Покупка для себя
До начала мирового кризиса темпы роста цен на жилье в Греции были, как и в большинстве стран Евросоюза, небольшими. Лучшую динамику рынок показывал с 1993 до 2006 г., но и тогда его рост не превышал 15% в год и был существенно ниже, чем, к примеру, в Испании или на Кипре. Сейчас Греция также придерживается общих тенденций: коррекция цен на ряд предложений произошла еще в 2008 г., теперь рынок остается на занятых позициях.
Для тех, кто делает покупку не для перепродажи, а для себя, Греция с ее многотысячелетней историей вполне подойдет. Ускорить возврат инвестиций поможет выбор одного из перспективных районов, к которым относятся острова Санторини, Крит, Родос, Корфу, трехпалый полуостров Халкидики и, конечно, Афины. Здесь много туристов, а поэтому развита инфраструктура для отдыха, и всегда есть желающие снять дом или апартаменты на неделю-другую, а то и на сезон.
И продавать жалко
«Самым выгодным капиталовложением можно считать приобретение дома вместе с участком», – считает Мария Еденина, представитель компании Leptos Estates Ltd. Стоимость земли, особенно в курортных районах, растет на 10–15% ежегодно, и даже сейчас виллы в Греции продолжают дорожать. Дело в том, в том, что домов с участками, так же как и земли, пригодной для застройки, в окрестностях Афин и на островах не так много, что и является мощной поддержкой цен и спроса.
Типичное предложение для рынка элитной греческой недвижимости – недавно построенный особняк рядом с морем площадью 1000–1200 кв. м с подземным паркингом на две машины, бассейном и садом. Можно привести в пример виллу в комплексе Golf Residences на острове Закинф, где на первом этаже находятся холл, гостиная, столовая и гостевая, а на втором – спальня, детская, домашний кинотеатр, библиотека. Виды на море в наличии. Имеются также подсобные помещения: гардеробная, кухня, комната для персонала. Особняк полностью меблирован и оборудован, готов к проживанию. Стоимость предложения – 1,8 млн евро. И оно вряд ли упадет в цене.
Более доступный вариант – покупка дома на вторичном рынке – например, в комплексе The Central Rodos на острове Родос. Вилла была построена еще полвека назад, но перед продажей дом полностью отремонтировали и навели блеск. Сейчас он оснащен новейшими системами коммуникаций и оборудованием. На каждом из двух этажей – по три меблированные комнаты, общая площадь составляет 500 кв. м. Плюс терраса с видом на море и участок с небольшим бассейном – и все это за 500 000 евро.
В процессе заключения сделки принимают участие юристы и нотариус: по желанию нотариально заверяется предварительный договор, обязательно – окончательный договор купли-продажи. Если сделка касается приграничных зон (в их число входит и несколько островов), перед подписанием окончательного договора юрист направляет запрос в Министерство обороны Греции, которое должно дать разрешение на покупку. Эта процедура носит формальный характер, особенно если речь идет о новых комплексах. Получив разрешение, покупатель уплачивает налоги и подписывает контракт. Каждый из экземпляров договора заверяется нотариально и регистрируется в Реестре недвижимости.
Налог на передачу прав собственности (при покупке на вторичном рынке) составляет 7–11% от суммы сделки, расходы на нотариуса – 1–2%, на регистрацию – 0,5%. При перепродаже недвижимости в течение первых пяти лет владения взимается 20%-ный налог на рост стоимости объекта, через 5–15 лет после покупки – 10%, через 15–25 лет – 5%, после этого налог не начисляется.
Горячий афинский рынок
«На рынке элитного жилья Греции наблюдается стабильный рост», – говорит Игорь Бачурин, заместитель директора компании Pommel Holdings Inc. Однако цены на апартаменты и дома эконом-класса остались на уровне 2006–2007 гг. «Рынок неэксклюзивной недвижимости переживает временную стагнацию», – отмечает Мария Еденина. В этом сегменте наблюдается избыток предложения и сокращение спроса. Жилье эконом-класса в Афинах и на островах продолжают приобретать не те покупатели, которые планируют жить и отдыхать в новых апартаментах, а инвесторы, цель которых – ремонт, модернизация и перепродажа за более высокую цену. Типовая однокомнатная квартира 60–70-х гг. на окраине Афин может обойтись в 50 000–60 000 евро. После реконструкции, замены сантехники, электрики и кухонного оборудования такие уже меблированные апартаменты можно продать за 100 000–120 000 евро. Жилье с хорошим ремонтом и готовое для жизни в Афинах пользуется спросом благодаря развитию столичных деловых центров, за счет чего здесь появляется больше иностранных покупателей недвижимости.
В целом, по данным греческой компании Fragkos, более половины продаж недвижимости в Греции приходится на курортную недвижимость (как жилую, так и коммерческую), 40% – на апартаменты в Афинах и близлежащих районах, и, например, в Афинах на долю нерезидентов приходится 8% сделок.
В столице, в северной и южной Аттике (области в центральной Греции), по словам Игоря Бачурина, наибольшим спросом среди нерезидентов пользуются апартаменты в элитных новостройках: «В первую очередь этого сегмента греческого рынка недвижимости не коснулся мировой кризис ликвидности».
В приморском пригороде Афин, в 15 мин. езды от аэропорта и 15 мин. ходьбы от пляжа предлагается двухэтажный таунхаус с тремя спальнями в новом небольшом комплексе. Площадь резиденции – 105 кв. м, стоимость – 345 000 евро, и за эту цену будущий владелец получит комфортные условия для жизни, хорошую отделку помещений, сантехнику, кухонную мебель и кондиционеры, ландшафтный дизайн на территории комплекса и место на парковке.
Защитите себя
Если вы захотите сдавать ваш домик где-то на юге Греции и не попросите помощи у управляющей компании, заключите договор с арендатором (в договоре должно быть указано, что арендатор не имеет права передавать ответственность другому лицу и что он будет вовремя вносить арендную плату), зарегистрируйте договор в течение 30 дней и удостоверьтесь, что не имеете долгов по налогам. Это защитит вас от недобросовестных арендаторов: не получив оплату, вы высылаете арендатору письмо, а если он не заплатит и через месяц после этого, подаете в суд. Доходы, полученные от сдачи жилья в аренду, облагаются налогом в размере от 15% (если годовой доход не превышает 10 500 евро) до 40% (если заработано более 75 000 евро).
Казалось бы, все не так сложно, но российские покупатели приобретают недвижимость для собственного отдыха, считая, что сдавать жилье в аренду – хлопотное дело. «Покупки вилл и апартаментов с целью дальнейшей сдачи в наем крайне редки, – рассказывает Мария Еденина. – В том числе и потому, что о жилье придется заботиться. Для того чтобы дом был в хорошем состоянии, привлекал арендаторов и был конкурентоспособен на рынке, необходимо делать ремонт как минимум раз в три года, а это достаточно затратно».
