Просто иностранец или инвестор?
В соответствии с болгарской конституцией, продажа земли иностранцам запрещена. Жители других стран могут купить только квартиру, не вступая в право владения землей. Эта норма уже пересмотрена в связи со скорым вступлением страны в ЕС, но изменения вступят в силу только с 2012 г. Так каким же образом в течение уже столько лет иностранцы приобретают недвижимость и развивают свой бизнес в Болгарии?
Дело в том, что приобрести землю, равно как и другую недвижимость, могут болгарские юридические лица, зарегистрированные иностранцами по болгарским законам. Созданная для покупки фирма в дальнейшем может существовать лишь на бумаге, если вы приобретаете недвижимость в инвестиционных целях и не собираетесь в ней жить. Однако если с Болгарией связаны ваши долгосрочные планы, то собственный бизнес может оказаться хорошим подспорьем.
Согласно болгарскому законодательству существует несколько возможностей получения вида на жительство. Самой простой и надежной - инвестирование в Болгарию суммы более $500 000. Эта сумма должна поступить на банковский счет болгарской фирмы из-за пределов страны, затем должно быть получено удостоверение Министерства экономики о признании инвестиции, а в дальнейшем этот капитал может быть полностью использован для покупки недвижимости или развития бизнеса в Болгарии.
Другой вариант - регистрация болгарской фирмы и предоставление работы не менее чем десяти болгарам. В первом случае иностранец сразу получает ПМЖ и может претендовать на болгарское гражданство, во втором - получает вид на продолжительное пребывание в Болгарии и через 5 лет может получить ПМЖ.
Два основных вида бизнеса, к которым проявляют интерес частные русские инвесторы, - это отели и рестораны. Не обязательно начинать дело «с нуля», гораздо проще приобрести уже готовые проекты.
Жизнь в собственном отеле
Отель в Болгарии - это возможность построить доходный бизнес с относительно небольшим начальным капиталом, который дает иностранцу надежный легальный статус. Однако владение отелем – это не только способ получения ПМЖ, но и уважение со стороны местного населения и органов власти, это определенный круг, в который вы попадаете благодаря своему статусу. Владение отелем в Болгарии позволяет иностранцу занять достойное место в обществе.
Подавляющее большинство русских инвесторов приезжают в Болгарию, совмещая приятное с полезным, – отдохнуть и подыскать себе недвижимость. Летом - на море, зимой - в горы. Такой подход удобен, но, если вы собираетесь купить отель, он окажется неэффективным. Ни один уважающий себя хозяин отеля не выставит на продажу свой бизнес в пиковый сезон, рискуя потерять клиентов и понести убытки. Достаточно незначительного слуха о продаже, чтобы отпугнуть постоянных партнеров. Поэтому стоит начать поиски в то время, когда заполняемость отелей минимальна.
Цена болгарских отелей колеблется в самых широких пределах – от 70 000 до 12 млн евро. Надо понимать, что чем меньше стоимость отеля, тем больше дополнительных вложений потребуется для развития и модернизации бизнеса. Очевидно, что стоимость отеля зависит не только от его размера, но и от местонахождения, наличия ресторанов, бассейнов, паркинга и др.
Местонахождение - один из важнейших параметров. Отели на известных курортах побережья или в горах имеют значительно более высокую стоимость проживания, но не следует забывать, что почти 100%-ная заполняемость достигается в них в течение всего нескольких месяцев. На море - с конца июня до середины сентября, а в горах - с конца декабря по март. В отелях, расположенных в крупных городах, таких как София, Пловдив, Варна и Бургас, особенно в их центре, число желающих остановиться примерно одинаково в течение всего года.
Черноморское побережье Болгарии известно такими раскрученными курортами, как Солнечный Берег и Золотые Пески, где средняя стоимость отдыха в отелях составляет в районе 70-150 евро на человека в день. Отели, расположенные здесь, хорошо известны, и места в них заранее скупаются крупными туроператорами - TUI, Thomas Cook, Neckermann и др. Вложения в такие объекты окупаются достаточно быстро и гарантированно. Срок возврата инвестиций может составить около 5 лет. Однако предложений о продаже отелей здесь не бывает, немногочисленные сделки совершаются на аукционах по цене, значительно превышающей первоначальную.
С другой стороны, в Болгарии есть множество маленьких городков, где отдыхают люди, располагающие ограниченным бюджетом или предпочитающие семейный отдых в спокойной обстановке. Здесь можно снять номера в маленьких отелях по 10-25 евро на человека и прекрасно отдохнуть, ни в чем себе не отказывая. Стоимость таких отелей относительно невелика, но и возврат инвестиций может занять более 15-20 лет. Часто можно слышать, что подобная покупка невыгодна, так как «больший процент можно получить, положив деньги в банк». Однако, прежде чем отказаться от покупки небольшого отеля по причине неперспективности, стоит изучить планы по развитию конкретного региона. Популярные курорты уже практически полностью застроены, так что большое строительство постепенно перемещается и в маленькие городки. Здесь строятся современные комфортные отели, улучшается инфраструктура, так что не исключено, что в ближайшие годы и некоторые пока малоизвестные местечки могут оказаться курортами, привлекающими туристов со всего мира, а инвестиции в их отели - удачными.
