Здесь привыкли работать с иностранцами
В Грецию съезжаются инвесторы со всего мира. Страна переживает туристический бум: компании из США, Израиля, Канады, Китая открывают здесь офисы, покупают отели и участки под застройку. Многих привлекает программа «Золотая виза», которая остаётся одной из немногих в Европе, дающих возможность получить статус резидента Евросоюза за инвестиции в недвижимость (для граждан России программа сейчас недоступна).
«Греческий рынок жилья ещё не достиг своего потолка, – убеждена Наталья Циро-Рува, основатель и исполнительный директор Hellas Consult Solutions. – Даже при нынешнем росте цены в стране остаются ниже среднеевропейского уровня – если сравнивать с Германией, Францией или Италией».
В премиальных локациях – в Аттике, на Афинской Ривьере, Миконосе, Санторини, Крите и Ионических островах – иностранцы формируют 60–85% спроса, а среди основных покупателей – граждане Великобритании, Германии, Франции, Швейцарии, США и Израиля. На Халкидиках значительную долю сделок, по словам Светланы Ювченко, основателя и управляющей Dionisiou Real Estate, традиционно заключают жители Балкан – Северной Македонии, Сербии, Болгарии, Румынии.
По данным за первый квартал 2026 года, в пятёрку стран с наибольшим спросом на покупку жилья в Греции входили США, Великобритания, Германия, Болгария и Сербия. Граждане России и постсоветских стран также по-прежнему проявляют интерес к солнечной и гостеприимной Элладе.
Учитывая, что греческий рынок ориентирован во многом на международного покупателя, агентства недвижимости, как правило, имеют специализацию, исходя из того, с гражданами каких стран они работают. Это позволяет максимально соответствовать ожиданиям клиента и помогать в решении общих для представителей одной национальной группы проблем.
Выходцы из России и СНГ, по словам Натальи Циро-Рува, более требовательны, любят чёткость и нетерпимы к проволочкам. Им сложно найти общий язык с греческими риелторами, которые привыкли к другому темпу, не торопятся с ответами на возникающие в ходе подбора недвижимости вопросы. Отсюда нередко возникают конфликты и недопонимание.
Однако обратиться к понимающему вас с полуслова соотечественнику – не всегда панацея. В этом может заключаться угроза иного рода, если вызвавшийся помочь вам человек недостаточно опытен, но при этом излишне самоуверен. Имейте в виду, что многие иностранцы, пытающиеся найти себе применение за рубежом, идут в риелторы, пользуясь тем, что вход в эту дверь фактически свободный.
Основные риски сотрудничества с недобросовестным агентом, по словам Светланы Ювченко: потеря времени, неправильный выбор объекта, затягивание сделки, в худшем случае – потеря внесённого залога.
Свободный вход в профессию
Главная особенность греческого регулирования – практически полное отсутствие входных барьеров. Это одна из немногих профессий в стране, которая не требует ни лицензии, ни квалификационных курсов, ни сдачи экзаменов. Обязательными являются лишь пара пунктов: отсутствие судимости и свидетельство об окончании где-либо средней школы.
«Зачастую риелторами становятся работники социальных служб, преподаватели, люди из муниципальных органов – одна профессия плавно перетекает в другую. Но не факт, что, открыв компанию, человек сможет работать, зарабатывать и продержаться годы на рынке греческой недвижимости», – отмечает Наталья Циро-Рува.
Что нужно для работы риелтором в Греции
Для легальной работы необходимы налоговый номер (AFM) и регистрационный номер в торгово-промышленной палате – GEMI (ΓΕΜΗ). Как поясняет Светлана Ювченко, никакой отдельной «лицензии риелтора» в том виде, в котором её часто представляют иностранные покупатели, не существует. Достаточно зарегистрировать предприятие и получить коды, позволяющие заниматься этой деятельностью. Если работа ведётся через компанию, оказание риелторских услуг должно входить в перечень разрешённых ей видов деятельности.
Закон, установивший текущие условия регистрации риелторов, был принят в 2012 году. С тех пор изменения носили преимущественно технический характер – документооборот перешёл в электронный вид, поменялись коды и правила выписки чеков.
Проверить агентство можно через Генеральный коммерческий реестр Греции (ΓΕΜΗ): по номеру доступны регистрационные данные, юридическая форма, разрешённые виды деятельности, сведения о владельцах и представителях. Номер ΓΕΜΗ компания обязана указывать на своём сайте.
Каковы обязательства у агентств
В Греции нет практики платы за подбор недвижимости и заключения общего договора на оказание риелторских услуг. Как правило, человек приезжает на просмотр, подписывается акт просмотра, в котором указывается конкретная комиссия в случае покупки объекта. Эта комиссия выплачивается агентству после завершения сделки.
По словам Натальи Циро-Рува, русскоязычные компании при работе с русскоязычными клиентами часто составляют договоры об оказании платных услуг по подбору и оформлению недвижимости и так далее. Это делается в виде исключения, поскольку покупателю из СНГ так привычнее.
Никаких особых разрешений для работы с иностранцами агенту получать не надо, но на практике сделки с нерезидентами требуют от риелтора значительно более серьёзной координации действий. Покупателю из-за рубежа необходимо помочь получить греческий налоговый номер, организовать юридическую и техническую проверку недвижимости, взаимодействие с нотариусом, пройти ряд других процедур.
