Урбанизация поглотила большинство европейских городов, но Париж и Прага все же смогли сохранить неповторимое очарование старины, которое лучше всего ощущаешь, сидя в уличных кафе с одинаково бесцеремонными официантами - что в Чехии, что во Франции. Эти кафе в обеих столицах хранят память о знаменитых писателях. В Париже - о Жане-Поле Сартре, Андре Жиде… В Праге – о Франце Кафке, Вацлаве Гавеле...
Обе столицы счастливо избежали массированных воздушных налетов, которые изуродовали и стерли с лица земли многие европейские города во время второй мировой войны. После 1945 г. их развитие пошло разными путями, но теперь Париж и Прага снова похожи. Иностранцев, желающих приобрести недвижимость в этих городах, привлекает, во-первых, возможность приобрести второй дом в историческом, полном романтики городе, а во-вторых - надежда на хорошую отдачу от вложенных средств.
Новое строительство и реконструкция
Прага
Самые важные изменения в «силуэте» Праги в ближайшие десять лет коснутся района Прага-8 - естественного продолжения центральной части города. Наряду с новым высококлассным строительством здесь будут реконструироваться промышленные здания эпохи Наполеона, которые после завершения работ станут жилыми. «Прага-8 - один из последних в европейских столицах районов, где возможно новое строительство, который имеет выход к воде и в то же время примыкает к историческому центру города, - рассказывает Штефан Кординер, глава компании Ceres Group, специализирующейся на недвижимости центральной Европы. - Консорциум девелоперов в следующие четыре года вложит значительные средства в застройку небольшой территории, прилегающей к реке, где будет создано около 1400 новых апартаментов». Уже сегодня существуют реальные возможности для инвестиций в Прагу-8. Один из самых захватывающих проектов - Liven Docks, который предусматривает полную реконструкцию 6,5 га земли около реки Влтавы. Это строительство по масштабам сравнивают со знаменитой реконструкцией лондонского порта. «Прага-8 - это уникальный район застройки, который в ближайшие годы изменится до неузнаваемости», – считает мэр Праги Павел Бем.
Строящийся на краю центра города жилой комплекс River Diamond - один из самых интересных проектов. Учитывая впечатляющую архитектуру комплекса, его превосходное расположение на берегу Влтавы и близость к центру, River Diamond можно назвать самой роскошной новостройкой Праги. В комплексе насчитывается в общей сложности 230 высококлассных апартаментов, расположенных на девяти этажах - от студий до пентхаусов с четырьмя спальнями и садом на крыше. Продажи были открыты в октябре, стоимость апартаментов на стадии строительства составляет от $150 000 - за студию и достигает $630 000 - за пентхаус. Предполагаемая прибыль от аренды апартаментов с одной и двумя спальнями может составить 6-7% от их стоимости в год, а их рыночная стоимость будет только расти. Сочетание этих факторов делает River Diamond очень привлекательным для инвестирования.
Париж
Нехватка места во французской столице делает новостройки особенно дефицитными. «В лучших районах Парижа нет земли для строительства и очень трудно найти проекты под реставрацию, - объясняет Жан-Филипп Ру, агент по недвижимости парижского отделения Knight Frank. - В 2004 г. на парижском рынке появилось только 870 квартир в центре, что ничтожно мало». Неудивительно, что девелоперы сосредоточивают свои усилия на предместьях Парижа. Жилой комплекс Park Avenir, расположенный на границе 13-го округа, находится всего в 15 мин. езды на метро от центра города. Квартиры в нем могут быть очень маленькими, около 19-30 кв. м, но при этом и цены разумны - от $88 000 до $140 000 - за студию. Первая очередь комплекса была завершена в октябре, а вскоре девелоперы приступят к следующему этапу строительства.
Другая новостройка на окраине Парижа, – жилой комплекс Le Conti в историческом местечке Лувесьен (Louveciennes) в 15 мин. езды от центра и недалеко от Версаля. Студии площадью 35 кв. м стоят здесь от $163 000, апартаменты площадью 44 кв. м с одной спальней – от $190 000. Инвесторы, предполагающие сдавать купленные апартаменты в аренду, могут ожидать доход около 5-6% в год от стоимости покупки.
Однако Кейт Пернаккио, парижский агент компании Imoinvest, продающей оба эти комплекса, полагает, что наилучшие инвестиционные возможности открывает схема leaseback, предполагающая продажу собственности с условием получения ее обратно в аренду. Например, на условиях leaseback продаются апартаменты в роскошном отеле Villa Luxemburg, управляемом компанией Hotel du Paris Вилла и расположенном в 6-м округе. Там за $180 000 вы можете приобрести небольшую студию, которая используется как гостиничный номер, и гарантированно получать доход размером 4,9% в год. Если владельцы посещают данный отель, они получают 25%-ную скидку, снимая номер. «Инвесторы заинтересованы в стабильном доходе и росте стоимости капитала, который в этой части Парижа может быть очень высоким», - говорит г-н Пернаккио.
