Действующие лица
Черногория отделилась от Сербии 21 мая 2006 г. – и с этого момента начался отсчет самостоятельной юридической жизни государства. Таким образом, современная законодательная система страны очень молода и поэтому очень несовершенна. Многие законы попросту отсутствуют, поправки вносятся быстро и не всегда вовремя доводятся до сведения населения, поэтому даже практикующим адвокатам иногда сложно ответить на вопрос покупателя. Однако основные положения известны, а те югославские законы, которые не были пересмотрены, по умолчанию остались прежними.
Заключая сделку, следует обратиться в проверенное агентство или (при покупке вторичного жилья) воспользоваться услугами юриста, причем он должен хорошо разбираться в тонкостях законодательства страны и быть аттестован в Черногории. Как правило, покупатель сначала – возможно, самостоятельно – выбирает объект, и потом уже начинаются его взаимоотношения с юристом. Роль юриста не ограничивается заключением договора, она включает в себя и проверку документов на дом и участок. В этом случае важно ознакомиться с титулами собственников (зачастую земля, долгое время принадлежавшая одной семье, делилась между многочисленными наследниками, и теперь важно, чтобы все владельцы участвовали в сделке) и генеральным планом застройки района. В плане указано, что именно можно построить на той или иной территории (так, в заповедных зонах строительство запрещено) и этажность возможных зданий.
Земля – народу
Иностранные физические лица не могут приобрести землю в Черногории (как и в Хорватии) – поэтому при покупке дома на участке на землю оформляется аренда сроком на 100 лет.
Есть и другой путь – регистрация компании со 100%-ным иностранным капиталом на территории страны и покупка земли этой компанией. Процедура регистрации компании не занимает много времени и обойдется не дороже чем в 800 евро.
В Черногории уже давно обсуждается закон об имущественно-правовых отношениях, который разрешал бы иностранным физическим и юридическим лицам владеть землей на территории Черногории наравне с резидентами. Однако он до сих пор он находится на стадии обсуждения, и в лучшем случае сначала пройдут парламентские слушания, и только после того начнется разработка пакета правил, которые бы обеспечили реализацию закона на практике. Таким образом, пока неясно, произойдет ли когда-нибудь упрощение процесса покупки земли, хотя это могло бы в значительной мере повысить конкурентоспособность Черногории и создать условия притока дополнительных инвестиций из-за рубежа.
Все подробно написано
В случае приобретения новостройки через солидную компанию покупателю обычно предлагается оформить типовой договор. При покупке вторичной недвижимости в небольшой местной фирме или непосредственно у собственника на этапе оформления документов лучше обратиться к юристу.
Договор (по-сербски «уговор») купли-продажи должен быть написан на двух языках, для того чтобы вы могли внимательно прочитать все положения и проверить правильность заполнения данных. В документе должны быть указаны характеристики жилья, оборудование, которое входит в стоимость, в случае с недостроенным объектом – размер залога и сроки возведения, а также ответственность, которую будут нести стороны в случае несоблюдения условий.
Института нотариусов в Черногории нет, поэтому договор подписывается продавцом и покупателем в суде, в присутствии адвоката. При покупке у частного лица деньги передаются перед подписанием или в суде, при свидетелях.
Следующий шаг – уплата налога на регистрацию передачи права собственности, который составляет 3% от стоимости сделки, а также пошлины општины. При покупке новой недвижимости вместо налога на передачу прав уплачивается НДС в размере 17%, который обычно включается в цену. Оплатив сборы, новый владелец подает документы на регистрацию сделки в земельном кадастре и получение свидетельства собственника – «Листа непокретности». Оформление этих бумаг может занять от месяца до полутора лет в зависимости от района, в котором приобретается недвижимость.
На основании «Листа непокретности» иностранцам выдается долгосрочная многократная виза «боравок», без которой россияне не имеют права находиться в стране более 30 дней и вынуждены выезжать, например, в соседнюю Боснию, благо путь до границы занимает пару часов. С визой собственник может вызвать в Черногорию супруга, детей и родителей.