Что должно насторожить в работе с риелтором
Итак, «красные флаги»:
Обещание «лицензии». «Если риелтор говорит: "Я жду выхода лицензии" – это должно настораживать. Никакая лицензия сама по себе не выходит: просто идёт регистрация предприятия в торговой палате, по тем кодам, которые позволяют заниматься риелторской или консалтинговой деятельностью», – поясняет Наталья Циро-Рува.
Обещания провести сделку очень быстро и без сложностей. «В Греции сделки с недвижимостью требуют сбора и проверки большого количества документов, и этот процесс нередко занимает время. Добросовестный риелтор скорее предупредит клиента о возможных задержках, чем будет обещать нереалистичные сроки», – предупреждает Светлана Ювченко.
Отсутствие регистрационных данных. Проверить агентство можно по налоговому номеру (AFM) и номеру ΓΕΜΗ. «Когда этот номер мы вбиваем в систему, доступ к которой есть у любого адвоката или специалиста, у нас сразу выходит весь профайл, вся история данного агентства или предпринимателя», – говорит Наталья Циро-Рува.
Работа без письменного договора. «Все свои договорённости фиксируйте в письменном виде, с подписью двух сторон, чтобы при необходимости можно было всегда доказать, что договорённость была именно на данную комиссию, именно на определённую сумму покупки», – рекомендует Наталья Циро-Рува. Она также отмечает, что риск существует и для самих агентов – клиент может отказаться платить комиссию после выполнения работы.
Оплата наличными. «Любая оплата наличными на рынке греческой недвижимости запрещена. Даже если составлена расписка о передаче средств, никакой суд не признает это в качестве доказательства. Сам факт передачи/получения средств и расписки является незаконным действием», – подчёркивает Наталья Циро-Рува.
Как избежать рисков?
- обратить внимание на то, как давно агентство работает;
- проверить, состоит ли оно в профессиональной ассоциации риелторов;
- убедиться в наличии собственного сайта и постоянного офиса;
- оценить, насколько большая и реальная у него база объектов;
- проверить регистрацию компании в ΓΕΜΗ;
- посмотреть отзывы клиентов.
«Очень важен и выбор юриста, который будет представлять интересы покупателя. Если у вас возникают сомнения в агентстве, лучше привлечь независимого юриста, а не специалиста, рекомендованного риелтором», – советует Светлана Ювченко.
Наталья Циро-Рува добавляет: «Сегодня главная история – это социальные сети, отзывы клиентов. Даже не сайты. Сегодня ничего нельзя утаить в интернете».
Куда пожаловаться
Если речь идёт о нарушении профессиональных обязанностей, пожаловаться можно в Торгово-промышленную палату, где зарегистрирован риелтор. Если же дело в обмане, присвоении денег или других серьёзных нарушениях, следует обращаться к юристу и, в зависимости от ситуации, в полицию или суд.
«Система жалоб в Греции не очень распространена – книги жалоб и предложений как таковой не существует. Но если были проведены обманные действия, можно подать заявление в торговую палату с просьбой разобраться в деятельности самого агентства», – уточняет Наталья Циро-Рува.
Советы по выбору агента
Обобщим рекомендации экспертов:
1. Проверьте регистрацию. Убедитесь, что у агентства есть налоговый номер (AFM) и номер в Генеральном коммерческом реестре (ΓΕΜΗ). Проверьте, входит ли оказание риелторских услуг в перечень разрешённых видов деятельности компании.
2. Изучите репутацию. Посмотрите отзывы в социальных сетях. Поинтересуйтесь, как давно агентство работает на рынке, состоит ли в профессиональной ассоциации, есть ли у него постоянный офис и сайт.
3. Спросите о специализации. Для иностранного покупателя имеет значение, как часто агентство работает с клиентами именно из его страны. «Это важно не только из-за языка. У покупателей разного гражданства могут быть свои особенности проведения банковских платежей, подтверждения происхождения средств, оформления документов и перевода денег в Грецию. Риелтор, который регулярно работает с такими клиентами, обычно заранее знает эти нюансы и может предупредить о возможных сложностях», – поясняет Светлана Ювченко.
4. Привлекайте независимого юриста. Не полагайтесь только на специалиста, рекомендованного риелтором. Юрист покупателя проверяет юридическую чистоту сделки, нотариус заверяет договор.
5. Фиксируйте договорённости письменно. Подписывайте акт просмотра с указанием конкретной комиссии. Все договорённости должны быть зафиксированы на бумаге с подписью двух сторон.
6. Не поддавайтесь на обещания нереалистичных сроков. Добросовестный риелтор предупредит о возможных задержках, а не будет обещать слишком быструю сделку.
7. Доверяйте личному контакту. «Хороший риелтор должен понимать, что именно вы ищете, говорить не только о преимуществах объектов, но и о возможных проблемах и не подталкивать вас к поспешному решению», – подчёркивает Светлана Ювченко.
8. Помните о налогах. Любая официальная сделка с недвижимостью в Греции сопровождается налоговыми обязательствами – как для покупателя, так и для агента. (Подробно о налогах – в отдельном материале. Обратите внимание, что ожидается увеличение налога на переход права собственности для иностранцев).
Греческий рынок недвижимости постепенно движется к большей прозрачности. Но пока вход в профессию остаётся свободным, бдительность – главный инструмент покупателя.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Светлану Ювченко, основателя и управляющую Dionisiou Real Estate
Наталью Циро-Рува, основателя и исполнительного директора Hellas Consult Solutions
