Логика и логистика
Каждый выбирает то, что ему больше нравится. Но нельзя не задуматься, например, о том, как добираться до курортного дома, об особенностях климата и составе отдыхающих.
До Египта из Москвы лететь четыре с половиной часа, сезон здесь длится круглый год, но многие предпочитают отдыхать здесь именно зимой, когда нет изнуряющей 40-градусной жары. Покупатели из Северной и Западной Европы нередко живут здесь с октября по апрель. По словам генерального директора компании «Место под солнцем» Ивана Птушкина, основными туристическими зонами для русских остаются Хургада и Шарм-эль-Шейх, хотя быстро развивается курортный район в Александрии на Средиземном море. Самый «русский» район Египта – Хургада с ее низкими ценами на жилье и ориентированной на россиян инфраструктурой. Шарм-эль-Шейх – в целом более дорогой и интернациональный курорт, хотя предложения недвижимости здесь очень разные.
Если не смущает перелет, длящийся от 6 до 12 часов, можно отправиться за теплом и морем в Таиланд. Страна особенно полюбилась жителям Великобритании, Германии и России. Англичане обосновались здесь уже давно, а немцы и россияне полюбили Таиланд в последние годы. Страна хороша невысокими ценами на недвижимость, экзотической природой и дружелюбной атмосферой. В основных курортных регионах – в Паттайе, на островах Пхукет, Ко-Чанг, Самуи – можно найти как студии в кондоминиумах, так и роскошные апартаменты и виллы.
В странах Карибского бассейна покупатели обычно рассчитывают на дома на элитных курортах. Добираться сюда непросто: на большинство островов нет прямых рейсов из России, и после 12-14-часового полета придется пересаживаться на другой самолет или паром. Так, аэропорт на острове Сент-Барт, который еще называют заповедником миллионеров, принимает самолеты, рассчитанные максимум на 19 пассажиров. Туристы на Сент-Барте останавливаются в небольших частных отелях, есть выбор вилл для съема или покупки. «Можно купить землю и построить дом, но получение строительной лицензии займет время», – предупреждает владелец и директор компании St-Barth Estates & World Properties Жан-Пьерр Эннеке.
«Здесь есть все»
Египет, Таиланд и Карибы заметно различаются по ценам на недвижимость. Бюджетные варианты следует искать в Египте. Цены на жилье в Хургаде начинаются от $10 000, средний уровень – $25 000 – 50 000 за хорошие апартаменты. В Шарм-эль-Шейхе недвижимость примерно вдвое дороже: цены начинаются с $35 000-40 000, средняя цена – $50 000 – 70 000.
«Сейчас среди предложений есть квартира с отделкой в Хургаде за $15 000, – рассказывает о самых доступных объектах Иван Птушкин. – Она расположена недалеко от моря, рядом со всеми необходимыми инфраструктурными объектами, магазинами, кафе и прочим. В Шарм-эль-Шейхе можно найти студии или апартаменты с одной спальней за $36 000 при условии 100%-ной оплаты. Можно сдать их в аренду и гарантированно получать на руки 8% годовых».
В Таиланде при всем разнообразии предложений средние цены выше, чем в Египте. «Недавно мы проехали с клиентом по всему Таиланду в поисках нужной ему недвижимости, – рассказывает менеджер по продажам компании Thaiproperty Олег Калашников, – и клиент выразился очень просто – «здесь есть все». То есть можно найти как квартиры площадью 32 кв. м, так и просторные виллы, участки как с домами, так и без».
В Паттайе цены начинаются от 600 000 бат (бат чуть дороже рубля). Цены на апартаменты среднего уровня стартуют с $70 000. Жилье сдается с чистовой отделкой, осуществляется круглосуточная охрана, обычно есть подземный паркинг, выделенная сеть, бассейн, прачечная, ресторан, фитнес, возможности для развлечений. В более доступных вариантах часть опций отсутствует.
Олег Калашников подчеркивает разницу между Паттайей и курортами на юге Таиланда: «В южной части меньше распространены кондоминиумы, есть ограничения по высоте застройки – максимальная высота дома может составлять 12 м». В наиболее дорогих районах, например на Самуи, участок в 1600 кв. м обойдется в 100 млн бат ($3 млн). Цена апартаментов – от $100 000, домов – от $200 000. Цены на недвижимость класса люкс, по словам Алексея Христинина, начинается от $2500-4000 за 1 кв. м, а недвижимость бизнес-класса – примерно $1000 за 1 кв. м.
