На первый взгляд, причина всплеска интереса россиян к Болгарии очевидна. Недвижимость в самой России за это время подорожала настолько, что продажа лишних «квадратов» у себя на родине позволила выйти на рынок зарубежной недвижимости новым покупателям. Поскольку они в большинстве своем не обладают большими ресурсами, то в первую очередь бросились скупать самое дешевое.
Конечно, Болгария уже значительно подорожала за последние годы. Темпы роста цен на жилье в последние два года были одними из самых высоких в мире. Однако она все равно остается одной из самых дешевых стран, имеющих курортный потенциал. По словам Владислава Харитонова, директора по продажам московского офиса компании Bulgarian Property Advisers, «в Болгарии цены даже на дорогие объекты заканчиваются там, где, например, в Черногории они только начинаются – если сравнивать недвижимость одного уровня.
Куда уехал цирк?
А вот англичане вдруг остыли к рынку, который еще недавно считали весьма перспективным. Еще два года назад британцы раскупали апартаменты на горных и морских курортах Болгарии, а сегодня она переключились на более экзотические направления – Таиланд, Египет и даже страны Южной Америки. Доля англоговорящих покупателей за два года сократилась с 80% до 20%, а их место заняли россияне, чехи, поляки, греки и сами болгары, причем самый большой кусок пирога, судя по всему, достался именно покупателям из России.
При этом полностью заменить англичан и ирландцев пока не удается: число сделок на первичном рынке значительно сократилось. На некоторых курортах это особенно заметно: так, в Банско продавалось 500 квартир в месяц а сейчас – всего около 30.
«Англичане так активно инвестировали в недвижимость Болгарии благодаря ее низкой стоимости, в также потому, что банки легко давали долговременные дешевые кредиты, – считает Алексей Мелханов, управляющий директор компании «Биг София». – Кроме того, риэлторы обещали, что квартиру в Болгарии можно сдавать за те же деньги, что и в Испании, обеспечивая фантастическую доходность. Лишь немногие покупали для души, потому что в Болгарии весело, нет строгостей а алкоголь стоит дешево. Сейчас англичане стали покупать гораздо меньше, потому что банки усложнили выдачу кредитов. Некоторые продают свою собственность, но не массово, так что нет никаких оснований говорить о «лопнувшем пузыре».
Англичане тоже бывают разные, полагает Владислав Харитонов. «В свое время доходило до смешного – они скупали никому не нужную рухлядь в глухих деревушках, надеясь быстро разбогатеть на растущем рынке, – рассказывает он. – Но земля – это долговременные инвестиции, и сегодняшний откат рынка, на мой взгляд, во многом связан с разочарованиями тех, кто думал, что купив халупу с землей за 5000 евро, сможет ее вскоре продать за миллион».
Было бы неверно рассуждать, кто «прав» – англичанин, который выводит деньги с болгарского рынка, или россиянин, который только сейчас решил купить себе дом мечты. Типичная мотивация очень разная. Общее в ней одно – желание во что бы то ни стало отдохнуть от промозглого климата своей родины. Но англичане при этом ищут растущие рынки, находящиеся на низком старте, чтобы «отбить» расходы на ипотечный кредит. Россияне же, которые, за редчайшим исключением, играют на свои, стремятся выполнить два условия: «чтоб хватило» и «чтоб у моря». Для многих из них едва ли не единственным воплощением этой магической формулы стала Болгария.
Кот в мешке по дешевке
Болгария остается привлекательным направлением для частных инвестиций, хотя сейчас покупателю необходимо быть более избирательным и осторожным, считают эксперты. Наиболее массовая категория покупателей из России готова вложить 30 000–50 000 евро, на которые в России уже просто ничего не купишь. В то же время Алексей Мелханов уверяет, что сейчас серьезных инвесторов, готовых вкладывать суммы от 500 000 евро в покупку нескольких апартаментов по оптовым ценам или в коммерческие проекты, стало даже больше, чем пару лет назад.
«Крупным инвесторам мы обычно обещаем прибыль в 20% годовых, – говорит Алексей Мелханов, – хотя на практике зачастую выходит в два раза больше. Вообще вкладываться надо в стоящие проекты, которых не более 15–20%. Остальные имеют сомнительные перспективы роста цен. А вот первая линия с пляжем и хорошей инфраструктурой – вариант абсолютно беспроигрышный. Такая недвижимость два года назад стоила 1300 евро за 1 кв. м, сейчас – 1800–2000 евро. Впрочем, такие предложения становятся все более редкими».
