Согласно французскому законодательству, все доходы от недвижимости подлежат декларированию во Франции. В то же время с Россией подписана конвенция об исключении двойного налогообложения, поэтому те налоги, что уплачены во Франции, не должны платиться в России.
Покупаем
Итак, начнем с начала, то есть с покупки недвижимости. При совершении сделки покупатель выплачивает так называемые «нотариальные сборы», равные примерно 6–7% от суммы контракта. Их точный размер указать невозможно, так как он зависит от наличия кредита (ипотечной записи), от количества страниц в акте, от способа покупки и деталей нотариальных операций. В эту сумму уже включены различные налоги в их суммарном выражении.
При покупке на первичном рынке, а также при первой перепродаже объекта в течение 5 лет от завершения строительства нотариальные сборы составляют всего 2–2,5%, что, несомненно, радует покупателей новостроек. Такой «подарок» покупателю государство дает потому, что новое строительство уже облагается НДС в размере 19,6%.
При покупке недвижимости по инвестиционной программе leaseback НДС может быть возвращен, если покупателем является юридическое или физическое лицо, имеющее статус плательщика НДС. Для этого в конце года покупки, необходимо заполнить декларацию, и государство вернет сумму НДС к маю следующего года. Однако возврат НДС в программе leaseback обязует владельца сдавать свою недвижимость в аренду на определенных условиях в течение 20 лет.
«Если по каким-то причинам владельцу приходится прекратить аренду или продать объект до истечения срока, то государство потребует обратно НДС в соответствующей пропорции, – уточняет Ирина Дюпор, учредитель компании Immoconcept. Например, если продать объект через 15 лет, то 25% от полученного от государства НДС (1-15/20 = 0,25) будет удержано на уровне нотариуса, а право на получение этой суммы от государства перейдет к новому покупателю».
Продаем
При продаже недвижимости необходимо заплатить налог на прирост капитала, то есть на разницу между ценой продажи и себестоимостью покупки.
Если продажа происходит в течение первых 5 лет владения, то для иностранцев, не являющихся гражданами, ЕС он составляет 33% от прироста. При этом из налоговой базы вычитаются все расходы, связанные с недвижимостью: нотариальные расходы, комиссионные агентству, ремонтные работы и т. д., при условии, что они могут быть подтверждены документально. При отсутствии документов допускается вычет в размере 15% от стоимости покупки.
При продаже после пятого года владения с каждым годом налог сокращается на 10%. Например, если вы купили квартиру за 500 000 евро и продали ее через 10 лет за 900 000 евро и можете показать расходы на 100 000 евро, значит, налог составит (900 000 – 500 000 – 100 000) * 0,33 * 0,5 = 50 000. После 15 лет владения владелец (физическое лицо или объединение физических лиц) полностью освобождается от этого налога.
Налог на прирост капитала никак не связан с остальными, он выплачивается нотариусом в момент заключения сделки и вычитается из суммы, оплаченной покупателем.
Некоторые агентства пытаются уговорить покупателя занизить стоимость недвижимости, чтобы он сэкономил на нотариальных сборах. За этим кроется не только риск не получить обратно той части, что была заплачена «по-черному» в случае расторжения сделки по легальным причинам, но также и высокий налог при перепродаже, ведь прирост капитала окажется больше на ту сумму, которая была сокрыта при покупке. Сильное занижение суммы продажи также может привлечь внимание налоговых служб и повлечь за собой штраф.
«Также надо иметь в виду, – говорит Ирина Дюпор, – что по закону мэрия имеет право заменить собой любого покупателя по записанной в договоре цене, поэтому, если вдруг служащий мэрии наткнется на публикацию продажи с такой ценой, то мэрия может обязать продавца уступить ей недвижимость по задекларированной цене и «черную» часть владелец потеряет».
Владеем
Каждому счастливому владельцу недвижимости государство в конце октября портит настроение, присылая синий листик с надписью taxe fonciere. Это – налог на недвижимость. Ставку его предсказать нельзя, так как она утверждается мэрией каждой коммуны и может различаться в десятки раз. К примеру, за пятикомнатную квартиру в Курбевуа (ближнее «подпарижье», район Дефанс) площадью 95 кв. м придется заплатить около 800 евро в год, а за такую же квартиру где-нибудь в Монруже – раза в два больше. Тенденцию можно предугадать, зная политическую ориентацию мэрии – чем она левее, тем налоги выше. Однако о размере налога всегда лучше поинтересоваться заранее, чтобы не иметь сюрпризов. Как правило, пропорциональная часть этого налога возвращается продавцу при покупке – если вы купили дом в мае, то две трети годового налога через нотариуса вернутся продавцу.