Еще одно перспективное, но пока не раскрученное направление – болгарские бальнеокурорты. Еще с времен Римской империи Болгария славилась лечебными минеральными водами, но водолечебницы в Сапарева Бане, Горна Бане, Хисаре, Павел Бане или Сандански известны только знатокам Болгарии. Многие бальнеолечебницы заброшены, находятся в плачевном состоянии и ожидают своих инвесторов. Однако нет сомнений в том, что в ближайшем будущем, после вступления Болгарии в ЕС, это направление туризма будет активно развиваться. Соответственно, возникнет значительный спрос и на размещение в отелях.
Наконец, есть еще один путь повысить рентабельность бизнеса. Небольшие болгарские отели стали приобретать русские, которые уже имеют турфирму и предполагают заполнить места своими клиентами.
Вот два примера возможных инвестиционных проектов. Отель в центре города Белоградчик, в 2,5 часах езды от Софии, стоит 80 000 евро. Его можно воспринимать как классический объект для малобюджетных инвестиций: покупается дешевый отель, дополнительно вкладывается 260 000 евро в реконструкцию «под ключ», на выходе получаем отель круглогодичной заполняемости с 70 местами. Заметим, что это бывшая гостиница «Балкантуриста», других отелей сейчас в городе нет, и многочисленным туристам остановиться негде.
Пятизвездочный отель в Софии в районе Драгалевцы, рассчитанный на 38 номеров, стоит 2,5 млн евро. Это достаточно дорогое предложение, но оно не требует дополнительных инвестиций. Общая площадь отеля – 2790 кв. м, инфраструктура включает в себя бассейны, несколько ресторанов и баров, конференц-зал. Отель полностью обставлен мебелью и оборудован.
Мечта гурмана
Открытие собственного ресторана - мечта многих людей, умеющих и любящих хорошо готовить и вкусно поесть. Владение рестораном привлекает надежностью бизнеса - вспомним, как отец Генри Форда советовал сыну: «Люди всегда будут питаться, несмотря на кризисы в экономике». Владение рестораном дает возможность самоутвердиться на местном рынке, завязать полезные связи, найти нужные контакты.
На первый взгляд, вариантов покупки ресторанов множество, но при детальном их изучении оказывается, что реальных предложений, которые действительно стоит приобрести, очень мало. Как и в случае с отелями, стоимость помещений, подходящих для ресторана, сильно зависит от их местонахождения. Рестораны, расположенные на вокзалах и аэропортах, заполнены практически круглосуточно. Хороши заведения, находящиеся в центральных районах крупных городов, удачным местом считаются рестораны на магистралях с интенсивным трафиком. Менее перспективны рестораны, находящиеся в спальных районах, хотя при хорошей ценовой политике и высоком качестве поварского искусства и здесь возможен высокорентабельный бизнес. Чтобы вкусно поесть, отдохнуть, встретиться с друзьями, получить обслуживание на высоком уровне, люди готовы ехать и на другой конец города.
Цены на рестораны имеют очень большой разброс. Например, в Софии сейчас есть предложения стоимостью от 20 000 до 1,6 млн евро при цене 1 кв. м от 300 до 2000 евро.
Стоит отметить, что многие дешевые рестораны, стоимостью до 100 000 евро, хотя и имеют разрешение на работу, выданное по старым правилам, относятся к рискованным объектам для инвестиций, так как требования постоянно ужесточаются. По новым правилам, ресторан должен обязательно иметь два отделения - для курильщиков и не курящих, высота потолков должна быть не менее 3,5 м, а кухонное отделение должно быть просторным и иметь отдельные зоны для обработки различных видов продуктов. Так же высоки требования и оснащению оборудованием.
Приобретая помещение под ресторан, не обязательно при этом покупать сам бизнес - можно вначале сдать его в наем. Это дает возможность изучить предпочтения болгар в области кулинарии, а также детали ведения бизнеса в стране.
В отличие от России, в Болгарии, где все еще существует недостаток предприятий питания, ожидать быстрого возврата вложений не следует. Период окупаемости обычно составляет 15-20 лет в случае, если ресторан сдается в наем. Например, в Софии арендная плата в зависимости от района и наличия оборудования составляет от 3 до 100 евро за 1 кв. м в месяц. При эксплуатации ресторана собственником период окупаемости может быть сокращен в 2-4 раза.
Болгария - аграрно-туристическая страна, с разнообразной природой, богатой историей и практически полным отсутствием тяжелой промышленности, загрязняющей окружающую среду. В скором будущем Болгария вступит в ЕС – и, несомненно, станет еще более популярным местом отдыха европейцев, для которых будут нужны и отели, и рестораны. Приобретая такой бизнес, нужно знать достаточно много, и надеемся, что наши публикации помогут вам в этом.