Владислав Харитонов согласен, что прирост капитала порядка 15–20% в год на первой линии – верное дело, но добавляет, что такая доходность возможна отнюдь не только там и не только в верхнем ценовом сегменте – все зависит от качества конкретного проекта. Причем высокая цена объекта, по его мнению, далеко не всегда является гарантией его высокого качества!
Что ж – выбор бюджетных вариантов исключительно широк, однако качество проекта и истинная ценность не всегда очевидны, по сути дела продаются коты в мешках. Чтобы не остаться у разбитого корыта, стоит не доверять красивой компьютерной графике, а не полениться лично ознакомиться с объектом. Если объект расположен на морском курорте, то принципиальный момент – легкий доступ к пляжу. Бывает и так, что до моря – рукой подать, а оборудованный пляж находится в нескольких километрах.
Инвесторы отдыхают
Хотя отдых и инвестиции – это два мотива покупки, которые у большинства покупателей идут рука об руку, эксперты все же советуют определиться со своими приоритетами. Говорить о серьезном заработке на сдаче в аренду в Болгарии не приходится, хотя многие риэлторы продолжают его обещать. Обилие пустующих апартаментов не позволяет рассчитывать на серьезный доход, поэтому большинство собственников просто отдыхают сами или сдают свою собственность знакомым. Быстро заработать на перепродаже возможно, но надо тщательно выбирать объект: на общий рост рынка сейчас рассчитывать не приходится. Правда, Владислав Харитонов рассказал, что один из их клиентов купил квартиру полгода назад и уже ее продает, потому что цены выросли, хотя комплекс еще даже не достроен. Но это нетипично.
Этап строительства в настоящее время не является фактором, способным много добавить к цене. Более того, как уверяет Алексей Мелханов, часто происходит обратное: «Несколько лет назад строительство шло на лучших местах, но каждая следующая стройка располагается, за редким исключением, на менее привлекательном участке. Я могу назвать целый ряд проектов, цена которых сейчас на начальном этапе выше, чем у завершенных комплексов с гораздо лучшим расположением. Посудите сами – есть ли у таких проектов потенциал роста стоимости»?
Дефицит – двигатель рынка
Эксперты Bulgarian Property Advisers убеждены, что первая линия от моря будет неизбежно дорожать опережающими темпами. Дело в том, что сейчас власти серьезно ограничили застройку в этой зоне: достраиваются только те проекты, где хотя бы вырыт котлован, на остальные объекты разрешение на строительство отзывается. Разумеется, эти меры, призванные ограничить плотность застройки на побережье, ведут к дефициту предложений на первой линии, что толкает цены ввысь. Это наиболее выгодная покупка с точки зрения краткосрочной доходности, хотя покупку таких объектов могут себе позволить не все. А среди горных курортов для инвесторов сейчас более интересны Боровец и особенно Паничище.
Алексей Мелханов призывает покупателей реально смотреть на вещи: «Если у человека есть всего 50 000 евро или даже меньше, то о критериях выбора говорить не приходится, – говорит он. – Вернее критерий есть, но только один – цена. Все остальное отпадает ввиду недоступности». Но что если у покупателя просто нет заветной суммы, чтобы насладиться богатством выбора? Совершают ли покупатели дешевых объектов в Болгарии роковую ошибку?
Владислав Харитонов убежден, что нет: Болгария остается отличным местом и для бюджетного покупателя. А сегодняшняя ситуация дает дополнительные бонусы – да, инфраструктура и сервис в Болгарии еще не везде дотягивают до мировых стандартов, так что внутренняя «начинка» комплекса имеет большое значение. Но ведь это с чем сравнивать! Ни в Подмосковье, ни в Сочи, ни в Крыму вы уже не купите ничего хорошего даже за суммы, в несколько раз большие, а об уровне сервиса там лучше не вспоминать. Так что Болгария для многих россиян все больше превращается в недорогую зарубежную дачу.
Если Болгария стала у нас самым популярным направлением, то это уже серьезно: в России с каждым годом все больше «лишних» денег, которые внутри страны просто некуда вкладывать: нефть, коррупция, доходы от недвижимости – все растет как на дрожжах. И чем черт не шутит – глядишь, благодаря притоку российских покупателей у болгарского рынка недвижимости откроется второе дыхание, и цены подскочат на новый уровень. Пусть тогда кусают локти англичане, дешево продавшие нам свои апартаменты и дома в Болгарии. В конце концов, почему именно они всегда должны снимать сливки с зарубежных рынков недвижимости?!
