Официальная статистика вряд ли поможет определить, насколько адекватна цена, которую запрашивает продавец, - стоит ориентироваться на недавно реализованные объекты с аналогичными характеристиками (расположением, инфраструктурой, площадью, качеством строительства) и другие предложения в выбранном регионе.
Сейчас, когда многие испанские продавцы готовы к компромиссам, самое время для встречных предложений со стороны покупателя.
Предварительный договор и проверки
После того как стороны договорились о цене, они подписывают предварительный договор (Contrato privado de compraventa), в котором указаны характеристики недвижимости, стоимость, размер залога, определен срок подписания окончательного договора купли-продажи в присутствии нотариуса. Покупатель вносит залог (по договоренности, обычно от 10% от стоимости), владелец снимает объект с продажи. Предварительный договор подписывается без нотариуса, но имеет полную юридическую силу.
На основании предварительного договора россияне должны получить идентификационный номер иностранца (N.I.E.) в консульстве Испании в России или в отделении полиции по месту приобретения недвижимости. Также до окончательного оформления сделки следует открыть счет в испанском банке.
Приобретая жилье на вторичном рынке Испании, особенно важно проверить юридический статус недвижимости: законность постройки на данном земельном участке, наличие обременений и то, кто является собственником недвижимости. Сделав запрос в Регистр собственности (Registro de la Propriedad), покупатель получает документ (Nota Simple) с информацией о владельце и ипотечных обременениях. Если дом находится в прибрежной полосе, в местных органах управления следует узнать, разрешено ли строительство на этом участке, возможна ли перепланировка здания в будущем. Необходимо удостовериться, что все налоги и коммунальные платежи погашены и жилье не сдано в аренду. Проверкой обычно занимается юрист, который специализируется на операциях с недвижимостью. Самостоятельно собрать бумаги проблематично, к тому же для этого нужно хорошо знать испанский.
Параллельно те покупатели, которые рассчитывают на банковское финансирование, занимаются оформлением ипотеки. Испанские банки готовы предоставлять россиянам кредиты в размере до 50% от оценочной стоимости недвижимости под 3,5-5% годовых.
Банковская проверка поможет еще раз убедиться в том, что дом возведен законно и нет риска, что его снесут.
Окончательный договор, налоги и регистрация
Примерно через два месяца после подписания предварительного контракта, когда все проверки завершились и банк одобрил ипотечный кредит, стороны в присутствии нотариуса подписывают окончательный договор купли-продажи (Escritura Publica). В этот момент продавец передает ключи от дома, а покупатель - оставшуюся сумму в виде банковских чеков. В случае покупки в кредит это делает представитель банка. Если оплата производится в рассрочку, даты и размеры выплат указываются в договоре. В документе содержатся все сведения о продавце и покупателе, характеристики участка и построек, перечень оборудования и т. д. При желании в договоре прописывается имя не одного владельца, но и членов его семьи.
Покупатель оплачивает налог на передачу прав собственности (I.T.P.; в зависимости от региона - 6-7% от указанной в договоре стоимости), оплачивает услуги нотариуса и регистрационный сбор (до 2%).
В целом дополнительные расходы покупателя при покупке вторичной недвижимости в Испании составляют около 10%, а при оформлении ипотечного кредита – до 13% от стоимости жилья.
Оригинал Escritura Publica направляется в Реестр собственности в Мадрид, где проверяется юридическая чистота сделки. Также к этому моменту покупатель и продавец должны уплатить необходимые налоги. Регистрация занимает от двух месяцев до полугода. После этого владелец может заказать выписку о праве собственности Nota Simple, чтобы претендовать на мультивизу или вид на жительство.
