Как иностранцу купить недвижимость в Словении в 2025 году?

Словению любят за красоту и разнообразие природы – горы, реки, своя ривьера, хвалят за чистоту, культуру, экологичность, поощрение велосипедистов, выбирают за спокойствие и понятные перспективы.

На HomesOverseas.ru представлено более двух тысяч квартир, домов, земельных участков, коммерческих помещений как у побережья, так и в столице страны, других регионах. Цены на хорошие новые студии с видом на море стартуют от 150 000 евро. 

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Словении и на каких условиях? 

Словения разрешила иностранцам покупать недвижимость с февраля 2003 года на взаимной основе. В 2004 году страна стала членом ЕС, и граждане Евросоюза получили право приобретать жильё в Словении без ограничений по принципу взаимности.

Каковы правила сегодня?

• Граждане стран ЕС и большинства стран ОЭСР могут приобретать недвижимость напрямую как физические лица.
• Граждане государств, с которыми у Словении нет двустороннего договора о взаимности, например, России, Беларуси, Казахстана, не могут покупать недвижимость напрямую. В этом случае применяется решение: регистрация компании и покупка через неё.

Регистрация фирмы занимает обычно 3–5 дней, и её владельцем становится иностранец. Обязательства нанимать местного директора нет.

• Граждане некоторых стран, например, Украины, Израиля, могут приобретать недвижимость на физлицо без принципа взаимности, но по индивидуальному одобрению Министерства.

Подчеркнём, граждане Украины, Израиля могут приобретать недвижимость в Словении напрямую как физические лица, без создания компании. 

Основные зарубежные покупатели жилья в Словении, по словам риелторов, – сербы, англичане. Покупателей из России и Украины немного в последнее время. Часто запросы поступают от израильтян.

Какова последовательность действий и процедур при покупке квартиры или дома в Словении?

1. Выбор объекта.

2. Подписание преддоговорa (predpogodba).

3. Оплата аванса/задатка (обычно 10% от стоимости).

4. Подготовка и удостоверение основного договора купли-продажи у нотариуса.

5. Оплата оставшейся суммы. Получение ключей.

6. Подача договора в земельную книгу (zemljiška knjiga).

7. Внесение нового собственника в кадастр и получение выписки из земельной книги.

После полной оплаты и внесения данных в земельную книгу (Zemljiška knjiga) покупатель становится собственником. Основной документ, подтверждающий право собственности в Словении, – выписка из земельной книги (izpisek iz zemljiške knjige).

Как происходят расчёты? Как обеспечивается безопасность сделки?

Все расчёты производятся только безналично, через банковский счёт. Наиболее безопасный вариант – фидуциарный счёт нотариуса, или fiduciary account (fiduciarni račun): деньги покупателя перечисляются нотариусу и переводятся продавцу только после внесения права собственности в земельную книгу.

Нотариус является обязательным участником сделки, его деятельность застрахована на крупные суммы (до 100 млн евро).

Отметим, что напрямую с российского счёта на счёт продавца в Словении перевести средства не получится. Можно воспользоваться счётом, открытым в «дружественной» стране. Как правило, к покупке недвижимости в Словении приходят те, кто уже живёт за границей и, соответственно, имеет счёт в европейском или ином банке.

Какие налоги уплачиваются при покупке жилья в Словении?

• При сделке на вторичном рынке возникает налог на оборот недвижимости (davek na promet nepremičnin) в размере 2% от стоимости объекта. Его уплачивает чаще продавец, но по договорённости может быть 50:50 с покупателем.
• При покупке нового жилья от застройщика уплачивается НДС (DDV), обычно 9,5% или 22% – в зависимости от типа объекта. При определённых условиях (например, покупка на компанию для сдачи в аренду) часть НДС можно вернуть.

Какие дополнительные расходы несёт покупатель?

• Агентская комиссия: по закону до 4% (обычно 2%)
• Нотариальные услуги: от 300 до 800 евро (в зависимости от цены объекта)
• Регистрационные сборы в земельную книгу: около 100 евро

Можно ли провести сделку дистанционно?

Покупатель может не прилетать на сделку, если заранее оформит доверенность. Документы необходимо заверить у нотариуса в своей стране, апостилировать и переслать в Словению. В таких случаях агентство сопровождает клиентов удалённо.

Доступна ли ипотека иностранцам в Словении?

На практике иностранцам без ВНЖ словенские банки ипотеку не предоставляют. Для резидентов ЕС или лиц с долгосрочным ВНЖ возможны индивидуальные решения.

Даёт ли покупка недвижимости преимущества для получения ВНЖ?

В большинстве случаев покупка напрямую не даёт автоматического права на ВНЖ, но если недвижимость оформлена на компанию, это может стать основанием для получения ВНЖ по бизнес-основанию.

Открытие фирмы – один из наиболее распространённых способов получения вида на жительство Словении. С 21 ноября 2025 года страна запускает также программу для цифровых кочевников.

Важно! Для израильтян покупка любой по цене недвижимости является основанием для получения ВНЖ.

Словения недавно несколько упростила процедуру иммиграции для иностранцев не из ЕС в стремлении привлечь специалистов, особенно в сферу здравоохранения и социальных услуг.

Получить разрешение на проживание относительно легко, если делать всё правильно. Россиянам, как и украинцам, в предоставлении ВНЖ не отказывают.

Что нужно иметь в виду при покупке недвижимости в Словении?

1. На рынке недостаток предложений и высокая конкуренция среди покупателей. Обращайтесь к профессионалам и принимайте решение по возможности быстро!
2. Обязательно необходимо проверить в земельной книге, нет ли на понравившемся вам объекте обременений (залогов, долгов, арестов). Чтобы не было сюрпризов.
3. Важно учитывать статус земли (строительная, сельскохозяйственная и так далее) – не всё можно свободно использовать под строительство.

Благодарим за помощь в подготовке материала наших партнёров в Словении:

Ивана Трегубенкова, руководителя отдела недвижимости в агентстве Mirag,

Анну Бодину, эксперта агентства Novus Pro

Источники: Global Property Guide, Colliers