После падения Берлинской стены рынок недвижимости Германии столкнулся с очевидной проблемой. Правительство решило простимулировать строительство в Восточной Германии и предоставило впечатляющие налоговые льготы для инвесторов, которые вкладывали средства в строительство и ремонт. По сути правительство списывало все расходы инвесторов с их налоговых счетов в течение 10 лет. В результате было возведено много жилья, в том числе под аренду, спрос на вторичку значительно вырос, цены за 1990-1998 гг. взлетели на 70%.
Однако значительная часть объектов осталась невостребованной. Одна из причин заключалась в том, что жители Восточной Германии предпочли переехать в более благополучную западную часть страны, где была работа и более комфортные условия для жизни.
Но главное - к окончанию “льготного” периода было построено столько домов, что покупать его было некому. В течение следующих пяти-шести цены на недвижимость в Германии падали, вернувшись в конце концов к исходным значениям.
Примерно с 2004 г. к немецкой жилой недвижимости стали проявлять интерес зарубежные инвесторы, причем не только частные лица, но и крупные компании: дома в центре Европы по беспрецедентно низким ценам казались отличной возможностью заработать. Тем не менее средняя стоимость германской недвижимости не взлетела, а очень осторожно росла.
Избыток предложения влияет на динамику цен в Германии (особенно Восточной) до сих пор, хотя объемы нового жилого строительства очень невелики.
Пережив внутренний кризис, рынок недвижимости Германии, тем не менее, практически избежал влияния мирового кризиса. В 2009 г. средние по стране цены на жилье уменьшились в пределах 2-3%, а в 2010-м - выросли примерно на столько же. Правда, если учитывать инфляцию, то выходит, что немецкая недвижимость дешевела все 2000-е на 1-4% в год.
Статистика по городам
Гораздо более впечатляющие показатели у отдельных городов и областей Германии.
В начале 2011 г. портал Immoscout24 привел такие данные IMX price index. Если в целом по стране за 2010 г. апартаменты на вторичном рынке подорожали на 2,7%, на первичном - на 5,8%, а дома - на 1,9%, то жилье в Мюнхене выросло в цене на целых 12,2%, а в Берлине - на 10,5%.
В последние годы неизменные лидеры по росту цен на жилую и коммерческую недвижимость в Германии - это Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Берлин, Дюссельдорф, Штутгарт. Согласно данным компании Empirica, 2010 г. средняя цена 1 кв. м жилья в Мюнхене составила около 3700 евро, в Гамбурге - 2900, во Франкфурте - 2700, в Кельне - 2400, в Берлине - 2300.
В этих городах и самые высокие арендные ставки.
Рынок аренды
Аренда играет значительную роль в Германии. Более половины жителей страны и более 80% берлинцев не владеют жильем, а арендуют его. Поэтому одним из наиболее распространенных способов инвестирования в немецкую недвижимость является покупка доходных домов и апартаментов под сдачу в аренду.
Ставки во многом зависят от числа рабочих мест и бизнес-активности города.
По данным компании Ernst & Young, средняя арендная ставка в 2010 г. в Мюнхене - 14,25 евро за 1 кв. м, в Гамбурге - 12,5, во Франкфурте - 11,5, в Хайдельберге - 11,25, в Дюссельдорфе и Штутгарте - 10,75, Берлин находится на восьмой строчке со средней ставкой 9,5 евро за 1 кв. м.
Однако, если сравнивать цену и ставку и вычислять уровень дохода от сдачи в аренду, то в лидерах оказываются совсем другие, менее известные города Германии. Это Дуйсбург и Вупперталь (Северный Рейн - Вестфалия), где рента принесет за год 9,25% от стоимости объекта, Брауншвейг (Нижняя Саксония) - 8,75% от стоимости за год, Люденшайд (Северный Рейн - Вестфалия) - 8,5%. В этом рейтинге Франкфурт занимает только 14-е место с 7% от стоимости объекта в год, а Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин не входят и в двадцатку.
В Германии также есть несколько курортных районов - это побережье Балтийского моря, термальные курорты (Баден-Баден, Бад-Киссинген), горнолыжные курорты Баварских Альп, на границе с Австрией (прежде всего Гармиш-Партенкирхен), и озера в том же районе. Интерес российских покупателей, как и большинства иностранцев, к курортной недвижимости Германии невелик, наибольший спрос в этом сегменте приходится на Баден-Баден и окрестности, где средние цены на жилье примерно такие, как во Франкфурте.
Германия открыта для покупателей
Иностранцев привлекают в Германию прежде всего инвестиционные перспективы на рынке недвижимости, а начиная с 2009 г. - экономическая стабильность страны. При этом исследования говорят, что в 2010-2011 гг. доверие к немецкому рынку недвижимости только возросло благодаря снижению уровня безработицы и росту ВВП.
Ограничений на покупку недвижимости в Германии иностранцами нет. Нерезиденты могут приобретать здесь жилую и коммерческую недвижимость на физическое лицо.