Получение вида на жительство и гражданства в Черногории – одно из «белых пятен» законодательства, и о каких-либо перспективах здесь уверенно говорить нельзя.
То же, вид сбоку
Ситуация с покупкой недвижимости в Хорватии отличается немногим, поскольку основные положения также взяты из законодательства Югославии. Однако имеются и особенности.
Так же, как и в Черногории, купить жилье на территории Хорватии россиянин может двумя путями – на физическое и юридическое лицо, в соответствии с договором о реципроцитете (взаимности) между Российской Федерацией и Республикой Хорватия, в разрешительном порядке. Это значит, что при приобретении жилья на физическое лицо в консульский отдел Министерства иностранных дел Хорватии направляется заявление с просьбой выдать разрешение на покупку, а также экземпляр договора. Обычно составлением и отправкой заявления занимается агентство, ведущее сделку.
Оформление коммерческой недвижимости и земельных участков производится только на юридическое лицо. При этом регистрируется фирма, как правило d. o. o. (аналог российского ООО), как наиболее простая в регистрации. Вся процедура занимает от трех недель до полутора месяцев и обходится примерно в 1200 евро, включая оплату услуг нотариуса, при этом на уставном счете фирмы должно быть не менее 2800 евро и бухгалтерский баланс должен включать все необходимые платежи и затраты.
После подписания договора в суде и частичной или полной оплаты объекта, как и в Черногории, бумаги отправляются на регистрацию в земельном кадастре – и через 1–3 месяца новый владелец получает извещение на уплату налога на передачу прав собственности в размере 5% от стоимости объекта. Налогооблагаемой суммой государство может посчитать не только цифру, указанную в договоре, но и среднюю стоимость подобных объектов в Хорватии. Такая же ситуация и в Черногории. В случае с новостройкой этот налог заменяет 22%-ный НДС.
Оформление прав собственности на функционирующую хорватскую компанию имеет ряд положительных сторон: так, приобретая строительные материалы, мебель и оборудование, вы можете вернуть НДС. Также, при том что иностранным гражданам оформить жилищный кредит в стране затруднительно, на хорватскую компанию ипотека оформляется без особых проблем, также на нее можно зарегистрировать автомобиль.
Проверено: работает
Граждане России могут приезжать в Хорватию на срок до 90 дней в полугодие без визы – для пересечения границы достаточно туристического ваучера или приглашения.
Как и в большинстве европейских стран, покупка недвижимости на территории Хорватии не является основанием для предоставления гражданину другой страны вида на жительство, однако наличие жилья – это одно из требований при выдаче разрешения. При этом иностранцу следует получить разрешение на работу в стране. Альтернативой является получение бизнес-разрешения для владельцев компаний в Хорватии, однако этот путь несколько сложнее.
В отличие от Черногории, у Хорватии было время на то, чтобы разобраться с правилами выдачи разрешений на ПМЖ: иностранец может получить его после официального пребывания в стране в течение пяти лет.
Таким образом, привлекательность Хорватии по сравнению с Черногорией заключается в более совершенной законодательной системе, благодаря чему зарубежные покупатели недвижимости получают больше гарантий и чувствуют себя спокойнее. Однако более мягкими хорватские правила назвать сложно, да и средняя стоимость жилья здесь по-прежнему выше, чем в Черногории.
В любом случае иностранцу следует учитывать нюансы национального законодательства и помнить, что соблюдать законы легче, чем нарушать и нести ответственность за последствия. Так, при неуплаченном вовремя налоге на регистрацию недвижимость возвращается бывшему владельцу, за пребывание в стране сверх положенного срока государство может не ограничиться денежным штрафом, а нелегальное строительство грозит большими финансовыми потерями. Поэтому, чтобы не тратить нервы и деньги, лучше разобраться в местном законодательстве и получить консультацию профессионалов.
