Только факты
Годовой рост благосостояния жителей Болгарии за 2007 г. составил 23% (при инфляции 12,5%) – этому в большой степени способствовало значительное увеличение объема иностранных инвестиций за счет многочисленных сделок с недвижимостью.
Совокупная стоимость жилья в крупных болгарских городах на данный момент достигла 73 млрд евро. Следует, однако, отметить, что треть всего жилищного фонда Болгарии приходится на Софию, и еще треть – на пять других крупнейших городов.
Несмотря на то что ипотечная система в Болгарии в последние годы существенно окрепла, доля жилищных займов в общем объеме кредитования физических лиц все еще относительно низка (менее 40% при среднеевропейском показателе 70%).
Эксперты компании Industry Watch утверждают, что и в текущем, и в будущем году существующие тенденции, касающиеся кредитования, сохранятся, так как уровень доверия банков потребителям по-прежнему высок. Даже иностранные банки не ограничивают доступ граждан Болгарии к ипотеке и планируют расширить свою деятельность в Восточной Европе, в том числе и в Болгарии, надеясь, что новые рынки откроют для них новые возможности.
Смена приоритетов
В 2007 г. иностранные вложения в Болгарию достигли рекордной суммы 5,2 млрд евро. Во II квартале 2008 г. наиболее интересной для иностранцев сферой оказалось строительство, тогда как в 2007 г. более 60% средств из-за рубежа шли на развитие туризма и операции с уже построенным жильем (при этом рост цен на недвижимость тогда достиг 35,21%). Однако по данным Национального статистического института, в первом полугодии 2008 г. прямые иностранные инвестиции оказались на 12,8% меньше, чем в первом полугодии 2007 г.
Безусловно, причиной снижения инвестиционной активности иностранцев стал глобальный ипотечный кризис. Однако рост цен на недвижимость в текущем году продолжился и в целом по стране составляет 15% в годовом исчислении. На популярных направлениях прирост цен на жилье с августа 2007 г. до августа 2008 г. составил: в Бургасе – 25–39%, в Варне – 19–34%, в Пловдиве – 22–48% в зависимости от района.
Планировалось, что в 2008 г. Евросоюз начнет выплату Болгарии субсидий, которые должны быть направлены в развитие инфраструктуры. Однако, не добившись заметных продвижений в деле борьбы с коррупцией, европейское правительство решило приостановить этот проект (стоимостью 11 млрд евро и сроком 5 лет) до тех пор, пока не будут разработаны программы для предотвращения растрат.
Все меняется
Болгарский рынок недвижимости остается достаточно динамичным в соответствии с меняющимся спросом. Что касается россиян, то еще недавно покупателями болгарской недвижимости были в основном состоятельные люди, приобретавшие самые дорогие объекты. Сейчас же основной спрос наблюдается со стороны представителей российского среднего класса, которые как правило ищут предложения не дороже 100 000 евро. В этом сегменте спрос как правило превышает предложение.
До 2003 г. в Болгарии недоставало дорогих объектов, а с 2003 до 2007 г. – предложений в пределах 40 000–100 000 евро, что привело к запуску многочисленных проектов по строительству однокомнатных и двухкомнатных апартаментов. В результате сейчас наблюдается нехватка трехкомнатных и многокомнатных апартаментов, и часто инвесторы приобретают по 2-3 соседние квартиры и делают перепланировку.
В стране продолжается интенсивное строительство (объекты раскупаются задолго до сдачи в эксплуатацию), при этом наблюдается определенный недостаток готового жилья. Разница в цене между жильем на начальном этапе строительства и готовым объектом все менее заметна и не превышает 10%, но покупатели часто выбирают неоконченные апартаменты, потому что предпочитают производить выплаты в рассрочку на срок до года, пока возводится здание.
Так как основными покупателями жилья Болгарии стали иностранцы, многие из которых не собираются жить в стране круглый год, более половины объектов предлагается в составе комплексов с круглосуточной охраной и обслуживанием. Плата за обслуживание составляет 7–15 евро за 1 кв. м. Управляющие компании предлагают также услугу по сдаче апартаментов в наем в отсутствие собственников.
На море
Черноморское побережье остается главным регионом, интересующим российских покупателей, – здесь покупают недвижимость и для отдыха, и для того, чтобы обеспечить сохранность своим сбережениям.
Исключительная популярность курортов Солнечный Берег и Золотые Пески на ранней стадии развития рынка привела к постепенному переходу интереса покупателей на ранее малоизвестные территории. Если в «топовых» районах цены в среднем достигли 2000–2500 евро, а у особенно хороших объектов на первой линии – и до 3000 евро за 1 кв. м, то в других областях жилье рядом с морем все еще можно купить по 800–1200 евро за 1 кв. м, а у самой воды – по 1500–2000 евро за 1 кв. м. Особенно вырос интерес к району от Созополя до Царево благодаря новой автомагистрали, сократившей дорогу на десяток километров, и купальному сезону на месяц длиннее, чем на основных курортах. Цены здесь в 2008 г. в среднем поднялись на 20%: в Царево речь идет о стоимости от 800 до 1800 евро за 1 кв. м (в 2007 г. цены начинались от 550 евро за 1 кв. м).
В горах
После двух достаточно теплых зим и снижения активности британских инвесторов, многие из которых выбирали в качестве направления для инвестиций горные районы, известные горнолыжные курорты Банско и Боровец испытывают недостаток спроса и некоторое падение цен. В то же время на не слишком известном курорте Паничище цены на недвижимость держатся в районе 1200–1800 евро за 1 кв. м и имеют тенденцию к росту. Это связано с близостью курорта к Софии, аэропорту и бальнеологическому курорту Сапарева Баня, а также со строительством новых подъемников и трасс. Отметим также, что девелоперы учли опыт Банско и нынешний план развития курорта предполагает только малоэтажное строительство и низкую плотность застройки.
В столице
Столица Болгарии София как направление для покупки недвижимости не слишком популярна среди россиян, однако развивается исключительно быстрыми темпами. В последние годы рост цен здесь сопровождается резким увеличением объемов строительства. Большинство высококачественных новостроек, подходящих для сдачи в аренду, было возведено недалеко от центра, в таких районах, как Докторский парк, Лозенец, Изток, Иван Вазов и Хладилника. Строительство идет практически во всех районах, средняя стоимость софийского жилья постоянно растет: новые объекты продаются за 900–1600 евро за 1 кв. м, на вторичном рынке встречаются предложения до 4000 евро за 1 кв. м. Рост цен с августа 2007 г. до августа 2008 г. составил от 19 до 47% в зависимости от района.
Позитивные изменения
Наряду с очевидными достоинствами Болгарии как направления для инвестиций существует и ряд проблем. Среди них – чрезмерно плотная застройка наиболее известных и развитых черноморских и горнолыжных курортов, присутствие на рынке некоторого количества низкокачественных объектов. Инфраструктура быстро растущих приморских городов просто не успевает за темпами застройки. Так, система очистки сточных вод на Золотых Песках рассчитана на 15 000 жителей, в то время как сейчас в городе проживает уже не менее 40 000 человек. Заметим, что решением этой проблемы власти уже озаботились и на всем побережье проектируются и строятся очистные сооружения.
