Следует различать покупку апартаментов в кондоминиумах (многоквартирных комплексах) и покупку виллы или земельного участка, так как законодательство Таиланда ограничивает владение землей иностранцами.
Земельные участки, в том числе те, на которых построены виллы, можно арендовать на срок в 30 лет с возможностью продления два раза (в общей сложности на 90 лет). Также земельный участок можно оформить на юридическое лицо – тайскую компанию, учредителем которой является покупатель, при условии, что 51% капитала принадлежит тайской стороне.
Процесс покупки
Покупатель выбирает понравившийся объект и договаривается с продавцом о цене и условиях сделки. Можно покупать как напрямую у застройщика, так и через агентство.
По результатам переговоров с продавцом или застройщиком оформляется резервационное соглашение (предварительный договор), и вносится резервационный взнос в размере примерно $2000-3000, затем эта сумма будет вычтена из общей стоимости покупки. В случае если сделка не состоится, депозит обычно не возвращается.
Для заключения сделки купли-продажи лучше воспользоваться услугами юриста, оформив на него доверенность на проведение сделки.
Юрист проверяет документы владельцев недвижимости, нет ли обременений или задолженностей. Стоимость работы юриста, как правило, составляет $3000-5000.
После проведения проверки заключается договор купли-продажи. На самом деле, это обычно совокупность двух или трех договоров: договор купли-продажи (или строительства) виллы или апартаментов; договор аренды земли; договор на последующее обслуживание. В договоре необходимо уточнить, что входит в стоимость недвижимости (мебель, техника и др.), кто оплачивает дополнительные сборы и налоги, размер депозита и дату получения свидетельства о собственности. Как правило, в течение 10-15 дней после подписания договора, покупатель должен сделать первый платеж в размере 10-20% от общей стоимости недвижимости.
Для перевода права собственности на нового владельца необходимо обеим сторонам предоставить оригиналы документов в местный орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, где на основании договора купли-продажи происходит передача прав собственности. После подписания договора купли-продажи, покупатель получает свидетельство о собственности на свое имя. Как правило, покупка оплачивается до того, как подаются документы на оформление права собственности. В договоре сумма указывается в батах.
При покупке недвижимости необходимо оплатить гербовый сбор в размере 0,5% и налог на передачу собственности – 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Кто возьмет на себя эти расходы обсуждается между сторонами заранее.
Особенности покупки апартаментов
Покупая апартаменты в кондоминиуме, российские покупатели могут оформить недвижимость в полную собственностью.
Необходимо учитывать, что в жилом комплексе иностранцам может принадлежать на правах полной собственности только 49% от общего числа апартаментов. Поэтому юристу также необходимо проверить, чтобы это количество не было превышено. Но в некоторых проектах в центре Бангкока таких ограничений нет. Если лимит на покупку апартаментов иностранцами исчерпан в проекте, то можно оформить недвижимость на тайское юридическое лицо или заключить договор аренды.
Владельцу выдается свидетельство о праве собственности, в котором в процентном соотношении указана часть владения в кондоминиуме.
При покупке апартаментов в кондоминиуме на этапе строительства в договоре должны быть указаны сроки завершения строительства апартаментов и всего жилого комплекса. В этом случае оплата происходит частями. Первый платеж составляет около 25%, затем оплата идет по завершению каждого этапа строительства. Приобретение апартаментов на стадии off-plan гораздо выгоднее, так как по окончанию строительства цена на них, как правило, вырастает на 15-20%.
Иностранные покупатели предпочитают покупать недвижимость на стадии строительства в Бангкоке, Паттайе, на Пхукете и в Хуа-Хине.
Особенности покупки земельных участков и вилл
Согласно законодательству Таиланда, иностранцы могут владеть землей в стране с рядом ограничений. Существует несколько способов приобретения земельных участков.
Один из наиболее популярных вариантов – это оформление земельного участка на юридическое лицо. Такой практикой пользуются многие иностранцы. Создание юридического лица в Таиланде для покупки земли будет стоить примерно $1500, а ежемесячные расходы будут составлять порядка $80. Для открытия и дальнейшего существования такой компании необходимо зарегистрировать ее в Департаменте регистрации компаний. Фирма должна осуществлять какую-либо коммерческую деятельность и сдавать ежегодные отчеты.
Другой способ – это долгосрочная аренда земли сроком на 30 лет с правом продления два раза (в общей сложности на 90 лет), но это не полное владение собственностью. При этом иностранец может оформить в собственность дом, построенный на этом участке земли. Если дом не будет оформлен на владельца, то после окончания срока аренды он перейдет в собственность арендатору.
При покупке виллы в Таиланде на этапе строительства оплата происходит поэтапно. Договор заключается на аренду земли, на строительство виллы и отдельный договор на обслуживание. Как правило, более интересна покупка вилл в поселках (жилых комплексах).
Оплата
Продажа может производиться как с полной оплатой, так и в рассрочку, в зависимости от договоренности между сторонами.
Для того чтобы не возникло проблем при регистрации недвижимости и последующей перепродажи, деньги на счет строительной компании в Таиланде должны поступать из-за рубежа со счета будущего владельца. При переводе необходимо указать, что деньги предназначены на покупку недвижимости. Оплата по договору аренды производится по такой же схеме.
Денежные средства конвертируются в баты в зависимости от курса валюты.
Если для покупки недвижимости необходимо воспользоваться кредитными средствами, многие иностранцы берут кредит у себя в стране и переводят необходимую сумму денег на счет в тайском банке.
HomesOverseas.ru