Близость к морю и красивый вид автоматически увеличивают стоимость предложения на $100 000- 200 000. Иностранцы предпочитают именно такую недвижимость, поэтому и ориентироваться следует на диапазон от $500 000 за апартаменты до $20 млн за самую роскошную виллу.
В большинстве развитых стран Карибского бассейна (таких как Ангилья, Барбадос, Теркс и Кайкос, Сент-Барт, Сент-Киттс и Невис) уровень цен еще выше. Покупатели приезжают в основном из США, Канады, Западной Европы. Часто они приобретают недвижимость одновременно и для проживания, и для инвестиций. Как рассказывает директор по PR и маркетингу проекта Amanyara Villas Инго Рекхорн, есть несколько путей, которые выбирают покупатели.
1. Инвестор приобретает одну-три небольших квартиры с полным обслуживанием, находящиеся на территории курорта, – такое жилье стоит от $1 млн до $3 млн.
2. Покупатель вкладывает в отдельные виллы с тремя-пятью спальнями, обычно на берегу океана или рядом с береговой линией – стоимость подобных предложений колеблется от $1 млн до $7 млн. Для обслуживания такой недвижимости придется нанимать управляющую компанию.
3. Иностранец инвестирует в роскошные виллы в составе курорта. Так, виллы в Amanyara на островах Теркс и Кайкос с полным набором услуг, вплоть до дворецкого и повара, стоят от $9 млн до $16 млн.
Пожалуй, самый дорогой карибский остров – Сент-Барт. Как рассказывает Жан-Пьерр Эннеке, виллы на Сент-Барте стоят от $2 млн до $50 млн. Но плохих предложений здесь просто нет: все здания или недавно построены, или заново отремонтированы и чрезвычайно хорошо оборудованы.
Конечно, далеко не во всех странах Карибского бассейна недвижимость стоит так дорого – Доминиканская республика или Ямайка гораздо доступнее – но и уровень жизни, и степень развития инфраструктуры там, конечно, ниже.
Разные условия
Для покупателей также важны местные особенности законодательства, которые касаются оформления жилья в собственность. В Египте практически нет ограничений для иностранцев, желающих приобрести недвижимость. Однако если в Хургаде и почти на всех египетских курортах жилье переходит в полное владение покупателя, то в Шарм-эль-Шейхе заключается договор аренды на 99 лет.
В Таиланде по закону иностранные граждане не могут приобретать землю, и виллы продаются на правах leasehold – то есть на участок оформляется долгосрочная аренда. Иностранный гражданин также может основать компанию, оформив землю на нее. В компании должна участвовать тайская сторона, которой должен принадлежать 51% акций. Иностранцу остается 49% и так называемая «золотая акция», которая дает ему решающее право голоса.
Апартаменты, в отличие от вилл, могут быть проданы иностранцам в полное владение. Но и здесь свои нюансы: в многоквартирном доме число собственников-нерезидентов не должно превышать 49% от числа всех жильцов.
У каждой страны Карибского бассейна свое законодательство в сфере недвижимости. Так, возможность приобрести недвижимость на Кубе у нерезидентов появилась совсем недавно – при этом сделки заключаются только по схеме leasehold.
Теркс и Кайкос, напротив, активно стимулирует зарубежные инвестиции в местную недвижимость. В полную собственность передаются и строения, и земельные участки. Для посещения страны россиянам не требуются визы, покупателям жилья дороже $500 000 предоставляется вид на жительство. Здесь нет НДС, однако при покупке следует уплатить гербовый сбор – от 5% до 9,75% в зависимости от стоимости и расположения объекта (сбор 9,75% установлен для недвижимости на острове Провиденсьялес). Нет налога на рост стоимости недвижимости и налога на наследование.
На острове Сент-Барт дополнительные расходы при покупке недвижимости составляют около 5-6%. Ежегодного налога на недвижимость нет, но при перепродаже взимается налог на прирост капитала. Если объект продается в первые пять лет после покупки, налог составляет 33,3%, однако каждые пять лет владения он уменьшается на 10%, а через 15 лет исчезает.
