На побережье можно найти предложения всех типов – от экономичного жилья стоимостью около 200 000 евро до суперроскошных вилл в десятки миллионов. Более-менее массовый спрос приходится на сегмент бизнес-класса, то есть объекты стоимостью примерно 1 млн евро. Покупателей, готовых заплатить несколько миллионов евро, конечно, меньше, но именно для них Лазурный берег наиболее ценен.
«Примерно половина запросов от российских клиентов, желающих купить элитную недвижимость за рубежом, приходятся именно на Францию, – комментирует директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. – Хотя бюджеты значительно сократились и колеблются на данный момент в пределах 5 – 10 млн евро».
Каталог недвижимости Франции. Виллы и апартаменты Лазурного берега.
Торг уместен
«На юге Франции такого жесткого падения цен, как, скажем, в Лондоне, не произошло, – комментирует консультант компании Property Vision Дейзи Суэйн. – Кризис лишь незначительно скорректировал ожидания продавцов, так как число качественных предложений на этом рынке ограничено, а владельцев, которым необходимо срочно продать жилье, мало. В большей мере последствия кризиса проявляются в уменьшении числа сделок с недвижимостью».
«Снижение цен в связи с кризисом составило не более 10 – 15%, – уверен управляющий директор компании Lowell Finance Кирилл Долгинский. – Вопрос цены тесно увязан со сроком экспонирования. На такие высоколиквидные объекты, как квартиры в Каннах и Ницце (срок их экспозиции, как правило, не превышает полтора-два месяца), цены снизились очень мало. Когда речь идет об объектах стоимостью 3 – 5 млн евро со сроком экспонирования от года до полутора лет, то здесь многое зависит от мотивации продавцов. Французские владельцы недвижимости в большинстве своем предпочитают снять объект с торгов на какое-то время, чем уступить в цене. Если недвижимость принадлежит собственнику из Британии или другой европейской страны, у которого есть финансовые сложности, то цена может существенно снизиться в процессе переговоров».
По мнению генерального директора компании RafinadHome Ольги Бородиной, мнение о том, что недвижимость на Лазурном Берегу подешевела, формируют местные риелторы, которые стараются привлечь новых покупателей: «На рынок стали попадать объекты худшего качества и, соответственно, более дешевые. А наиболее дорогие, рассчитанные на «потаниных-абрамовичей», не рекламируются. Если раньше требующие реставрации объекты выставлялись только после капремонта, то теперь предлагается много домов, в которые еще нужно вложить дополнительные средства, что создает впечатление об общем снижении цен».
Популярные запросы
До кризиса основными покупателями недвижимости на Лазурном Берегу были британцы, которые сейчас практически ушли с рынка, тогда как спрос со стороны россиян продолжает оставаться высоким.
«По нашим наблюдениям за девять месяцев текущего года, российские покупатели – одни из самых активных на Лазурном Берегу наряду с французами и итальянцами, – говорит Кирилл Долгинский. – Наибольшим спросом среди россиян пользуются апартаменты стоимостью до 500 000 евро, а также дома от 1 млн до 3 млн евро».
«Чаще всего спрашивают недвижимость до 200 000 евро, но за такие деньги ничего приобрести невозможно. С этой суммы стартуют цены на студии – а приемлемые варианты, как правило, стоят от 250 000 евро, причем это будет квартира не в Кап-д’Антиб, а в самом Антибе или в Ницце», – рассказывает Ольга Бородина.
Так, например, студия площадью 22 кв. м с террасой 9 кв. м в малоэтажном комплексе в Вильнев-Лубе рядом с Антибом продается за 213 000 евро. Комплекс находится в тихом месте рядом с пляжем, из окон открывается вид на море, на территории есть сад с бассейном.
Типичное предложение при бюджете до 1 млн евро – двухуровневая вилла площадью 180 кв. м с видом на море и город в Ницце. Год постройки – 1986-й, состояние хорошее. На участке 1340 кв. м расположены подогреваемый бассейн, гараж, парковка. Стоит такой дом 930 000 евро, размер ежегодного налога на недвижимость – 2700 евро. Стоит заметить, что на активы стоимостью более 770 000 евро существует также прогрессивный налог на роскошь, но при правильном оформлении сделки от него можно уйти.
«Многих подталкивает к покупке относительно низкая стоимость заемных средств, – добавляет Кирилл Долгинский. – Сейчас плавающие ставки во французских банках, с которыми мы работаем напрямую, – от 2,8% годовых, а фиксированные – от 3,4%. При этом финансировать можно до 80% от оценочной стоимости. Многие приобретают недвижимость, не изымая крупных средств из оборота, либо помещают свободные средства на депозиты в российских банках, без проблем получая под это финансирование во Франции».
Private sales
Некоторые продавцы на Лазурном Берегу предпочитают обходиться без рекламы, такие сделки происходят, что называется, «вне рынка», частным порядком.
Россияне нередко проявляют чисто умозрительный интерес к местной недвижимости и, приезжая на отдых, осматривают выставленные на продажу объекты больше из любопытства, нежели с конкретными целями. «Французы настолько устали от такого праздного интереса, что многие предлагают недвижимость только после того, как наведут справки о потенциальном клиенте, его платежеспособности, либо получив рекомендации от агентов или тех, кто уже купил здесь недвижимость», – рассказывает Ольга Бородина.
«Рекомендации часто исходят от кредитных организаций, которые располагают собственными клиентскими базами, – добавляет Кирилл Долгинский. – В основном это банки Монако, Люксембурга. Объекты «вне рынка» составляют не более 10% от общего объема и часто обладают уникальными характеристиками. Однако подобных сделок стало меньше, потому что в основном этот сегмент ориентирован на европейских покупателей, а их число уменьшилось. Россияне же покупают либо самую дорогую недвижимость, либо доступные объекты в открытой продаже».
Дейзи Суэйн считает, что сделок «вне рынка» на юге Франции очень мало: «Запрашиваемые цены в этом регионе часто завышены, а в случаях private sales бывает даже сложнее договориться о приемлемой сумме, если владелец сам переоценил качество и ценность своего дома».
Прогнозы и тенденции
Профессионалы рынка сходятся во мнении, что недвижимость Ривьеры больше не опустится в цене – напротив, будет расти на 3-5% в год. «Если есть желание купить дом на Лазурном Берегу, то лучше это делать зимой и осенью, – советует Ольга Бородина, – поскольку весной часть нереализованных объектов уйдет с рынка: летом владельцы предпочитают зарабатывать на аренде либо сами отдыхают на виллах».
Несмотря на снижение общего объема сделок, на некоторые объекты потенциальные покупатели записываются в лист ожидания. В качестве примера Кирилл Долгинский приводит малоэтажный комплекс апартаментов в Манделье, на первой линии от моря, рядом с отелем: «Студии здесь стоят около 500 000 евро, но их нет в наличии. Стоимость апартаментов с одной – тремя спальнями – от 750 000 до 1,5 млн евро, и люди порой по три-четыре года стоят в листе ожидания».
Одна из свежих тенденций – покупка домов к западу от Лазурного Берега. «Эти сельские районы, – рассказывает Дейзи Суэйн, – находятся, конечно, подальше от моря. Но они очень нравятся тем, кто ищет хороший дом в красивом и спокойном месте, да и цены здесь значительно ниже. Сейчас недвижимостью в континентальной части Прованса интересуются в основном британцы и американцы – может быть, и русским покупателям стоит подумать о преимуществах этого района?..»
