Характер устойчивый
Журнал крупнейшей национальной сети супермаркетов Coop под названием Consumatori («Потребители») недавно опубликовал любопытные данные о том, как итальянцы переживают нынешние непростые времена. Оценив психологическое, экономическое и социальное самочувствие итальянцев, журналисты пришли к выводу, что большинство в стране живет по принципу «А Васька слушает, да ест». Действительно, новости с телеэкранов и страниц газет пугают, и все очень любят об этом поговорить. Однако в целом граждане продолжают жить своей жизнью, и, в общем, она не стала намного драматичнее.
Такому внутреннему спокойствию можно только позавидовать – и поинтересоваться его причинами. Следует признать, что национальный характер оказывает определенное влияние: итальянцы видят жизнь такой, как есть, без прикрас, поэтому нечасто испытывают глобальные разочарования. У них нет особых надежд на правительство: будь то Берлускони, Проди, потом снова Берлускони – все кабинеты они ругают одинаково.
Государство традиционно защищает беднейших, но в их рядах лучше не оказываться: крошечное пособие, слабая надежда получить право на аренду квартиры за 50 евро в месяц, бесплатный садик или школа для ребенка – явно недостаточная мотивация.
Кормильцы страны
В Италии каждый делает свою жизнь сам и справляется с этой задачей как может. В стране очень широко развит малый и средний бизнес – крошечные бары, магазины и парикмахерские, где работают только члены одной семьи, встречаются на каждом шагу. Малый бизнес обычно не приносит больших доходов, их хватает лишь на содержание семьи, но позволяет хорошо приспособиться к меняющимся условиям. Он же испокон веков является базой итальянской экономики.
Другой важный момент – это патриархальный уклад жизни, характерный для Италии. Финансовые новшества приживаются медленно, поэтому здесь никто не бросается приобретать ничем не обеспеченные ценные бумаги. В конце прошлого года, когда у всех перед глазами уже был опыт США, Испании, Великобритании, где надежность вложений в недвижимость вдруг стала вызывать сомнения, итальянцы остались в убеждении, что «кирпич» (как здесь часто называют сектор недвижимости) – лучшее вложение. Покупке дома в качестве инвестиции отдали предпочтение 57% опрошенных. Характерно и то, что в Италии до 75% жилья находится в частной собственности, и для Европы это очень высокий показатель.
Что говорят цифры
Наконец, есть объективные причины, по которым итальянцы могут быть уверены в национальной экономике и рынке недвижимости.
Итальянский рынок избежал потрясений потому, что его рост в предыдущие годы был разумным. Если в Италии за последние десять лет цены на жилье (с учетом инфляции) увеличились на 120%, то в Испании – на 190%, в Великобритании – на 213%, в Ирландии – на 240%.
В Италии действует совершенно другая, чем в других странах, система государственных накоплений: до пятой части национального годового дохода уходит на сбережения, в то время как существенно более богатые Соединенные Штаты выделяют на эти цели только седьмую часть.
Финансовая система страны оказалась в меньшей степени «отравлена» опасными спекулятивными банковскими продуктами, а ипотека не подорвала рынок недвижимости, так как условия кредитования всегда были довольно жесткими. Рекордное снижение индекса EURIBOR за последнее время для многих означало некоторое послабление условий ипотечных выплат. В Италии к кредитам относятся более ответственно, чем в США, да и живут скромнее. Однако и здесь долги частных лиц по кредитам выросли с 2003 по 2008 г. с 13,4 до 19,9% от ВНП, что, впрочем, вряд ли может обрушить итальянскую экономику.
Даже по сравнению со своими европейскими соседями Италия в последние годы отнюдь не шиковала: после введения евро жить стало заметно трудней и цены выросли сильнее, чем в других странах. Конечно, всегда можно сказать: да, в Германии дешевле продукты питания, зато намного дороже транспорт. Однако жилье в Италии однозначно дороже немецкого (и это при том, что немцы в среднем зарабатывают больше итальянцев) или даже французского – если сравнивать не стоимость недвижимости на фешенебельных курортах, а средние цены по странам. Рядовой дом в итальянской провинции сейчас стоит от 2000 евро за 1 кв. м – в Германии это нормальная цена для больших городов.
«Кирпич» сегодня
Из месяца в месяц весь прошлый год статистики уверяли, что коррекция цен на недвижимость в Италии была незначительной. И действительно, по результатам года оказалось, что даже в большинстве крупных городов, где цены были выше средних, они снизились в пределах 4–5%.
Итальянский рынок жилья отреагировал на изменения в мировой экономике не снижением стоимости объектов, а увеличением срока экспозиции. Если в лучшие времена поиск покупателя занимал примерно 3–4 месяца, то в прошлом году он вырос до 7–8 месяцев. Это привело к образованию избытка предложений, что легко заметить, просто прогуливаясь по городским улицам и читая многочисленные объявления о продаже апартаментов. Объемы продаж в целом по стране сократились на 15,1% по сравнению с 2007 г., и по некоторым оценкам итальянский рынок недвижимости потерял в прошлом году до 24 млрд евро.
Кажется невероятным, что при таком сокращении числа сделок цены на недвижимость не падают. Вероятно, их поддерживает та самая вера итальянцев в «кирпич». Однако прогноз на текущий год не столь оптимистичен: возможно 15- и даже 20%-ное снижение цен. Крупнейшее в стране общество экономических исследований Nomisma выдает менее мрачный и более детальный прогноз: в Милане специалисты предсказывают снижение на 6,5%, в центре Рима – на 8%, в некоторых кварталах Флоренции и Турина – до 15%.
В секторе аренды жилья вообще не произошло никаких изменений ставок: снижение здесь составило 0,1%, но такую разницу потребитель не чувствует.
Как и прежде, сдача жилья в аренду остается небыстрым, но надежным способом заработать на недвижимости. Годовые арендные ставки в Италии очень скромные и составляют 3–4% от стоимости объекта в год.
Прикидки на будущее
В то же время нельзя отрицать, что проблемы есть, и касаются они в первую очередь нового жилья, которое в прошлом году продавалось гораздо хуже, чем в 2007 г. По данным Итальянской профессиональной федерации агентов недвижимости (F.I.A.I.P.), в некоторых недавно построенных комплексах остаются нереализованными около 30% площадей. Наихудшая ситуация наблюдается в городе Падуя, в провинции Венето, на севере страны.
Такие показатели сложно назвать позитивными, однако, учитывая мировой контекст, следует признать: Италия стойко переносит трудные времена и явно готовится к последующему периоду роста.
Любопытная тенденция наметилась среди тех, кто покупает жилье с целью получения дохода. Надо отметить, что до трети резиденций в Венеции и до четверти в Милане покупают именно с инвестиционными целями, что, несомненно, сказывается на стоимости в целом. Кажется парадоксом, но сегодня и во всех итальянских регионах доля инвесторов среди покупателей жилья выросла с традиционных 5% до 8–9%.
