система объявила о ряде антикризисных мер, в частности о двух программах общей стоимостью $800 млрд, направленных на выкуп долговых обязательств крупных компаний и на размораживание потребительского кредитования. В итоге общий объем государственных вливаний в экономику страны к концу прошедшего года превысил $7,5 трлн.
Золотое дно
Как и несколько позже в Европе, ипотечный кризис в США в наименьшей степени затронул сегмент элитной недвижимости в самых дорогих районах Нью-Йорка, Флориды, Лос-Анджелеса – она по-прежнему пользуется неизменным спросом и не собирается дешеветь. Так, за 2007 г., когда падение массового спроса и стоимости недвижимости по всей стране уже стало пугающим, средняя цена на апартаменты на Манхэттене выросла на треть и составила $1,7 млн.
Апартаменты с видом на Центральный парк, эксклюзивные виллы на берегу Атлантического океана всегда представляют интерес как для инвесторов, так и просто для состоятельных любителей роскоши и комфорта. Резиденции в кондо-отеле Trump SoHo, строящемся на углу нью-йоркских Спринг-стрит и Варик-стрит, пожалуй, относятся к предложениям того же ряда.
По данным Дана Джонсона, директора компании The MoveChannel, средняя стоимость номера в Trump SoHo составляет порядка $1,2 млн и примерно равна цене на элитный двухэтажный дом в Такседо-парке. При этом площадь апартаментов – от 40 до 85 кв. м, но расположенные на верхних этажах пять великолепных пентхаусов, конечно, будут гораздо просторнее.
Игорь Богомольный, генеральный директор представительства Trump SoHo в России, обращает внимание на то, что апартаментами в 45-этажном отеле-кондоминиуме Trump SoHo активно интересуются россияне. В данный момент в проекте продано уже более 65% номеров, из них 15% приобрели граждане России.
Как и большинство проектов Трампа, башня в Сохо – знаковый и престижный объект, однако покупка апартаментов в нем также обеспечивает доходность инвестиций. По сути система кондо-отеля предполагает сочетание функций жилой и коммерческой площади: в течение года владелец апартаментов в Trump SoHo может жить в нем 120 дней (но не больше 29 дней подряд) – все остальное время апартаменты приносят доход как гостиничные номера.
К вашим услугам
«В недалеком будущем США опять ожидает экономический подъем, а соответственно и рост недвижимости, – уверен Игорь Богомольный. – В Манхэттене можно с уверенностью говорить о нехватке отелей, следовательно, гостиничный бизнес здесь является одним из самых перспективных. Инвестиции в кондо-отели – на сегодняшний день наиболее выгодные вложения в недвижимость Манхэттена».
Такая тенденция объясняется тем, что в связи с общей экономической ситуацией сфера услуг остается более активной по сравнению с рынком жилья – и даже в элитных районах наибольшие преимущества приносят проекты, включенные в сегмент HoReCa (Hotel, Restaurant, Catering).
Другим несомненно популярным направлением для покупки недвижимости в Штатах остается Калифорния, считает Дэн Джонсон, директор интернет-портала The Move Channel. И если кризис был вызван перегретым внутренним рынком, то спасение, возможно, придет именно со стороны зарубежных покупателей – поэтому на побережье Тихого океана наибольшие надежды следует возлагать на Лос-Анджелес, графство Оранж и Сан-Диего. Со снижением цен у зарубежных инвесторов появилась возможность приобретать дома, о которых раньше сложно было даже мечтать. И если спрос со стороны иностранцев на резиденции для отдыха действительно вырастет, то, возможно, в Калифорнии перелом на рынке недвижимости произойдет раньше, чем в других штатах.
Отрадно, что в Лос-Анджелесе в данный момент спрос держится не только на элитные резиденции, но и на офисную недвижимость: в 2008 г. город оказался одним из немногих, в котором из-за нехватки офисных площадей арендные ставки продолжали расти – такие данные были представлены аналитиками компании Property & Portfolio Research Inc. Одной из причин тому, опять же, стала хорошо развитая сфера услуг в регионе: рынок недвижимости Лос-Анджелеса поддерживает индустрия развлечений, и местный сектор городских коммерческих площадей входит в число наиболее ликвидных в стране.
Памятуя о том, что развитие рынка циклично, сегодняшние покупатели могут рассчитывать не только на низкие цены, широкий выбор и сговорчивых продавцов, но и на то, что в конце концов ситуация на рынке стабилизируется. По прогнозам компании High Frequency Economics, положительные изменения начнут происходить уже в течение 2009 г. – хотя надеяться на сколько-нибудь заметный рост цен в течение ближайшего года не приходится.
Очевидно, что сейчас в США не время для спекуляций – зато инвесторы, располагающие достаточным количеством времени для долгосрочных вложений, а также покупатели, которые хотели бы приобрести второй дом в городе или на берегу океана, могут выбирать, выбирать и выбирать.
