На первичном рынке жилья Израиля продавцом выступает застройщик, на вторичном рынке продавцом может быть частное или юридическое лицо.
В оформлении всех сделок купли-продажи недвижимости в стране обязательно принимает участие адвокат. В случае покупки вторичного жилья допустимо участие в сделке одного адвоката, который будет представлять интересы обеих сторон.
В Израиле есть несколько форм владения недвижимостью, наиболее распространенные из них - это частное владение (покупка в полную собственность) и долгосрочная аренда у государства на 49 лет с правом продления еще на такой же период. Во втором случае полное право владения не переходит покупателю. Предпочтение отдается покупке собственности, находящейся в частном владении.
Процедура покупки
Приобретение недвижимости или земельного участка в Израиле происходит в несколько этапов. Процесс покупки фактически начинается с выбора объекта и обсуждения цены с продавцом.
После согласований условий адвокат проверяет приобретаемый объект на юридическую чистоту, а также его регистрацию и права собственника. При владении по схеме долгосрочной аренды адвокат проверяет, какой срок аренды остался.
Затем подписывается предварительный договор, в котором указаны данные покупателя и продавца, сумма покупки, сроки оплаты и другие общие условия. Такой договор подписывается для гарантии предстоящей сделки, покупатель при этом обычно переводит на счет продавца небольшой залог (около 1% от стоимости объекта), который затем войдет в общую сумму покупки. В случае отказа, покупатель теряет залог, если от сделки оказывается продавец, то он платит штраф.
Далее подписывается окончательный документ - основной договор, в нем описываются детально все условия сделки. После предоставления первоначального взноса, который обычно составляет 10%, на договоре в земельном кадастре можно сделать специальную запись (Hearat Azhara), исключающую проведение какой-либо еще сделки продавцом с этим объектом. Эта отметка защищает права покупателя. Между подписанием предварительного и основного договора проходит около четырех недель.
Для перехода прав собственности на объект к новому владельцу необходим только договор купли-продажи. Перед регистрацией прав, которая происходит в бюро регистрации недвижимости и земельных участков (Табу), покупатель вносит оставшуюся сумму покупки.
Оплата покупки происходит, как правило, банковскими чеками. При покупке недвижимости на стадии строительства оплата проходит поэтапно, исходя из указанных в договоре сроков. Покупка оплачивается шекелями, комиссия банка за конвертацию валюты составит 0,75-1% от суммы оплаты.
Условия ипотечного кредитования у израильских банков довольно выгодные – от 1% до 3%. Нерезиденты, как правило, могут рассчитывать на кредит с процентной ставкой 3%.
Налоги и расходы
Налоговые ставки и облагаемые налогом суммы в Израиле постоянно меняются. Налог на приобретение недвижимости для россиян рассчитывается так же, как и для граждан Израиля.
Согласно последним данным, покупатель не платит налог на покупку недвижимости, купленной впервые в Израиле, если стоимость объекта не превышает 1 470 560 шекелей (примерно $398 000). С суммы покупки от 1 470 561 до 1 744 270 шекелей ($398 000 – $472 000) покупатель платит налог в размере 3,5%, а если сумма превышает 1 744 270 ($472 000) шекелей, то налог составит 5%.
При покупке второго и последующих объектов недвижимости в стране налог рассчитывается следующим образом: сумма до 1 089 350 шекелей ($295 000) облагается налогом в размере 5%, от 1 089 351 до 3 268 040 шекелей ($295 000 - $884 000) – 6%, более 3 268 040 шекелей ($884 000) – 7%. Такие налоговые ставки будут действительный до 2014 г. В зависимости от конкретных условий сделки налоговые ставки рассчитываются индивидуально.
Покупка земельного участка всегда облагается налогом в размере 5%.
Налог нужно оплатить в течение 50 дней после подписания основного или предварительного договора.
Если проведением сделки занимается один юрист, то сумму его гонорара оплачивают поровну обе стороны – 0,5-2% от суммы сделки плюс НДС. Размер гонорара определяется опытом адвоката и сложностью сделки.
Отдельно оплачиваются расходы на регистрацию документов и налог на добавленную стоимость. С июня 2013 г. ставка НДС в Израиле повышается с 17% до 18%.
В случае покупки через агентство недвижимости, гонорар агента составит около 2% от стоимости сделки плюс НДС.
ДокументыДля подписания договора купли-продажи и регистрации прав собственности иностранному покупателю понадобится только действующий загранпаспорт. Подписание всех документов можно поручить адвокату, сделав предварительно на него доверенность от лица покупателя.
Документы для сделки составляются на иврите, поэтому для проведения сделки нужно будет воспользоваться услугами переводчика.
HomesOverseas.ru