И приятный сюрприз для покупателей новостроек: новое строительство освобождается от уплаты налога на недвижимость на 2 года с момента сдачи в эксплуатацию.
Если вы богаты
Если вы покупаете дорогую недвижимость, то можете почувствовать на себе повышенное внимание государства в виде налога на богатство. Франция – страна парадоксов, и этот налог был введен в свое время правым премьер-министром в социалистическом государстве. Настоящее имя этого налога ISF – impot de solidarite sur la fortune (солидарный налог на богатство), им облагаются все активы во Франции, превышающие 790 000 евро. То есть учитывается все имущество владельца – недвижимость, вклады, автомобили, картины, мебель, драгоценности, и из него вычитаются долги и обременения. Поэтому с точки зрения этого налога может быть полезно взять кредит даже когда есть деньги на оплату полной стоимости недвижимости.
Учет производится по состоянию на 1 января, поэтому если покупка дорогого дома происходит в конце года, то иногда интересно потянуть с оформлением до начала января. Некоторые хитрецы снимают 31 декабря свои вклады и приносят их обратно 2 января. Государство за ними успешно охотится, применяя к ним положение abus de droit – уникальный французский концепт, дословно «злоупотребление правом» – в придачу к штрафам.
«Порог налога в 790 0000 евро относится к налоговой единице, то есть семье: муж и жена с несовершеннолетними детьми, – рассказывает Ирина Дюпор. – Совершеннолетние дети являются самостоятельной единицей, и для них применяется тот же порог, что позволяет оптимизировать налогообложение, вступив в совместное владение с взрослыми детьми – тогда у каждого появляется своя франшиза в 790 000 евро».
Этим налогом не облагаются произведения искусства и коммерческие эксплуатируемые активы, в том числе помещения в жилом доме, используемые для бизнеса. Основное место жительства входит в базу с дисконтом в 30%. Ставка налога является прогрессивной и колеблется от 0,55% до 1,8%
Жить или не жить?
Также существует налог на проживание – taxe d’habitation. Им облагается обитатель недвижимости – владелец или арендатор – по состоянию на 1 января. Если владелец там не живет, то он может укрыться от этого налога, но это невыгодно, так как в крупных городах, парижском регионе и на юге существует налог на пустующие помещения taxe sur locaux vacant, приблизительно равный налогу на проживание.
В принципе, от этого налога освобождаются пожилые люди без дохода, но это не повод, чтобы записывать квартиру на свою бабушку, так как потом, возможно, придется платить налог на наследство. По абсолютной величине налог небольшой: от 200 евро за двухкомнатную квартиру до 1000 за большой дом с территорией в год. К этому налогу привязаны налоги на мусор и на телевидение, последний зависит от количества приемников ТВ: при покупке нового телевизора продавец обязан сообщить о своих клиентах в налоговую.
Владельцы недвижимости, которая приносит доход, смело могут пользоваться амортизационными отчислениями, сводя к нулю налогооблагаемую базу. Если сдавать жилую недвижимость по обычному гражданскому контракту, то сумма, полученная от аренды, декларируется в категории revenues fonciers. Но даже с нулевым результатом декларацию сдавать надо – многие забывают об этом, навлекая на себя ненужные проблемы. Кстати, вот уже несколько лет, как налоговую декларацию можно заполнить и сдать по интернету на сайте налоговой администрации.
Принимаем в дар
Наконец, вспомним о том, что приобрести имущество можно, не только купив его, но также получив в подарок или унаследовав. По состоянию на 1 января 2009 г., каждые шесть лет родители могут подарить каждому ребенку имущества на 156 357 евро без уплаты налогов, а каждый дедушка или бабушка – по 31 271 евро. В целом же ставка налога на дарение и наследство зависит от стоимости имущества и степени родства и в случае третьих лиц может доходить до 60%.