Вторичный рынок. Историческая недвижимость
Прага
Историческая недвижимость в районе Прага-1, рядом с Карловым мостом (Charles Bridge), стоит от $3800 до $7700 за 1 кв. м. Большая часть такой недвижимости охраняется государством, так что возможность увеличения площади и реконструкции отсутствует. Цены в этом районе быстро росли в последние годы, но сейчас стабилизировались.
Инвесторы чаще всего предпочитают приобретать недвижимость для последующей сдачи в наем в районе Прага-8, но пока еще есть возможность для дальнейшего роста цен и в исторических районах. Компания Ceres Group предлагает к продаже вторичное жилье в комплексе Kings Court, одном из самых роскошных в Праге, который был заметно модернизирован. Стоимость недвижимости в этом комплексе начинается от $7400 за 1 кв. м. Большая квартира площадью 200 кв. м стоит около $1,6 млн. Недавно был реконструирован и превращен в роскошные апартаменты Дворец Бетховена (Beethoven’s Palace), в котором действительно однажды играл Бетховен. Цены здесь тоже очень высоки. А вот в районе Прага-3, который также называют Винограды (Vinohrady), цены ниже - в пределах $2000 за 1 кв. м. Например, небольшая квартира возле площади Венцеслас, площадью около 35 кв. м, стоит около $80 000.
Париж
В Париже всегда был хорошо развит вторичный рынок. Но имейте в виду, что апартаменты чаще всего имеют очень небольшую площадь в сравнении с московскими квартирами. Ключевые моменты, на которые нужно обращать внимание, - освещенность, уровень шума и безопасность.
Основная часть исторической недвижимости находится в относительно хорошем состоянии. Конечно, эти квартиры очаровательны – кому могут не понравиться камины, облицованные мрамором, множество зеркал, встроенных в стены, канделябры, свисающие с потолка!… Заметим, что часто это не очарование истории, а результат хорошо выполненной реконструкции. В большинстве исторических зданий апартаменты, расположенные на втором этаже, имеют наиболее высокие потолки и являются самыми престижными.
В дорогом 6-м округе или в Сен-Жермен-де-Пре (St.-Germain-des-Pres) студия площадью всего 24 кв. м, предлагаемая компанией Imoinvest, будет стоить около $380 000 - к ее достоинствам стоит отнести террасу и вид на Эйфелеву башню. А в жилом комплексе Duquesne в 7-м округе квартира с одной спальней оценена в $510 000 (предлагается компанией Knight Frank).
Динамика рынка
Прага
Начиная с «Бархатной революции» 1989 г. Чешская Республика движется от плановой к динамично развивающейся рыночной экономике. С 2000 г. до 2004 г., экономический рост составлял в среднем 3,1%, а инфляция – всего 2,6% в год. В преддверии вступления в ЕС, за период с 2001 г. по 2003 г., цены на недвижимость росли на 20-30% в год, в зависимости от ее месторасположения. В прошлом году рост цен снизился до более реалистического уровня - 10-15%. Благодаря устойчивой экономике, доступным и недорогим ипотечным кредитам, высоким критериям качества недвижимости, а также сильной чешской валюте, прогнозы на дальнейший рост стоимости недвижимости достаточно оптимистичны.
Париж
В последние пять лет на рынке Парижа наблюдался активный спрос со стороны иностранных покупателей на недвижимость в определенных округах - таких, к примеру, как фешенебельный 6-й. Иностранцы приобрели почти десятую часть предложений, выставленных на продажу в I квартале текущего года. Средняя стоимость недвижимости в Париже составляет $5200 за 1 кв. м и постоянно растет, так что приобретение дома во французской столице может принести солидный доход, если правильно проанализировать рынок и найти наиболее перспективные районы.
Процесс покупки
Прага
В Чешской Республике иностранцы не могут иметь недвижимость в собственности, если не используют ее для постоянного места жительства, поэтому начинать нужно с создания чешской компании с ограниченной ответственностью, что стоит приблизительно $2500. Получить ипотечный кредит нерезидентам несколько проще, при этом большинство кредиторов предпочитает возврат долга равными долями, в которые уже включены проценты. Регистрация права собственности занимает до шести месяцев, и в этот период вы не можете пользоваться собственностью. Если вы впоследствии будете продавать вашу недвижимость, то вам придется заплатить «трансферный» налог в размере 3% от стоимости недвижимости и налог размером не менее 22% от полученной прибыли.
Париж
Удостоверьтесь, что счета, выставленные вам при продаже, верны. Имейте в виду, что во Франции все налоги и сборы обычно оплачивает покупатель. Самые дорогостоящие услуги при покупке недвижимости во Франции – это работа нотариуса, которая обычно составляет 6-8% от стоимости недвижимости. Вы также должны будете оплатить услуги французского агента – обычно около 7-8%, однако это вознаграждение уже включено в стоимость недвижимости, выставленной на продажу.
